Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison - 4 pièce(s) - 96 m²

VilleMassat (09)
Surface96
Coût Total121 440
Loyer Annuel8 234
Rentabilité6.78%
Cashflow/mois-8
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 687,5 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au c½ur du village de Massat (09320), cette maison allie charme, confort et luminosité. Dès l'entrée, vous serez séduit par un espace de vie accueillant, avec un séjour et sa cuisine ouverte, parfait pour partager des moments conviviaux en famille ou entre amis.

Elle dispose de trois chambres spacieuses, toutes lumineuses, ainsi qu'une salle d'eau et deux WC, dont un indépendant. Les combles sont aménageables, offrant un potentiel idéal pour créer une chambre supplémentaire, un bureau ou un espace de loisirs selon vos besoins. En excellent état, la maison est habitable immédiatement, vous permettant de vous installer sans travaux.

Le village de Massat séduit par son cadre calme et verdoyant, sa vie sociale animée avec restaurants, cafés et commerces accessibles à pied, ainsi que par les nombreux sentiers de randonnée pour profiter pleinement de la nature.

Un véritable havre de paix, alliant confort moderne et charme du village, idéal pour vivre au rythme de la nature tout en restant proche des commodités. Prix : 66000.0 euros, Net vendeur : 60000.0 euros , Honoraires charge acquéreur : 10.0 %TTC. Bien proposé par Elouan GOURVELLEC EI, agent commercial (RSAC 879939916)

Surface Loi Carrez : 70

Ville : Massat
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09320
Total : 121 440
Prix d'acquisition : 66 000
Travaux : 50 160
Valeur du bien : 116 160
Frais de notaire : 5 280
Coût estimé : 5 280
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.33€ - 9.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 686€/mois
Loyer annuel estimé : 8234€/an
Fourchette totale : 512€ - 920€/mois
Fourchette annuelle : 6143€ - 11037€/an
Rentabilité brute :6.78%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 9.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 200,37 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :115 235
Prix d'achat :66 000
Décote à l'achat :-49 235 (-42.7%)
Marge achat-revente :-6 205€ (-5.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 440
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :595,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :30,36€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 625,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 062,80
Coût de l'assurance :9 108,00
Taxe foncière : 823,43€/an
Soit par mois : 68,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 686,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 693,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-7,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 96 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 160(523 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:5 760
    Isolation combles perdus: 96 m² × 60€/m² = 5760€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Massat (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 686 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 234 €/an
Calcul : 686 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 956 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 440 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 364 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 823 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 160
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 304
Revenus locatifs : +8 234
Charges déductibles : -55 304
Résultat foncier Année 1 : -47 069(Déficit de 47 069 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 669
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 144 €/an
Revenus locatifs : +8 234
Charges déductibles : -5 144
Résultat foncier Années 2+ : 3 091 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25669.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 23455 3073 960-47 07321 400 €25 673 €25 673 €
28 3995 0413 8533 358--22 315 €
38 5674 9313 7433 636--18 679 €
48 7384 8173 6293 921--14 758 €
58 9134 6993 5124 214--10 544 €
69 0914 5783 3904 514--6 030 €
79 2734 4523 2644 821--1 209 €
89 4594 3223 1355 136---
99 6484 1883 0005 460---
109 8414 0492 8625 791---
1110 0383 9062 7186 132---
1210 2383 7582 5706 480---
1310 4433 6052 4176 838---
1410 6523 4472 2597 205---
1510 8653 2832 0957 582---
1611 0823 1141 9267 968---
1711 3042 9391 7528 365---
1811 5302 7591 5718 771---
1911 7612 5721 3849 188---
2011 9962 3791 1929 616---
2112 2362 18099210 056---
2212 4801 97478610 506---
2312 7301 76157310 969---
2412 9851 54135311 443---
2513 2441 31412611 931---
TOTAL263 746136 91657 063126 83021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 126 830
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 234 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 729 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 729-6 420+8 149
2+1 7290+1 729
3+1 7290+1 729
4+1 7290+1 729
5+1 7290+1 729
6+1 7290+1 729
7+1 7290+1 729
8+1 729+1 178+551
9+1 729+1 638+91
10+1 729+1 737-8
11+1 729+1 839-110
12+1 729+1 944-215
13+1 729+2 051-322
14+1 729+2 162-433
15+1 729+2 275-546
16+1 729+2 390-661
17+1 729+2 509-780
18+1 729+2 631-902
19+1 729+2 757-1 028
20+1 729+2 885-1 156
21+1 729+3 017-1 288
22+1 729+3 152-1 423
23+1 729+3 291-1 562
24+1 729+3 433-1 704
25+1 729+3 579-1 850
Total+43 225+38 049+5 176
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 37 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →