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Achat : Appartement Saint-Brieuc (22000)

VilleSaint-Brieuc (22)
Surface90m²
Coût Total121 388€
Loyer Annuel10 778€
Rentabilité8.88%
Cashflow/mois+35€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 600 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 873,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 90 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 balcon, Orientation sud, Cave, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à restaurer

SAINT BRIEUC, T4 - Appartement à rénover idéalement situé au Nord de Saint Brieuc à 15-20 minutes à pieds du Centre ville et de la Gare (5 minutes en voiture), bien desservi et d’environ 90 m² habitables, situé au 2ème étage sans ascenseur, comprenant :

  • entrée, wc, séjour plein Sud, cuisine avec accès loggia/balcon, salle de bains, trois chambres, débarras
  • cave et garage en box fermé complètent ce bien Prévoir remise au goût du jour et conformité électrique. Déjà en place : PVC double vitrage pour les fenêtres. Chaudière individuelle gaz de ville. Charges copropriété environ 145€/mois - Classe énergie : D - Classe climat : D - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : 850 à 1150 € (base 2026) - Prix Hon. Négo Inclus : 78 600 € dont 4,80% Hon. Négo TTC charge acq. Prix Hors Hon. Négo :75 000 € - Réf : 050614
Ville : Saint-Brieuc
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22000
Coordonnées : 48.516600, -2.773530
Total : 121 388€
Prix d'acquisition : 78 600€
Travaux : 36 500€
Valeur du bien : 115 100€
Frais de notaire : 6 288€
Coût estimé : 6 288€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 9.98€/m²/mois
Fourchette : 7.91€ - 12.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 898€/mois
Loyer annuel estimé : 10778€/an
Fourchette totale : 712€ - 1133€/mois
Fourchette annuelle : 8547€ - 13591€/an
Rentabilité brute :8.88%
Fourchette de rentabilité :7.04% - 11.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 729,67 €/m²
Basé sur :270 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :155 670 €
Prix d'achat :78 600 €
Décote à l'achat :-77 070€ (-49.5%)
Marge achat-revente :34 282€ (22.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 388€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :597,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :30,35€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 628,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 004,64€
Coût de l'assurance :9 104,10€
Taxe foncière : 1 077,79€/an
Soit par mois : 89,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 145,00€/mois
Soit par an : 1 740,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 898,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 863,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :35,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière individuelle gaz par une chaudière à condensation
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol et peinture pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol et peinture dans le salon
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessite rénovation
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans tout l'appartement
Quantité: 1 installation pour 90 m²
Raison: Prévoir conformité électrique - état général de l'appartement
Second œuvre généralRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans toutes les pièces
Quantité: environ 90 m²
Raison: Rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 500 €(406 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:3 600€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 3600€ = 3600€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€
  • Chambres:4 500€
    Rénovation chambres (3 pièces): Revêtement sol 30 m² × 60€/m² = 1800€, Peinture 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 1800€
  • Salon:2 700€
    Rénovation salon: Revêtement sol 30 m² × 60€/m² = 1800€, Peinture 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 0€
  • Électricité:9 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 9000€ = 9000€
  • Peinture:2 700€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Saint-Brieuc). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 600€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 898 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 778 €/an
Calcul : 898 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 014 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 388 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 364 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 078 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 740 €/an
Calcul : 145 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 696 €
Revenus locatifs : +10 778 €
Charges déductibles : -43 696 €
Résultat foncier Année 1 : -32 918 €(Déficit de 32 918 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 518 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 196 €/an
Revenus locatifs : +10 778 €
Charges déductibles : -7 196 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 582 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11518.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 090 €(65% de 78 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 858 €/an
Calcul : 51 090 € × 3,636% = 1 858 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 778 €43 700 €4 018 €-32 922 €21 400 €11 522 €11 522 €
210 993 €7 093 €3 911 €3 901 €--7 622 €
311 213 €6 982 €3 800 €4 232 €--3 390 €
411 438 €6 867 €3 685 €4 571 €---
511 666 €6 748 €3 566 €4 918 €---
611 900 €6 625 €3 443 €5 274 €---
712 138 €6 498 €3 316 €5 639 €---
812 380 €6 367 €3 185 €6 013 €---
912 628 €6 231 €3 049 €6 397 €---
1012 881 €6 091 €2 909 €6 790 €---
1113 138 €5 946 €2 764 €7 192 €---
1213 401 €5 796 €2 614 €7 605 €---
1313 669 €5 641 €2 459 €8 028 €---
1413 942 €5 480 €2 298 €8 462 €---
1514 221 €5 314 €2 132 €8 907 €---
1614 506 €5 143 €1 961 €9 363 €---
1714 796 €4 965 €1 783 €9 831 €---
1815 092 €4 782 €1 600 €10 310 €---
1915 394 €4 592 €1 410 €10 801 €---
2015 701 €4 396 €1 214 €11 305 €---
2116 015 €4 193 €1 011 €11 822 €---
2216 336 €3 983 €801 €12 352 €---
2316 662 €3 767 €585 €12 896 €---
2416 996 €3 542 €360 €13 453 €---
2517 336 €3 310 €129 €14 025 €---
TOTAL345 220 €174 054 €58 005 €171 166 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 171 166 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 778 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 263 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 263 €-6 420 €+8 683 €
2+2 263 €0 €+2 263 €
3+2 263 €0 €+2 263 €
4+2 263 €+354 €+1 909 €
5+2 263 €+1 475 €+788 €
6+2 263 €+1 582 €+681 €
7+2 263 €+1 692 €+571 €
8+2 263 €+1 804 €+459 €
9+2 263 €+1 919 €+344 €
10+2 263 €+2 037 €+226 €
11+2 263 €+2 158 €+105 €
12+2 263 €+2 282 €-19 €
13+2 263 €+2 409 €-146 €
14+2 263 €+2 539 €-276 €
15+2 263 €+2 672 €-409 €
16+2 263 €+2 809 €-546 €
17+2 263 €+2 949 €-686 €
18+2 263 €+3 093 €-830 €
19+2 263 €+3 240 €-977 €
20+2 263 €+3 392 €-1 129 €
21+2 263 €+3 547 €-1 284 €
22+2 263 €+3 706 €-1 443 €
23+2 263 €+3 869 €-1 606 €
24+2 263 €+4 036 €-1 773 €
25+2 263 €+4 208 €-1 945 €
Total+56 575 €+51 350 €+5 225 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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