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Maison 4 pièces 91 m²

Bien expiré
VilleAnzême (23)
Surface91m²
Coût Total125 283€
Loyer Annuel7 032€
Rentabilité5.61%
Cashflow/mois-138€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 345 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 795 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison en pierre de 4 pièces principales

Maison de campagne idéalement située au coeur du pays des trois lacs, à deux pas des zones de baignade. Parfaite pour un premier achat ou une résidence secondaire, elle offre une agréable terrasse sans vis-à-vis. Elle se compose de 3 chambres spacieuses, une cuisine ouverte sur la pièce de vie et d'un beau jardin arboré de 4534m². Honoraires à charge acquéreur : 11.3%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Référence annonce : 362-1299 Date de réalisation du diagnostic : 09/06/2026 Prix hors honoraires : 65 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 440 € et 4 690 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Anzême
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23000
Coordonnées : 46.266525, 1.862968
Total : 125 283€
Prix d'acquisition : 72 345€
Travaux : 47 150€
Valeur du bien : 119 495€
Frais de notaire : 5 788€
Coût estimé : 5 788€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 6.44€/m²/mois
Fourchette : 5.06€ - 8.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 586€/mois
Loyer annuel estimé : 7032€/an
Fourchette totale : 461€ - 745€/mois
Fourchette annuelle : 5528€ - 8946€/an
Rentabilité brute :5.61%
Fourchette de rentabilité :4.41% - 7.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :633,33 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :57 633 €
Prix d'achat :72 345 €
Décote à l'achat :+14 712€ (+25.5%)
Marge achat-revente :-67 650€ (-117.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 283€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :629,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :36,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 665,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 481,13€
Coût de l'assurance :10 962,26€
Taxe foncière : 703,22€/an
Soit par mois : 58,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 586,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 724,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-138,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 91 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine en bon état mais nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger possible
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 150 €(518 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:2 730€
    Isolation des combles perdus: 91 m² × 30€/m² = 2730€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:7 700€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 700€ = 7700€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 360€
    Pose parquet flottant: 42 m² × 80€/m² = 3360€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 260€
    Peinture murs et plafonds: 42 m² × 30€/m² = 1260€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 930€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 586 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 032 €/an
Calcul : 586 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 367 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 283 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 438 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 703 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 659 €
Revenus locatifs : +7 032 €
Charges déductibles : -52 659 €
Résultat foncier Année 1 : -45 627 €(Déficit de 45 627 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 227 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 509 €/an
Revenus locatifs : +7 032 €
Charges déductibles : -5 509 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 523 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24226.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 345 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 024 €(65% de 72 345 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 710 €/an
Calcul : 47 024 € × 3,636% = 1 710 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 032 €52 663 €4 371 €-45 631 €21 400 €24 231 €24 231 €
27 173 €5 399 €4 257 €1 774 €--22 457 €
37 316 €5 281 €4 139 €2 035 €--20 422 €
47 463 €5 158 €4 017 €2 304 €--18 117 €
57 612 €5 032 €3 890 €2 580 €--15 537 €
67 764 €4 900 €3 759 €2 864 €--12 674 €
77 919 €4 764 €3 623 €3 155 €--9 518 €
88 078 €4 623 €3 482 €3 454 €--6 064 €
98 239 €4 477 €3 336 €3 762 €--2 302 €
108 404 €4 326 €3 185 €4 078 €---
118 572 €4 170 €3 028 €4 403 €---
128 744 €4 007 €2 866 €4 736 €---
138 919 €3 839 €2 698 €5 079 €---
149 097 €3 665 €2 523 €5 432 €---
159 279 €3 485 €2 343 €5 794 €---
169 464 €3 298 €2 156 €6 166 €---
179 654 €3 104 €1 963 €6 549 €---
189 847 €2 904 €1 762 €6 943 €---
1910 044 €2 696 €1 555 €7 347 €---
2010 245 €2 481 €1 339 €7 763 €---
2110 450 €2 258 €1 117 €8 191 €---
2210 658 €2 028 €886 €8 631 €---
2310 872 €1 788 €647 €9 083 €---
2411 089 €1 541 €399 €9 548 €---
2511 311 €1 284 €142 €10 027 €---
TOTAL225 244 €139 174 €63 481 €86 070 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 86 070 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 032 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 477 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 477 €-6 420 €+7 897 €
2+1 477 €0 €+1 477 €
3+1 477 €0 €+1 477 €
4+1 477 €0 €+1 477 €
5+1 477 €0 €+1 477 €
6+1 477 €0 €+1 477 €
7+1 477 €0 €+1 477 €
8+1 477 €0 €+1 477 €
9+1 477 €0 €+1 477 €
10+1 477 €+533 €+944 €
11+1 477 €+1 321 €+156 €
12+1 477 €+1 421 €+56 €
13+1 477 €+1 524 €-47 €
14+1 477 €+1 630 €-153 €
15+1 477 €+1 738 €-261 €
16+1 477 €+1 850 €-373 €
17+1 477 €+1 965 €-488 €
18+1 477 €+2 083 €-606 €
19+1 477 €+2 204 €-727 €
20+1 477 €+2 329 €-852 €
21+1 477 €+2 457 €-980 €
22+1 477 €+2 589 €-1 112 €
23+1 477 €+2 725 €-1 248 €
24+1 477 €+2 865 €-1 388 €
25+1 477 €+3 008 €-1 531 €
Total+36 925 €+25 821 €+11 104 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 111 jours
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