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SEDAN CENTRE : Magnifique appartement 4 pièces de 81m2

VilleSedan (08)
Surface81m²
Coût Total104 120€
Loyer Annuel8 018€
Rentabilité7.70%
Cashflow/mois-113€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 975,31 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

SEDAN CENTRE - proche du château et des commerces.

Au 1er étage : Magnifique appartement situé dans un immeuble rénové :

Hall d'entrée, rangements, cuisine équipée, vaste salon séjour, trois chambres, salle de bain, wc.

Chauffage individuel gaz,

Charges annuelles 1860€,

Soit 155€ mensuel comprenant : charges générales.

Impôts fonciers : 1050€

Dans une copropriété bien entretenue.

Excellent état - spacieux - lumineux.

Thierry. FAVRO Agent commercial [Coordonnées masquées] - [Coordonnées masquées] RSAC n°482322898 à SEDAN FONCIA Charleville-Mézières 17 Boulevard Gambetta - 08000 Charleville-Mézières - CPI74012016000012160

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 272 € et 1 722 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Sedan
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08200
Coordonnées : 49.702830, 4.943950
Total : 104 120€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 18 800€
Valeur du bien : 97 800€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 8.25€/m²/mois
Fourchette : 6.47€ - 10.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 668€/mois
Loyer annuel estimé : 8018€/an
Fourchette totale : 524€ - 851€/mois
Fourchette annuelle : 6293€ - 10215€/an
Rentabilité brute :7.70%
Fourchette de rentabilité :6.04% - 9.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :851,91 €/m²
Basé sur :156 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :69 004 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :+9 996€ (+14.5%)
Marge achat-revente :-35 116€ (-50.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :512,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :26,03€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 538,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 753,22€
Coût de l'assurance :7 809,00€
Taxe foncière : 1 050,00€/an
Soit par mois : 87,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 155,00€/mois
Soit par an : 1 860,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 668,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 781,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-113,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, le chauffage individuel au gaz est déjà en place et conforme.
Quantité: 1 système
Raison: DPE C - Appartement - Système de chauffage en bon état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Cuisine en bon état mais peut nécessiter des améliorations
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des éléments si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - Salle de bain en bon état mais peut nécessiter des améliorations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Chambres en bon état mais peuvent bénéficier d'un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Chambres en bon état mais peuvent bénéficier d'un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - Salon en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 800 €(232 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Remplacement système: 1 système × 0€ = 0€ (Pas de travaux nécessaires, système en bon état)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (Rafraîchissement avec mise à jour des éléments)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (Rafraîchissement avec mise à jour des éléments)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Revêtement de sol: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (Rafraîchissement du sol dans les 3 chambres, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (Rafraîchissement des murs et plafonds dans les 3 chambres, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (Rafraîchissement des murs et plafonds dans le salon, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sedan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 668 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 018 €/an
Calcul : 668 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 443 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 120 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 312 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 050 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 860 €/an
Calcul : 155 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 466 €
Revenus locatifs : +8 018 €
Charges déductibles : -25 466 €
Résultat foncier Année 1 : -17 448 €(Déficit de 17 448 €)
Imputable sur revenu global : 17 448 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 666 €/an
Revenus locatifs : +8 018 €
Charges déductibles : -6 666 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 352 €/an
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 018 €25 469 €3 447 €-17 452 €17 452 €--
28 178 €6 577 €3 355 €1 601 €---
38 341 €6 482 €3 259 €1 860 €---
48 508 €6 383 €3 161 €2 125 €---
58 678 €6 281 €3 059 €2 397 €---
68 852 €6 176 €2 954 €2 676 €---
79 029 €6 067 €2 845 €2 962 €---
89 210 €5 954 €2 732 €3 255 €---
99 394 €5 838 €2 616 €3 556 €---
109 582 €5 718 €2 495 €3 864 €---
119 773 €5 593 €2 371 €4 180 €---
129 969 €5 464 €2 242 €4 504 €---
1310 168 €5 331 €2 109 €4 837 €---
1410 372 €5 194 €1 971 €5 178 €---
1510 579 €5 051 €1 829 €5 528 €---
1610 791 €4 904 €1 682 €5 886 €---
1711 006 €4 752 €1 530 €6 254 €---
1811 226 €4 595 €1 372 €6 632 €---
1911 451 €4 432 €1 210 €7 019 €---
2011 680 €4 264 €1 041 €7 416 €---
2111 914 €4 090 €867 €7 824 €---
2212 152 €3 910 €687 €8 242 €---
2312 395 €3 724 €501 €8 671 €---
2412 643 €3 531 €309 €9 111 €---
2512 896 €3 333 €110 €9 563 €---
TOTAL256 804 €149 112 €49 753 €107 692 €17 452 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 235 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 692 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 018 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 684 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 684 €-5 235 €+6 919 €
2+1 684 €+480 €+1 204 €
3+1 684 €+558 €+1 126 €
4+1 684 €+638 €+1 046 €
5+1 684 €+719 €+965 €
6+1 684 €+803 €+881 €
7+1 684 €+889 €+795 €
8+1 684 €+977 €+707 €
9+1 684 €+1 067 €+617 €
10+1 684 €+1 159 €+525 €
11+1 684 €+1 254 €+430 €
12+1 684 €+1 351 €+333 €
13+1 684 €+1 451 €+233 €
14+1 684 €+1 553 €+131 €
15+1 684 €+1 658 €+26 €
16+1 684 €+1 766 €-82 €
17+1 684 €+1 876 €-192 €
18+1 684 €+1 990 €-306 €
19+1 684 €+2 106 €-422 €
20+1 684 €+2 225 €-541 €
21+1 684 €+2 347 €-663 €
22+1 684 €+2 473 €-789 €
23+1 684 €+2 601 €-917 €
24+1 684 €+2 733 €-1 049 €
25+1 684 €+2 869 €-1 185 €
Total+42 100 €+32 308 €+9 792 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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