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Immeuble 4 pièces 180 m²

Bien expiré
VilleBergerac (24)
Surface180m²
Coût Total244 080€
Loyer Annuel24 329€
Rentabilité9.97%
Cashflow/mois+617€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 226 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 1 255,56 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble d'habitations

BERGERAC RIVE DROITE / PROCHE HOPITAL: Immeuble de rapport sur deux niveaux, comprenant 2 appartements de type 3 ( libres d'occupation ), un par niveau, 2 caves ainsi que 2 garages indépendants. Menuiseries double vitrage PVC récentes / Volets roulants PVC motorisés / Isolation et VMC récentes.

Immeuble situé au calme d'une ruelle résidentielle et à proximité directe de l'hôpital de Bergerac et ses commerces.

Taxe foncière: 1765€/an / Chaudière gaz de ville. Référence agence : 2332 Référence annonce : 717M-I46-6PV Date de réalisation du diagnostic : 12/05/2023 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 234 € et 1 670 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris)

Ville : Bergerac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24100
Coordonnées : 44.870980, 0.521391
Total : 244 080€
Prix d'acquisition : 226 000€
Valeur du bien : 226 000€
Frais de notaire : 18 080€
Coût estimé : 18 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 11.26€/m²/mois
Fourchette : 8.31€ - 15.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 2027€/mois
Loyer annuel estimé : 24329€/an
Fourchette totale : 1495€ - 2749€/mois
Fourchette annuelle : 17944€ - 32987€/an
Rentabilité brute :9.97%
Fourchette de rentabilité :7.35% - 13.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 454,55 €/m²
Basé sur :105 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :261 819 €
Prix d'achat :226 000 €
Décote à l'achat :-35 819€ (-13.7%)
Marge achat-revente :17 739€ (6.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :244 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 192,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :71,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 263,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 526,53€
Coût de l'assurance :21 357,00€
Taxe foncière : 1 765,00€/an
Soit par mois : 147,08€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 027,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 410,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :617,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 027 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 329 €/an
Calcul : 2 027 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 878 €/an
Base de calcul : Emprunt de 244 080 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 854 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 765 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 10 497 €/an
Revenus locatifs : +24 329 €
Charges déductibles : -10 497 €
Résultat foncier : 13 832 €/an
Prix d'achat du bien : 226 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 146 900 €(65% de 226 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 342 €/an
Calcul : 146 900 € × 3,636% = 5 342 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 329 €10 505 €7 886 €13 824 €---
224 816 €10 292 €7 673 €14 524 €---
325 312 €10 072 €7 453 €15 240 €---
425 818 €9 844 €7 225 €15 974 €---
526 335 €9 609 €6 990 €16 725 €---
626 861 €9 367 €6 747 €17 495 €---
727 399 €9 116 €6 497 €18 283 €---
827 947 €8 857 €6 237 €19 090 €---
928 506 €8 589 €5 970 €19 917 €---
1029 076 €8 312 €5 693 €20 764 €---
1129 657 €8 026 €5 407 €21 631 €---
1230 250 €7 731 €5 112 €22 519 €---
1330 855 €7 426 €4 807 €23 429 €---
1431 472 €7 111 €4 491 €24 362 €---
1532 102 €6 785 €4 166 €25 317 €---
1632 744 €6 448 €3 829 €26 296 €---
1733 399 €6 101 €3 481 €27 298 €---
1834 067 €5 741 €3 122 €28 325 €---
1934 748 €5 370 €2 751 €29 378 €---
2035 443 €4 987 €2 367 €30 456 €---
2136 152 €4 590 €1 971 €31 562 €---
2236 875 €4 181 €1 562 €32 694 €---
2337 613 €3 758 €1 139 €33 855 €---
2438 365 €3 321 €702 €35 044 €---
2539 132 €2 869 €250 €36 263 €---
TOTAL779 273 €179 009 €113 527 €600 265 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 600 265 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 329 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 109 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 109 €+4 147 €+962 €
2+5 109 €+4 357 €+752 €
3+5 109 €+4 572 €+537 €
4+5 109 €+4 792 €+317 €
5+5 109 €+5 018 €+91 €
6+5 109 €+5 248 €-139 €
7+5 109 €+5 485 €-376 €
8+5 109 €+5 727 €-618 €
9+5 109 €+5 975 €-866 €
10+5 109 €+6 229 €-1 120 €
11+5 109 €+6 489 €-1 380 €
12+5 109 €+6 756 €-1 647 €
13+5 109 €+7 029 €-1 920 €
14+5 109 €+7 309 €-2 200 €
15+5 109 €+7 595 €-2 486 €
16+5 109 €+7 889 €-2 780 €
17+5 109 €+8 189 €-3 080 €
18+5 109 €+8 498 €-3 389 €
19+5 109 €+8 813 €-3 704 €
20+5 109 €+9 137 €-4 028 €
21+5 109 €+9 468 €-4 359 €
22+5 109 €+9 808 €-4 699 €
23+5 109 €+10 156 €-5 047 €
24+5 109 €+10 513 €-5 404 €
25+5 109 €+10 879 €-5 770 €
Total+127 725 €+180 079 €+-52 354 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 171 jours
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