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Maison - 5 pièce(s) - 200 m²

Bien expiré
VilleVierzon (18)
Surface200m²
Coût Total196 560€
Loyer Annuel18 981€
Rentabilité9.66%
Cashflow/mois+399€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 172 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 860 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Proche centre-ville de Vierzon, cet ensemble immobilier offre un potentiel rare pour les amateurs de rénovation et les porteurs de projets.

Le bien se compose de :

Deux maisons mitoyennes à réhabiliter entièrement, représentant une surface totale d'environ 200 m² habitables. Ces bâtisses anciennes permettent d'imaginer plusieurs possibilités : grande résidence familiale, gîtes, ou investissement locatif après travaux.

Un terrain constructible de 2 500 m², idéal pour édifier une nouvelle habitation ou pour agrandir l'existant, selon vos besoins et projets (sous réserve d'autorisations d'urbanisme).

Une forêt privée de 2 500 m², plantée principalement de chênes, offrant un véritable espace de nature et d'intimité.

Les volumes, le terrain et la localisation offrent un large champ d'opportunités à qui saura redonner vie à ces bâtisses de caractère.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 172 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Baptiste GAZEAU - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Bourges sous le numéro 504691650

Ville : Vierzon
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18100
Coordonnées : 47.226903, 2.074007
Total : 196 560€
Prix d'acquisition : 172 000€
Travaux : 10 800€
Valeur du bien : 182 800€
Frais de notaire : 13 760€
Coût estimé : 13 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 7.91€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 9.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 1582€/mois
Loyer annuel estimé : 18981€/an
Fourchette totale : 1269€ - 1971€/mois
Fourchette annuelle : 15234€ - 23650€/an
Rentabilité brute :9.66%
Fourchette de rentabilité :7.75% - 12.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :967,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :57,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 024,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 611,89€
Coût de l'assurance :17 199,00€
Taxe foncière : 1 898,11€/an
Soit par mois : 158,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 581,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 182,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :399,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres sans photos - nécessite rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Nouvelle cuisine équipée avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, avec carrelage et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 40 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état nécessitant rénovation
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + 10 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 200 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 800 €(54 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 800€
    Isolation combles: 200 m² × 54€/m² = 10800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 582 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 981 €/an
Calcul : 1 582 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 481 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 560 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 688 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 898 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 867 €
Revenus locatifs : +18 981 €
Charges déductibles : -19 867 €
Résultat foncier Année 1 : -886 €(Déficit de 886 €)
Imputable sur revenu global : 886 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 067 €/an
Revenus locatifs : +18 981 €
Charges déductibles : -9 067 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 914 €/an
Prix d'achat du bien : 172 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 800 €(65% de 172 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 065 €/an
Calcul : 111 800 € × 3,636% = 4 065 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 981 €19 873 €6 487 €-892 €892 €--
219 361 €8 900 €6 314 €10 461 €---
319 748 €8 720 €6 134 €11 028 €---
420 143 €8 534 €5 948 €11 608 €---
520 546 €8 343 €5 757 €12 203 €---
620 957 €8 144 €5 558 €12 812 €---
721 376 €7 939 €5 353 €13 437 €---
821 803 €7 727 €5 141 €14 076 €---
922 239 €7 508 €4 922 €14 732 €---
1022 684 €7 281 €4 695 €15 403 €---
1123 138 €7 046 €4 460 €16 091 €---
1223 601 €6 804 €4 218 €16 797 €---
1324 073 €6 553 €3 967 €17 519 €---
1424 554 €6 294 €3 708 €18 260 €---
1525 045 €6 026 €3 440 €19 019 €---
1625 546 €5 749 €3 163 €19 797 €---
1726 057 €5 463 €2 877 €20 594 €---
1826 578 €5 167 €2 581 €21 411 €---
1927 110 €4 861 €2 275 €22 249 €---
2027 652 €4 544 €1 958 €23 107 €---
2128 205 €4 217 €1 631 €23 988 €---
2228 769 €3 879 €1 293 €24 890 €---
2329 344 €3 529 €943 €25 815 €---
2429 931 €3 167 €581 €26 764 €---
2530 530 €2 793 €207 €27 737 €---
TOTAL607 970 €169 064 €93 612 €438 906 €892 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 268 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 438 906 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 981 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 986 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 986 €-268 €+4 254 €
2+3 986 €+3 138 €+848 €
3+3 986 €+3 308 €+678 €
4+3 986 €+3 483 €+503 €
5+3 986 €+3 661 €+325 €
6+3 986 €+3 844 €+142 €
7+3 986 €+4 031 €-45 €
8+3 986 €+4 223 €-237 €
9+3 986 €+4 420 €-434 €
10+3 986 €+4 621 €-635 €
11+3 986 €+4 827 €-841 €
12+3 986 €+5 039 €-1 053 €
13+3 986 €+5 256 €-1 270 €
14+3 986 €+5 478 €-1 492 €
15+3 986 €+5 706 €-1 720 €
16+3 986 €+5 939 €-1 953 €
17+3 986 €+6 178 €-2 192 €
18+3 986 €+6 423 €-2 437 €
19+3 986 €+6 675 €-2 689 €
20+3 986 €+6 932 €-2 946 €
21+3 986 €+7 196 €-3 210 €
22+3 986 €+7 467 €-3 481 €
23+3 986 €+7 745 €-3 759 €
24+3 986 €+8 029 €-4 043 €
25+3 986 €+8 321 €-4 335 €
Total+99 650 €+131 672 €+-32 022 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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