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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAurillac (15)
Surface75.1m²
Coût Total95 060€
Loyer Annuel8 783€
Rentabilité9.24%
Cashflow/mois+104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 000 €
Surface : 75.1 m²
Prix au m² : 1 091,88 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, Balcon, calme, Exposition ouest, Interphone, Pas de cave

QUARTIER MARMIERS - Dans une résidence sécurisée - Au deuxième étage sans ascenseur - Appartement T4 d'une surface habitable de 75,06 m²: Entrée avec placards - Séjour donnant sur balcon - Cuisine équipée - 3 chambres - Salle de bain - Toilettes - Garage. Chauffage individuel électrique. Environnement calme. Nombre de lots de copropriété: 16. Charges annuelles de copropriété: 674,43 Euros. Statut provisoire du syndicat: Pas de procédure en cours. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard: entre 1.550 € et 2.130 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021-2022-2023 (abonnements compris). Prix HAI: 82.000,00 Euros (honoraires à la charge du vendeur).

Ville : Aurillac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15000
Coordonnées : 44.925579, 2.443395
Total : 95 060€
Prix d'acquisition : 82 000€
Travaux : 6 500€
Valeur du bien : 88 500€
Frais de notaire : 6 560€
Coût estimé : 6 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75.1m²
Loyer prédit : 9.75€/m²/mois
Fourchette : 7.49€ - 12.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 732€/mois
Loyer annuel estimé : 8783€/an
Fourchette totale : 562€ - 953€/mois
Fourchette annuelle : 6750€ - 11430€/an
Rentabilité brute :9.24%
Fourchette de rentabilité :7.10% - 12.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 304,35 €/m²
Basé sur :523 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :97 957 €
Prix d'achat :82 000 €
Décote à l'achat :-15 957€ (-16.3%)
Marge achat-revente :2 897€ (3.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :471,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :27,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 499,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 335,02€
Coût de l'assurance :8 317,75€
Taxe foncière : 878,35€/an
Soit par mois : 73,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 56,20€/mois
Soit par an : 674,40€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 731,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 628,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :103,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 220 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 75.1 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour des revêtements
Quantité: salon complet (20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 500 €(87 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6500€ = 6500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 732 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 783 €/an
Calcul : 732 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 200 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 060 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 333 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 878 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 674 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 586 €
Revenus locatifs : +8 783 €
Charges déductibles : -11 586 €
Résultat foncier Année 1 : -2 802 €(Déficit de 2 802 €)
Imputable sur revenu global : 2 802 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 086 €/an
Revenus locatifs : +8 783 €
Charges déductibles : -5 086 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 698 €/an
Prix d'achat du bien : 82 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 300 €(65% de 82 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 938 €/an
Calcul : 53 300 € × 3,636% = 1 938 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 783 €11 589 €3 203 €-2 805 €2 805 €--
28 959 €5 004 €3 119 €3 955 €---
39 138 €4 916 €3 031 €4 222 €---
49 321 €4 825 €2 940 €4 496 €---
59 508 €4 731 €2 846 €4 776 €---
69 698 €4 634 €2 748 €5 064 €---
79 892 €4 533 €2 648 €5 359 €---
810 089 €4 429 €2 543 €5 661 €---
910 291 €4 321 €2 436 €5 970 €---
1010 497 €4 209 €2 324 €6 288 €---
1110 707 €4 094 €2 209 €6 613 €---
1210 921 €3 975 €2 089 €6 947 €---
1311 140 €3 851 €1 966 €7 288 €---
1411 362 €3 723 €1 838 €7 639 €---
1511 590 €3 591 €1 706 €7 999 €---
1611 821 €3 454 €1 569 €8 367 €---
1712 058 €3 313 €1 427 €8 745 €---
1812 299 €3 166 €1 281 €9 133 €---
1912 545 €3 015 €1 129 €9 530 €---
2012 796 €2 858 €972 €9 938 €---
2113 052 €2 696 €810 €10 356 €---
2213 313 €2 528 €642 €10 785 €---
2313 579 €2 354 €469 €11 225 €---
2413 851 €2 174 €289 €11 676 €---
2514 128 €1 989 €103 €12 139 €---
TOTAL281 338 €99 972 €46 335 €181 366 €2 805 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 842 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 366 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 783 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 845 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 845 €-842 €+2 687 €
2+1 845 €+1 187 €+658 €
3+1 845 €+1 267 €+578 €
4+1 845 €+1 349 €+496 €
5+1 845 €+1 433 €+412 €
6+1 845 €+1 519 €+326 €
7+1 845 €+1 608 €+237 €
8+1 845 €+1 698 €+147 €
9+1 845 €+1 791 €+54 €
10+1 845 €+1 886 €-41 €
11+1 845 €+1 984 €-139 €
12+1 845 €+2 084 €-239 €
13+1 845 €+2 187 €-342 €
14+1 845 €+2 292 €-447 €
15+1 845 €+2 400 €-555 €
16+1 845 €+2 510 €-665 €
17+1 845 €+2 624 €-779 €
18+1 845 €+2 740 €-895 €
19+1 845 €+2 859 €-1 014 €
20+1 845 €+2 981 €-1 136 €
21+1 845 €+3 107 €-1 262 €
22+1 845 €+3 236 €-1 391 €
23+1 845 €+3 367 €-1 522 €
24+1 845 €+3 503 €-1 658 €
25+1 845 €+3 642 €-1 797 €
Total+46 125 €+54 410 €+-8 285 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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