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MONTCEAU

VilleMontceau-les-Mines (71)
Surface82m²
Coût Total117 148€
Loyer Annuel7 856€
Rentabilité6.71%
Cashflow/mois-239€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 600 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 043,9 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Centre-ville, appartement F3 comprenant entrée, cuisine équipée, belle pièce de vie, deux chambres, salle d'eau, WC. Rangements. Surface habitable 82 m² Cave et garage

Ville : Montceau-les-Mines
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71300
Coordonnées : 46.673054, 4.360005
Total : 117 148€
Prix d'acquisition : 85 600€
Travaux : 24 700€
Valeur du bien : 110 300€
Frais de notaire : 6 848€
Coût estimé : 6 848€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 7.98€/m²/mois
Fourchette : 6.20€ - 10.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 655€/mois
Loyer annuel estimé : 7856€/an
Fourchette totale : 508€ - 843€/mois
Fourchette annuelle : 6101€ - 10114€/an
Rentabilité brute :6.71%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 8.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :958,33 €/m²
Basé sur :55 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :78 583 €
Prix d'achat :85 600 €
Décote à l'achat :+7 017€ (+8.9%)
Marge achat-revente :-38 565€ (-49.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 148€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :572,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :34,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 606,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 487,90€
Coût de l'assurance :10 250,45€
Taxe foncière : 1 250,00€/an
Soit par mois : 104,17€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 183,33€/mois
Soit par an : 2 199,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 654,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 893,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-239,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et des équipements vétustes
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement recommandé
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise à jour du tableau électrique aux normes
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 700 €(301 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 500€
    Cuisine complète: 10 m² × 1000€/m² = 10000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement et peinture:4 000€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 2200€
  • Chambres - Électricité:2 000€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 1000€/chambre = 2000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Second œuvre général - Électricité:1 000€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montceau-les-Mines (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 655 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 856 €/an
Calcul : 655 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 781 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 148 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 410 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 250 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 200 €/an
Calcul : 183 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 341 €
Revenus locatifs : +7 856 €
Charges déductibles : -32 341 €
Résultat foncier Année 1 : -24 486 €(Déficit de 24 486 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 13 786 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 641 €/an
Revenus locatifs : +7 856 €
Charges déductibles : -7 641 €
Résultat foncier Années 2+ : 214 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 13785.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 640 €(65% de 85 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 023 €/an
Calcul : 55 640 € × 3,636% = 2 023 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 856 €32 345 €3 785 €-24 489 €10 700 €13 789 €13 789 €
28 013 €7 543 €3 683 €470 €--13 319 €
38 173 €7 437 €3 577 €736 €--12 583 €
48 336 €7 328 €3 468 €1 009 €--11 575 €
58 503 €7 215 €3 355 €1 288 €--10 287 €
68 673 €7 098 €3 238 €1 575 €--8 712 €
78 847 €6 978 €3 118 €1 869 €--6 843 €
89 024 €6 854 €2 994 €2 170 €--4 673 €
99 204 €6 725 €2 865 €2 479 €--2 195 €
109 388 €6 592 €2 732 €2 796 €---
119 576 €6 455 €2 595 €3 121 €---
129 767 €6 313 €2 453 €3 454 €---
139 963 €6 167 €2 307 €3 796 €---
1410 162 €6 016 €2 156 €4 146 €---
1510 365 €5 859 €1 999 €4 506 €---
1610 572 €5 698 €1 838 €4 875 €---
1710 784 €5 531 €1 671 €5 253 €---
1811 000 €5 358 €1 498 €5 641 €---
1911 220 €5 180 €1 320 €6 039 €---
2011 444 €4 996 €1 136 €6 448 €---
2111 673 €4 806 €946 €6 867 €---
2211 906 €4 610 €750 €7 297 €---
2312 144 €4 407 €547 €7 738 €---
2412 387 €4 197 €337 €8 191 €---
2512 635 €3 980 €120 €8 655 €---
TOTAL251 615 €175 687 €54 488 €75 927 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 75 927 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 856 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 650 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 650 €-3 210 €+4 860 €
2+1 650 €0 €+1 650 €
3+1 650 €0 €+1 650 €
4+1 650 €0 €+1 650 €
5+1 650 €0 €+1 650 €
6+1 650 €0 €+1 650 €
7+1 650 €0 €+1 650 €
8+1 650 €0 €+1 650 €
9+1 650 €0 €+1 650 €
10+1 650 €+180 €+1 470 €
11+1 650 €+936 €+714 €
12+1 650 €+1 036 €+614 €
13+1 650 €+1 139 €+511 €
14+1 650 €+1 244 €+406 €
15+1 650 €+1 352 €+298 €
16+1 650 €+1 462 €+188 €
17+1 650 €+1 576 €+74 €
18+1 650 €+1 692 €-42 €
19+1 650 €+1 812 €-162 €
20+1 650 €+1 934 €-284 €
21+1 650 €+2 060 €-410 €
22+1 650 €+2 189 €-539 €
23+1 650 €+2 321 €-671 €
24+1 650 €+2 457 €-807 €
25+1 650 €+2 597 €-947 €
Total+41 250 €+22 778 €+18 472 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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