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Détails du bien

VilleLogelbach, Wettolsheim, Wintzenheim (68)
Surface127m²
Coût Total278 920€
Loyer Annuel20 283€
Rentabilité7.27%
Cashflow/mois+58€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 127 m²
Prix au m² : 1 566,93 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Logelbach, Wettolsheim, Wintzenheim
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68124
Total : 278 920€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 64 000€
Valeur du bien : 263 000€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 127m²
Loyer prédit : 13.31€/m²/mois
Fourchette : 10.06€ - 17.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 1690€/mois
Loyer annuel estimé : 20283€/an
Fourchette totale : 1277€ - 2237€/mois
Fourchette annuelle : 15328€ - 26840€/an
Rentabilité brute :7.27%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 9.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :278 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 381,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :81,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 462,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :135 507,54€
Coût de l'assurance :24 405,50€
Taxe foncière : 2 028,29€/an
Soit par mois : 169,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 690,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 631,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :58,44€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 127 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments datés
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 000 €(504 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut installation)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage performant: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (inclut installation)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (inclut installation)
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (inclut pose)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (inclut tous les travaux)
  • Total:30 000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alsace (Logelbach, Wettolsheim, Wintzenheim). Les prix incluent la main d'œuvre. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 690 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 283 €/an
Calcul : 1 690 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 363 €/an
Base de calcul : Emprunt de 278 920 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 976 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 028 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 367 €
Revenus locatifs : +20 283 €
Charges déductibles : -76 367 €
Résultat foncier Année 1 : -56 084 €(Déficit de 56 084 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 684 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 367 €/an
Revenus locatifs : +20 283 €
Charges déductibles : -12 367 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 916 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34684.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 283 €76 376 €9 372 €-56 093 €21 400 €34 693 €34 693 €
220 689 €12 127 €9 123 €8 561 €--26 132 €
321 102 €11 870 €8 865 €9 232 €--16 900 €
421 524 €11 604 €8 599 €9 921 €--6 979 €
521 955 €11 328 €8 324 €10 627 €---
622 394 €11 043 €8 039 €11 351 €---
722 842 €10 748 €7 744 €12 094 €---
823 299 €10 443 €7 439 €12 856 €---
923 765 €10 128 €7 123 €13 637 €---
1024 240 €9 801 €6 797 €14 439 €---
1124 725 €9 463 €6 459 €15 262 €---
1225 219 €9 114 €6 109 €16 105 €---
1325 724 €8 752 €5 748 €16 971 €---
1426 238 €8 378 €5 374 €17 860 €---
1526 763 €7 991 €4 987 €18 771 €---
1627 298 €7 591 €4 587 €19 707 €---
1727 844 €7 177 €4 173 €20 667 €---
1828 401 €6 749 €3 744 €21 652 €---
1928 969 €6 305 €3 301 €22 663 €---
2029 548 €5 847 €2 842 €23 701 €---
2130 139 €5 373 €2 368 €24 767 €---
2230 742 €4 882 €1 877 €25 860 €---
2331 357 €4 374 €1 370 €26 983 €---
2431 984 €3 849 €845 €28 135 €---
2532 624 €3 306 €301 €29 318 €---
TOTAL649 667 €274 620 €135 508 €375 047 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 375 047 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 283 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 259 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 259 €-6 420 €+10 679 €
2+4 259 €0 €+4 259 €
3+4 259 €0 €+4 259 €
4+4 259 €0 €+4 259 €
5+4 259 €+1 094 €+3 165 €
6+4 259 €+3 405 €+854 €
7+4 259 €+3 628 €+631 €
8+4 259 €+3 857 €+402 €
9+4 259 €+4 091 €+168 €
10+4 259 €+4 332 €-73 €
11+4 259 €+4 578 €-319 €
12+4 259 €+4 832 €-573 €
13+4 259 €+5 091 €-832 €
14+4 259 €+5 358 €-1 099 €
15+4 259 €+5 631 €-1 372 €
16+4 259 €+5 912 €-1 653 €
17+4 259 €+6 200 €-1 941 €
18+4 259 €+6 496 €-2 237 €
19+4 259 €+6 799 €-2 540 €
20+4 259 €+7 110 €-2 851 €
21+4 259 €+7 430 €-3 171 €
22+4 259 €+7 758 €-3 499 €
23+4 259 €+8 095 €-3 836 €
24+4 259 €+8 440 €-4 181 €
25+4 259 €+8 795 €-4 536 €
Total+106 475 €+112 514 €+-6 039 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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