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MAISON T6 - 164 m² - GARAGE

Bien expiré
VilleComberouger (82)
Surface164m²
Coût Total248 400€
Loyer Annuel14 899€
Rentabilité6.00%
Cashflow/mois-183€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 160 000 €
Surface : 164 m²
Prix au m² : 975,61 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 2, Jardin

  Comberouger :  Entre Verdun sur Garonne et Beaumont de Lomagne. Sur l'axe principal, dans le village de comberouger. Venez découvrir cette maison à rénover pour une surface d'environ 164 m². Elle se compose au sous sol d'un grand garage-buanderie. A l'étage : une entrée, salon, cuisine, SDB, WC et 3 Chambres. Au dernier niveaux deux chambres et une salle d'eau. Parcelle de terrain d'environ 750 m². N'hésitez pas à nous contacter pour plus de renseignements.   Honoraires à la charge du vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie F, Classe climat F. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

  • https://files.netty.immo/file/company38455pny/146/pTPdR/20260212122720334.pdf
Ville : Comberouger
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82600
Coordonnées : 43.855695, 1.102663
Total : 248 400€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 75 600€
Valeur du bien : 235 600€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 164m²
Loyer prédit : 7.57€/m²/mois
Fourchette : 5.90€ - 9.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1242€/mois
Loyer annuel estimé : 14899€/an
Fourchette totale : 968€ - 1593€/mois
Fourchette annuelle : 11612€ - 19115€/an
Rentabilité brute :6.00%
Fourchette de rentabilité :4.67% - 7.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :248 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 227,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :72,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 300,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 885,97€
Coût de l'assurance :21 735,00€
Taxe foncière : 1 489,85€/an
Soit par mois : 124,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 241,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 424,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-182,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 317 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 164 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 164 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (murs, plafond, revêtement sol)
Quantité: 20 m²
Raison: État 1/5 visible - murs abîmés et plafond en mauvais état
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de l'entrée (carrelage, peinture)
Quantité: 8 m²
Raison: État 2/5 visible - usure du carrelage

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 600 €(461 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 11000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:8 200€
    Isolation toiture/combles: 164 m² × 50€/m² = 8200€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 20 fenêtres × 600€/fenêtre = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:22 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:11 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:4 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€, Main d'œuvre incluse
  • Entrée:1 200€
    Rénovation entrée: Carrelage 8 m² × 80€/m² = 640€, Peinture 8 m² × 30€/m² = 240€, Main d'œuvre: 320€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Comberouger (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué sur les prix de base). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 242 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 899 €/an
Calcul : 1 242 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 289 €/an
Base de calcul : Emprunt de 248 400 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 869 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 490 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 248 €
Revenus locatifs : +14 899 €
Charges déductibles : -86 248 €
Résultat foncier Année 1 : -71 350 €(Déficit de 71 350 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 950 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 648 €/an
Revenus locatifs : +14 899 €
Charges déductibles : -10 648 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 250 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49949.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 899 €86 256 €8 297 €-71 358 €21 400 €49 958 €49 958 €
215 197 €10 435 €8 076 €4 761 €--45 196 €
315 500 €10 207 €7 847 €5 294 €--39 903 €
415 810 €9 970 €7 611 €5 840 €--34 063 €
516 127 €9 726 €7 367 €6 401 €--27 662 €
616 449 €9 473 €7 114 €6 976 €--20 686 €
716 778 €9 212 €6 852 €7 566 €--13 119 €
817 114 €8 941 €6 582 €8 173 €--4 947 €
917 456 €8 661 €6 302 €8 795 €---
1017 805 €8 372 €6 013 €9 433 €---
1118 161 €8 073 €5 714 €10 088 €---
1218 524 €7 763 €5 404 €10 761 €---
1318 895 €7 443 €5 084 €11 452 €---
1419 273 €7 112 €4 753 €12 161 €---
1519 658 €6 769 €4 410 €12 889 €---
1620 051 €6 415 €4 056 €13 637 €---
1720 452 €6 048 €3 689 €14 404 €---
1820 862 €5 669 €3 310 €15 192 €---
1921 279 €5 277 €2 918 €16 001 €---
2021 704 €4 872 €2 513 €16 833 €---
2122 138 €4 452 €2 093 €17 686 €---
2222 581 €4 018 €1 659 €18 563 €---
2323 033 €3 570 €1 210 €19 463 €---
2423 493 €3 106 €746 €20 388 €---
2523 963 €2 625 €266 €21 338 €---
TOTAL477 204 €254 467 €119 886 €222 737 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 222 737 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 899 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 129 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 129 €-6 420 €+9 549 €
2+3 129 €0 €+3 129 €
3+3 129 €0 €+3 129 €
4+3 129 €0 €+3 129 €
5+3 129 €0 €+3 129 €
6+3 129 €0 €+3 129 €
7+3 129 €0 €+3 129 €
8+3 129 €0 €+3 129 €
9+3 129 €+1 154 €+1 975 €
10+3 129 €+2 830 €+299 €
11+3 129 €+3 027 €+102 €
12+3 129 €+3 228 €-99 €
13+3 129 €+3 436 €-307 €
14+3 129 €+3 648 €-519 €
15+3 129 €+3 867 €-738 €
16+3 129 €+4 091 €-962 €
17+3 129 €+4 321 €-1 192 €
18+3 129 €+4 558 €-1 429 €
19+3 129 €+4 800 €-1 671 €
20+3 129 €+5 050 €-1 921 €
21+3 129 €+5 306 €-2 177 €
22+3 129 €+5 569 €-2 440 €
23+3 129 €+5 839 €-2 710 €
24+3 129 €+6 116 €-2 987 €
25+3 129 €+6 401 €-3 272 €
Total+78 225 €+66 821 €+11 404 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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