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[INVESTISSEMENT LOCATIF HAUT RENDEMENT] Appartement Meublé 90m² – 3 Ch – Bourges Turly

VilleBourges (18)
Surface90m²
Coût Total109 740€
Loyer Annuel10 076€
Rentabilité9.18%
Cashflow/mois-117€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 70 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 777,78 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Idéal investisseur ou projet de colocation étudiante. Rentabilité brute potentielle très

Situé au cœur du quartier étudiant de Turly, au pied des écoles (IUT, Université, IFSI, Lycée Mermoz) et de toutes les commodités (bus, commerces, piscine au pied de l'immeuble).

Prix : 70 000 € (soit seulement 777 € / m² !)

Performance & Chiffres clés :

Configuration : 3 chambres indépendantes, un grand séjour lumineux, cuisine séparée entièrement équipée (four, micro-ondes, grand réfrigérateur), salle d'eau.

Potentiel locatif : Idéal colocation (potentiel de 320€ / mois par chambre) ou location familiale.

Prêt à exploiter : Vendu meublé et équipé.

Charges de copropriété : 250 € / mois (incluant [chauffage / eau / entretien])

Taxe foncière : 1700 €

Les atouts :

Rez-de-chaussée : accès rapide et pratique, stationnement gratuit et facile au pied de la résidence. Emplacement stratégique : Tout se fait à pied pour les étudiants. Hypercentre à 10 min en bus/vélo. Vente directe de particulier à particulier (aucun frais d'agence)

Visites possibles en semaine

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.097110, 2.412590
Total : 109 740€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 34 140€
Valeur du bien : 104 140€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 12.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 840€/mois
Loyer annuel estimé : 10076€/an
Fourchette totale : 639€ - 1103€/mois
Fourchette annuelle : 7671€ - 13234€/an
Rentabilité brute :9.18%
Fourchette de rentabilité :6.99% - 12.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :909,34 €/m²
Basé sur :68 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :81 840 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-11 840€ (-14.5%)
Marge achat-revente :-27 900€ (-34.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :537,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :27,44€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 565,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 565,15€
Coût de l'assurance :8 230,50€
Taxe foncière : 1 700,00€/an
Soit par mois : 141,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 250,00€/mois
Soit par an : 3 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 839,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 956,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-117,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 90 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 supposé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 36 m² (3 chambres)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 140 €(379 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture chambres: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 840 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 076 €/an
Calcul : 840 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 575 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 740 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 329 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 700 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 000 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 140 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 744 €
Revenus locatifs : +10 076 €
Charges déductibles : -42 744 €
Résultat foncier Année 1 : -32 668 €(Déficit de 32 668 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 268 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 604 €/an
Revenus locatifs : +10 076 €
Charges déductibles : -8 604 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 472 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11268.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 076 €42 747 €3 578 €-32 672 €21 400 €11 272 €11 272 €
210 277 €8 511 €3 482 €1 766 €--9 506 €
310 483 €8 412 €3 382 €2 071 €--7 435 €
410 692 €8 309 €3 280 €2 384 €--5 051 €
510 906 €8 202 €3 173 €2 704 €--2 347 €
611 124 €8 093 €3 063 €3 032 €---
711 347 €7 979 €2 950 €3 368 €---
811 574 €7 862 €2 833 €3 712 €---
911 805 €7 740 €2 711 €4 065 €---
1012 041 €7 615 €2 586 €4 426 €---
1112 282 €7 486 €2 456 €4 797 €---
1212 528 €7 352 €2 323 €5 176 €---
1312 778 €7 213 €2 184 €5 565 €---
1413 034 €7 070 €2 041 €5 964 €---
1513 295 €6 923 €1 893 €6 372 €---
1613 561 €6 770 €1 741 €6 791 €---
1713 832 €6 612 €1 583 €7 220 €---
1814 108 €6 449 €1 420 €7 660 €---
1914 391 €6 280 €1 251 €8 110 €---
2014 678 €6 106 €1 077 €8 572 €---
2114 972 €5 926 €897 €9 046 €---
2215 271 €5 740 €711 €9 532 €---
2315 577 €5 547 €518 €10 029 €---
2415 888 €5 349 €319 €10 540 €---
2516 206 €5 143 €114 €11 063 €---
TOTAL322 728 €211 436 €51 565 €111 292 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 292 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 076 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 116 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 116 €-6 420 €+8 536 €
2+2 116 €0 €+2 116 €
3+2 116 €0 €+2 116 €
4+2 116 €0 €+2 116 €
5+2 116 €0 €+2 116 €
6+2 116 €+205 €+1 911 €
7+2 116 €+1 010 €+1 106 €
8+2 116 €+1 114 €+1 002 €
9+2 116 €+1 219 €+897 €
10+2 116 €+1 328 €+788 €
11+2 116 €+1 439 €+677 €
12+2 116 €+1 553 €+563 €
13+2 116 €+1 670 €+446 €
14+2 116 €+1 789 €+327 €
15+2 116 €+1 912 €+204 €
16+2 116 €+2 037 €+79 €
17+2 116 €+2 166 €-50 €
18+2 116 €+2 298 €-182 €
19+2 116 €+2 433 €-317 €
20+2 116 €+2 572 €-456 €
21+2 116 €+2 714 €-598 €
22+2 116 €+2 859 €-743 €
23+2 116 €+3 009 €-893 €
24+2 116 €+3 162 €-1 046 €
25+2 116 €+3 319 €-1 203 €
Total+52 900 €+33 388 €+19 512 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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