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Appartement à vendre

VilleRiez (04)
Surface38
Coût Total71 940
Loyer Annuel5 569
Rentabilité7.74%
Cashflow/mois+40
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 58 000 €
Surface : 38 m²
Prix au m² : 1 526,32 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 5

iad France - Laurent Gaubert vous propose: APPARTEMENT-RIEZ.

Suite à une rénovation complète d'un immeuble situé au centre ville de Riez, cet appartement de 38m2, environ, habitable, est composé d'une grande pièce de vie avec une cuisine ouverte et d'un espace nuit en mezzanine.

Avec une grande fenêtre exposée sud et deux fenêtre de toit, cet appartement reste très lumineux toute l'année. Il est situé au dernier étage du bâtiment avec une très belle vue dégagée sur la place du village.

Idéalement placé en plein cOEur de Riez, toutes les commodités sont facilement accessibles.

Stationnement-commerces-école-collège.

Je reste à votre disposition pour tout complément d'information.

La presente annonce immobiliere vise 1 lot situé dans une copropriété de 23 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 0.33 euros par mois (soit 4 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE C indice 147 et classe CLIMAT A indice 4. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Laurent Gaubert mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de MANOSQUE sous le numéro 801856337, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Riez
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04500
Coordonnées : 43.822986, 6.102142
Total : 71 940
Prix d'acquisition : 58 000
Travaux : 9 300
Valeur du bien : 67 300
Frais de notaire : 4 640
Coût estimé : 4 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 38
Loyer prédit : 12.21€/m²/mois
Fourchette : 9.72€ - 15.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 464€/mois
Loyer annuel estimé : 5569€/an
Fourchette totale : 369€ - 583€/mois
Fourchette annuelle : 4431€ - 6998€/an
Rentabilité brute :7.74%
Fourchette de rentabilité :6.16% - 9.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 415,38 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :53 784
Prix d'achat :58 000
Décote à l'achat :+4 216 (+7.8%)
Marge achat-revente :-18 156€ (-33.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :71 940
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :356,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :20,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 377,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 950,57
Coût de l'assurance :6 294,75
Taxe foncière : 556,89€/an
Soit par mois : 46,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 0,33€/mois
Soit par an : 3,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 464,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 424,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :40,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 147 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain sans photo, rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucun travaux nécessaires
Aucun changement à prévoir pour le système de chauffage
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds pour rafraîchir l'espace
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon avec usure normale, rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 300(245 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:6 500
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 6000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:0
    Aucun travaux nécessaires: 0€
  • Cuisine:1 500
    Rafraîchissement cuisine: Peinture et petits travaux: 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:1 300
    Peinture salon: 20 m² × 65€/m² = 1300€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Riez (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 464 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 569 €/an
Calcul : 464 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 415 €/an
Base de calcul : Emprunt de 71 940 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 252 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 557 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 €/an
Calcul : 0 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 527
Revenus locatifs : +5 569
Charges déductibles : -12 527
Résultat foncier Année 1 : -6 959(Déficit de 6 959 €)
Imputable sur revenu global : 6 959
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 227 €/an
Revenus locatifs : +5 569
Charges déductibles : -3 227
Résultat foncier Années 2+ : 2 341 €/an
Prix d'achat du bien : 58 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 700(65% de 58 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 371 €/an
Calcul : 37 700 € × 3,636% = 1 371
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 56912 5302 417-6 9616 961 €--
25 6803 1662 3532 515---
35 7943 0992 2872 695---
45 9103 0312 2182 879---
56 0282 9592 1473 068---
66 1482 8862 0733 263---
76 2712 8101 9973 462---
86 3972 7311 9193 666---
96 5252 6501 8373 875---
106 6552 5661 7534 090---
116 7882 4781 6664 310---
126 9242 3881 5764 536---
137 0632 2951 4824 768---
147 2042 1991 3865 005---
157 3482 0991 2865 249---
167 4951 9961 1835 499---
177 6451 8891 0765 756---
187 7981 7789666 019---
197 9541 6648516 290---
208 1131 5467336 567---
218 2751 4236116 852---
228 4411 2974847 144---
238 6091 1663537 443---
248 7821 0302187 751---
258 957890788 067---
TOTAL178 37264 56634 951113 8066 961Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 088
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 806
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 569 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 169 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 169-2 088+3 257
2+1 169+754+415
3+1 169+808+361
4+1 169+864+305
5+1 169+921+248
6+1 169+979+190
7+1 169+1 038+131
8+1 169+1 100+69
9+1 169+1 162+7
10+1 169+1 227-58
11+1 169+1 293-124
12+1 169+1 361-192
13+1 169+1 430-261
14+1 169+1 502-333
15+1 169+1 575-406
16+1 169+1 650-481
17+1 169+1 727-558
18+1 169+1 806-637
19+1 169+1 887-718
20+1 169+1 970-801
21+1 169+2 055-886
22+1 169+2 143-974
23+1 169+2 233-1 064
24+1 169+2 325-1 156
25+1 169+2 420-1 251
Total+29 225+34 142+-4 917
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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