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Appartement Valenciennes 4 pièce(s) 143 m²

VilleValenciennes (59)
Surface143m²
Coût Total264 235€
Loyer Annuel19 510€
Rentabilité7.38%
Cashflow/mois-328€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 500 €
Surface : 143 m²
Prix au m² : 1 395,1 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

VALENCIENNES, en Hyper-centre Résidence Jehanne De Flandre, Appartement type 4 d'environ 143 m² offrant : une hall entrée, un séjour de 56 m², une cuisine indépendante, 3 chambres dont une avec dressing et salle de bains, une salle d'eau, un WC et un cellier. Un garage et une Cave, DPE : D. Prix : 199 500€ FAI les honoraires d'agence étant intégralement pris en charge par les vendeurs. Copropriété de 183 lots (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 4692.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/290263.pdf

Ville : Valenciennes
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59300
Coordonnées : 50.357901, 3.520328
Total : 264 235€
Prix d'acquisition : 199 500€
Travaux : 48 775€
Valeur du bien : 248 275€
Frais de notaire : 15 960€
Coût estimé : 15 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 143m²
Loyer prédit : 11.37€/m²/mois
Fourchette : 8.93€ - 14.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1626€/mois
Loyer annuel estimé : 19510€/an
Fourchette totale : 1277€ - 2069€/mois
Fourchette annuelle : 15329€ - 24832€/an
Rentabilité brute :7.38%
Fourchette de rentabilité :5.80% - 9.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 010,49 €/m²
Basé sur :415 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :287 500 €
Prix d'achat :199 500 €
Décote à l'achat :-88 000€ (-30.6%)
Marge achat-revente :23 265€ (8.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :264 235€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 322,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :77,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 399,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :132 611,81€
Coût de l'assurance :23 120,56€
Taxe foncière : 1 950,99€/an
Soit par mois : 162,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 391,00€/mois
Soit par an : 4 692,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 625,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 953,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-327,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 179 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage actuel non conforme
Quantité: 1 système pour 143 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si simple vitrage ou en mauvais état
Quantité: environ 14 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle plus efficace si nécessaire
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine (placards, électroménager) pour moderniser l'espace
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine un peu datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures et mise à jour de la décoration dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures anciennes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 35 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 775 €(341 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 14 fenêtres × 750€/fenêtre = 10500€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 25€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:875€
    Peinture murs et plafonds: 35 m² × 25€/m² = 875€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valenciennes. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix sont ajustés pour la région Hauts-de-France.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 626 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 510 €/an
Calcul : 1 626 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 132 €/an
Base de calcul : Emprunt de 264 235 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 925 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 951 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 692 €/an
Calcul : 391 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 775 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 475 €
Revenus locatifs : +19 510 €
Charges déductibles : -65 475 €
Résultat foncier Année 1 : -45 965 €(Déficit de 45 965 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 565 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 700 €/an
Revenus locatifs : +19 510 €
Charges déductibles : -16 700 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 810 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24565.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 675 €(65% de 199 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 715 €/an
Calcul : 129 675 € × 3,636% = 4 715 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 510 €65 484 €9 141 €-45 974 €21 400 €24 574 €24 574 €
219 900 €16 469 €8 901 €3 431 €--21 143 €
320 298 €16 221 €8 653 €4 077 €--17 066 €
420 704 €15 964 €8 397 €4 740 €--12 327 €
521 118 €15 698 €8 131 €5 420 €--6 907 €
621 540 €15 423 €7 855 €6 117 €--790 €
721 971 €15 138 €7 570 €6 833 €---
822 411 €14 843 €7 275 €7 568 €---
922 859 €14 537 €6 969 €8 322 €---
1023 316 €14 220 €6 652 €9 096 €---
1123 782 €13 892 €6 324 €9 890 €---
1224 258 €13 552 €5 985 €10 706 €---
1324 743 €13 201 €5 633 €11 543 €---
1425 238 €12 836 €5 269 €12 402 €---
1525 743 €12 459 €4 891 €13 284 €---
1626 258 €12 069 €4 501 €14 189 €---
1726 783 €11 664 €4 096 €15 119 €---
1827 319 €11 245 €3 677 €16 073 €---
1927 865 €10 811 €3 244 €17 054 €---
2028 422 €10 362 €2 794 €18 060 €---
2128 991 €9 897 €2 329 €19 094 €---
2229 570 €9 415 €1 847 €20 155 €---
2330 162 €8 916 €1 349 €21 246 €---
2430 765 €8 400 €832 €22 365 €---
2531 380 €7 865 €297 €23 516 €---
TOTAL624 907 €370 582 €132 612 €254 325 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 254 325 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 510 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 097 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 097 €-6 420 €+10 517 €
2+4 097 €0 €+4 097 €
3+4 097 €0 €+4 097 €
4+4 097 €0 €+4 097 €
5+4 097 €0 €+4 097 €
6+4 097 €0 €+4 097 €
7+4 097 €+1 813 €+2 284 €
8+4 097 €+2 270 €+1 827 €
9+4 097 €+2 497 €+1 600 €
10+4 097 €+2 729 €+1 368 €
11+4 097 €+2 967 €+1 130 €
12+4 097 €+3 212 €+885 €
13+4 097 €+3 463 €+634 €
14+4 097 €+3 721 €+376 €
15+4 097 €+3 985 €+112 €
16+4 097 €+4 257 €-160 €
17+4 097 €+4 536 €-439 €
18+4 097 €+4 822 €-725 €
19+4 097 €+5 116 €-1 019 €
20+4 097 €+5 418 €-1 321 €
21+4 097 €+5 728 €-1 631 €
22+4 097 €+6 047 €-1 950 €
23+4 097 €+6 374 €-2 277 €
24+4 097 €+6 710 €-2 613 €
25+4 097 €+7 055 €-2 958 €
Total+102 425 €+76 298 €+26 127 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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