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Appartement - 4 pièce(s) - 81 m²

VilleBry-sur-Marne (94)
Surface81
Coût Total236 542
Loyer Annuel18 163
Rentabilité7.68%
Cashflow/mois+101
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 219 020 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 2 703,95 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Bry-sur-Marne : 4 pièces, parking

Situé , au sein d'une résidence contemporaine à l'architecture soignée, ce Appartement de 4 pièces développe une surface de 81.33 m² et offre un cadre de vie pensé pour conjuguer confort, fonctionnalité et qualité de vie au quotidien.

L'agencement intérieur a été étudié avec attention afin de proposer des volumes équilibrés et une circulation agréable. Le logement comprend une entrée, un séjour lumineux avec cuisine ouverte, idéal pour partager des moments conviviaux dans un espace de vie moderne et chaleureux.

3 chambres

une salle de bain avec wc

Les prestations ont été sélectionnées avec exigence afin d'assurer un niveau de confort durable : matériaux de qualité, optimisation de la lumière naturelle, conception tournée vers le bien-être des occupants et respect des dernières normes en vigueur.

Côté extérieur, vous profitez de :

de 4.88 m²

un parking inclus

La résidence bénéficie d'un emplacement pratique, à proximité immédiate des commerces, transports, établissements scolaires, services et principaux axes de déplacement, tout en conservant un environnement agréable et recherché. Cet équilibre entre accessibilité et sérénité en fait une adresse particulièrement adaptée à un projet de résidence principale comme à un investissement de qualité.

Disponibilité prévisionnelle : T1 2027.

Ce bien répond aux dernières normes environnementales RE2020. Le bâtiment basse consommation bénéficie d'un DPE A/B, garantissant unemeilleure maîtrise des dépenses énergétiques ainsi qu'un confort thermique optimal été comme hiver.

Les frais de notaire sont réduits, ce qui constitue un avantage supplémentaire dans le cadre d'une acquisition en résidence principale comme pour un investissement patrimonial.

Plans, informations complémentaires et rendez-vous disponibles sur demande.

Photos de synthèse non contractuelles, illustrations d'ambiance.

Je reste à votre disposition 7 jours sur 7 pour toute information complémentaire.

Deniz FAUCON

Ville : Bry-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94360
Bry-sur-Marne
RER A
Total : 236 542
Prix d'acquisition : 219 020
Valeur du bien : 219 020
Frais de notaire : 17 522
Coût estimé : 17 522
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81
Loyer prédit : 18.69€/m²/mois
Fourchette : 15.38€ - 22.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 1514€/mois
Loyer annuel estimé : 18163€/an
Fourchette totale : 1246€ - 1839€/mois
Fourchette annuelle : 14948€ - 22068€/an
Rentabilité brute :7.68%
Fourchette de rentabilité :6.32% - 9.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 847,18 €/m²
Basé sur :260 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :392 622
Prix d'achat :219 020
Décote à l'achat :-173 602 (-44.2%)
Marge achat-revente :156 080€ (39.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :236 542
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 172,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :88,70€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 261,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 297,48
Coût de l'assurance :26 610,98
Taxe foncière : 1 816,28€/an
Soit par mois : 151,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 513,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 412,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :100,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
Le bien répond aux dernières normes environnementales RE2020 et bénéficie d'un DPE A/B.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 514 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 163 €/an
Calcul : 1 514 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 964 €/an
Base de calcul : Emprunt de 236 542 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 064 €/an
Calcul : 89 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 816 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 10 844 €/an
Revenus locatifs : +18 163
Charges déductibles : -10 844
Résultat foncier : 7 318 €/an
Prix d'achat du bien : 219 020
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 142 363(65% de 219 020 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 177 €/an
Calcul : 142 363 € × 3,636% = 5 177
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 16310 8527 9717 311---
218 52610 6417 7607 885---
318 89710 4227 5418 475---
419 27410 1967 3159 079---
519 6609 9627 0819 698---
620 0539 7196 83910 334---
720 4549 4696 58810 985---
820 8639 2096 32911 654---
921 2818 9416 06012 339---
1021 7068 6645 78313 043---
1122 1408 3765 49613 764---
1222 5838 0795 19914 504---
1323 0357 7724 89115 263---
1423 4957 4544 57316 042---
1523 9657 1254 24416 841---
1624 4456 7843 90417 660---
1724 9346 4323 55118 502---
1825 4326 0683 18719 365---
1925 9415 6912 81020 250---
2026 4605 3002 42021 159---
2126 9894 8972 01622 092---
2227 5294 4791 59823 050---
2328 0794 0471 16624 032---
2428 6413 60071925 041---
2529 2143 13725726 076---
TOTAL581 759187 315115 297394 4440Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 394 444
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 163 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 814 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 814+2 193+1 621
2+3 814+2 366+1 448
3+3 814+2 542+1 272
4+3 814+2 724+1 090
5+3 814+2 910+904
6+3 814+3 100+714
7+3 814+3 296+518
8+3 814+3 496+318
9+3 814+3 702+112
10+3 814+3 913-99
11+3 814+4 129-315
12+3 814+4 351-537
13+3 814+4 579-765
14+3 814+4 812-998
15+3 814+5 052-1 238
16+3 814+5 298-1 484
17+3 814+5 550-1 736
18+3 814+5 809-1 995
19+3 814+6 075-2 261
20+3 814+6 348-2 534
21+3 814+6 628-2 814
22+3 814+6 915-3 101
23+3 814+7 210-3 396
24+3 814+7 512-3 698
25+3 814+7 823-4 009
Total+95 350+118 333+-22 983
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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