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Appartement 5 pièces 115 m²

VilleDreux (28)
Surface115m²
Coût Total163 380€
Loyer Annuel14 631€
Rentabilité8.96%
Cashflow/mois+232€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 148 500 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 1 291,3 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 115 m²

Secteur calme et verdoyant, à proximité des écoles et commerces. L'équipe Eden Immobilier vous présente cet appartement de 115m2 situé dans une résidence composé de : entrée, séjour double, cuisine aménagée, arrière cuisine, un dégagement avec placards desservant trois chambres, deux salles d'eau et W.C. Balcon et terrasse. Cave et place de parking. DPE C ! Faibles charges ! Contactez nous afin de visiter en exclusivité ce coin de paradis !

Surface : 115 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 07/05/2026

Consommation énergie primaire : 134 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 127 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 440 € et 2 000 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Dreux
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28100
Coordonnées : 48.727484, 1.358754
Total : 163 380€
Prix d'acquisition : 148 500€
Travaux : 3 000€
Valeur du bien : 151 500€
Frais de notaire : 11 880€
Coût estimé : 11 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.79€ - 12.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1219€/mois
Loyer annuel estimé : 14631€/an
Fourchette totale : 1011€ - 1470€/mois
Fourchette annuelle : 12137€ - 17639€/an
Rentabilité brute :8.96%
Fourchette de rentabilité :7.43% - 10.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 740,39 €/m²
Basé sur :80 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :200 144 €
Prix d'achat :148 500 €
Décote à l'achat :-51 644€ (-25.8%)
Marge achat-revente :36 764€ (18.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :799,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :65,35€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 864,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 510,13€
Coût de l'assurance :19 605,60€
Taxe foncière : 1 463,15€/an
Soit par mois : 121,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 219,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 986,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :232,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 134 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des éléments sanitaires et peinture
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 000 €(26 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture des murs et plafonds dans 3 chambres: 3 chambres × 40€/m² × 10m²/chambre = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 800€
    Rafraîchissement des éléments sanitaires et peinture dans 2 salles de bain: 2 salles de bain × 900€ = 1800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dreux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 219 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 631 €/an
Calcul : 1 219 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 306 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 380 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 784 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 463 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 553 €
Revenus locatifs : +14 631 €
Charges déductibles : -10 553 €
Résultat foncier Année 1 : 4 078 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 553 €/an
Revenus locatifs : +14 631 €
Charges déductibles : -7 553 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 078 €/an
Prix d'achat du bien : 148 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 525 €(65% de 148 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 510 €/an
Calcul : 96 525 € × 3,636% = 3 510 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 631 €10 558 €5 311 €4 073 €---
214 924 €7 415 €5 168 €7 509 €---
315 223 €7 267 €5 020 €7 955 €---
415 527 €7 115 €4 867 €8 413 €---
515 838 €6 957 €4 709 €8 881 €---
616 154 €6 793 €4 546 €9 361 €---
716 477 €6 625 €4 377 €9 853 €---
816 807 €6 450 €4 203 €10 357 €---
917 143 €6 270 €4 023 €10 873 €---
1017 486 €6 084 €3 837 €11 402 €---
1117 836 €5 892 €3 644 €11 944 €---
1218 192 €5 693 €3 446 €12 499 €---
1318 556 €5 488 €3 240 €13 069 €---
1418 927 €5 275 €3 028 €13 652 €---
1519 306 €5 056 €2 809 €14 250 €---
1619 692 €4 829 €2 582 €14 863 €---
1720 086 €4 595 €2 348 €15 491 €---
1820 488 €4 353 €2 106 €16 135 €---
1920 897 €4 103 €1 855 €16 795 €---
2021 315 €3 844 €1 597 €17 471 €---
2121 742 €3 577 €1 330 €18 165 €---
2222 176 €3 301 €1 054 €18 875 €---
2322 620 €3 016 €768 €19 604 €---
2423 072 €2 721 €474 €20 351 €---
2523 534 €2 416 €169 €21 118 €---
TOTAL468 651 €135 694 €76 510 €332 957 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 332 957 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 631 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 073 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 073 €+1 222 €+1 851 €
2+3 073 €+2 253 €+820 €
3+3 073 €+2 387 €+686 €
4+3 073 €+2 524 €+549 €
5+3 073 €+2 664 €+409 €
6+3 073 €+2 808 €+265 €
7+3 073 €+2 956 €+117 €
8+3 073 €+3 107 €-34 €
9+3 073 €+3 262 €-189 €
10+3 073 €+3 421 €-348 €
11+3 073 €+3 583 €-510 €
12+3 073 €+3 750 €-677 €
13+3 073 €+3 921 €-848 €
14+3 073 €+4 096 €-1 023 €
15+3 073 €+4 275 €-1 202 €
16+3 073 €+4 459 €-1 386 €
17+3 073 €+4 647 €-1 574 €
18+3 073 €+4 840 €-1 767 €
19+3 073 €+5 038 €-1 965 €
20+3 073 €+5 241 €-2 168 €
21+3 073 €+5 449 €-2 376 €
22+3 073 €+5 663 €-2 590 €
23+3 073 €+5 881 €-2 808 €
24+3 073 €+6 105 €-3 032 €
25+3 073 €+6 335 €-3 262 €
Total+76 825 €+99 887 €+-23 062 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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