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Détails du bien

Bien expiré
VilleVilleneuve-d'Olmes (09)
Surface237.79m²
Coût Total260 420€
Loyer Annuel22 307€
Rentabilité8.57%
Cashflow/mois+306€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 190 000 €
Surface : 237.79 m²
Prix au m² : 799,02 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 3, Mandat exclusif

A quelques minutes de Lavelanet, venez découvrir cette grande maison sur 3 niveaux, très lumineuse offrant de grands volumes se compose de 10 pièces 7 chambres, véranda, garage, possibilité de faire 2 habitations indépendantes , grande cour de 4 places de parking. n'hésitez pas à nous contacter pour plus de renseignements ou pour une visite au 05 61 68 26 49 Notre agence vous accueille du lundi au vendredi de 09 heures à 12 heures et de 14 heures à 18 heures et le samedi uniquement sur rendez vous pour les visites de 09 heures à 12 heures. Nous vous accompagnons dans touts vos projet immobiliers Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 6190.0 € et 8460.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par Julie STASIACK EI, agent commercial (RSAC 903620755) - https://www.century21-immosud-mirepoix.com/mentions_legales/

Ville : Villeneuve-d'Olmes
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09300
Coordonnées : 42.908059, 1.824241
Total : 260 420€
Prix d'acquisition : 190 000€
Travaux : 55 220€
Valeur du bien : 245 220€
Frais de notaire : 15 200€
Coût estimé : 15 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 237.79m²
Loyer prédit : 7.82€/m²/mois
Fourchette : 5.89€ - 10.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 1859€/mois
Loyer annuel estimé : 22307€/an
Fourchette totale : 1402€ - 2465€/mois
Fourchette annuelle : 16820€ - 29582€/an
Rentabilité brute :8.57%
Fourchette de rentabilité :6.46% - 11.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 084,48 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :257 878 €
Prix d'achat :190 000 €
Décote à l'achat :-67 878€ (-26.3%)
Marge achat-revente :-2 542€ (-1.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :260 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 269,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :97,66€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 366,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :120 300,67€
Coût de l'assurance :29 297,25€
Taxe foncière : 2 230,67€/an
Soit par mois : 185,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 858,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 552,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :306,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 300 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 237.79 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 237.79 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 30 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Sol en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - Rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 220 €(232 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:500€
    Isolation toiture/combles: 237.79 m² × 60€/m² = 14267.4€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 800€ = 24000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:5 040€
    Parquet flottant: 84 m² × 60€/m² = 5040€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 680€
    Peinture murs et plafonds: 84 m² × 20€/m² = 1680€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-d'Olmes (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 859 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 307 €/an
Calcul : 1 859 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 354 €/an
Base de calcul : Emprunt de 260 420 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 172 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 231 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 976 €
Revenus locatifs : +22 307 €
Charges déductibles : -66 976 €
Résultat foncier Année 1 : -44 670 €(Déficit de 44 670 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 270 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 756 €/an
Revenus locatifs : +22 307 €
Charges déductibles : -11 756 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 550 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23269.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 190 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 500 €(65% de 190 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 491 €/an
Calcul : 123 500 € × 3,636% = 4 491 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 307 €66 985 €8 362 €-44 678 €21 400 €23 278 €23 278 €
222 753 €11 538 €8 135 €11 215 €--12 063 €
323 208 €11 304 €7 901 €11 904 €--159 €
423 672 €11 062 €7 660 €12 610 €---
524 145 €10 813 €7 410 €13 333 €---
624 628 €10 555 €7 152 €14 074 €---
725 121 €10 288 €6 886 €14 833 €---
825 623 €10 013 €6 610 €15 610 €---
926 136 €9 729 €6 326 €16 407 €---
1026 659 €9 435 €6 032 €17 224 €---
1127 192 €9 132 €5 729 €18 060 €---
1227 736 €8 818 €5 416 €18 917 €---
1328 290 €8 495 €5 092 €19 796 €---
1428 856 €8 160 €4 758 €20 696 €---
1529 433 €7 815 €4 412 €21 618 €---
1630 022 €7 458 €4 055 €22 564 €---
1730 622 €7 089 €3 687 €23 533 €---
1831 235 €6 708 €3 306 €24 526 €---
1931 859 €6 315 €2 913 €25 544 €---
2032 497 €5 909 €2 506 €26 588 €---
2133 147 €5 489 €2 087 €27 657 €---
2233 809 €5 056 €1 653 €28 754 €---
2334 486 €4 608 €1 205 €29 878 €---
2435 175 €4 145 €743 €31 030 €---
2535 879 €3 667 €265 €32 212 €---
TOTAL714 489 €260 585 €120 301 €453 904 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 453 904 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 307 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 684 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 684 €-6 420 €+11 104 €
2+4 684 €0 €+4 684 €
3+4 684 €0 €+4 684 €
4+4 684 €+3 735 €+949 €
5+4 684 €+4 000 €+684 €
6+4 684 €+4 222 €+462 €
7+4 684 €+4 450 €+234 €
8+4 684 €+4 683 €+1 €
9+4 684 €+4 922 €-238 €
10+4 684 €+5 167 €-483 €
11+4 684 €+5 418 €-734 €
12+4 684 €+5 675 €-991 €
13+4 684 €+5 939 €-1 255 €
14+4 684 €+6 209 €-1 525 €
15+4 684 €+6 486 €-1 802 €
16+4 684 €+6 769 €-2 085 €
17+4 684 €+7 060 €-2 376 €
18+4 684 €+7 358 €-2 674 €
19+4 684 €+7 663 €-2 979 €
20+4 684 €+7 976 €-3 292 €
21+4 684 €+8 297 €-3 613 €
22+4 684 €+8 626 €-3 942 €
23+4 684 €+8 963 €-4 279 €
24+4 684 €+9 309 €-4 625 €
25+4 684 €+9 663 €-4 979 €
Total+117 100 €+136 171 €+-19 071 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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