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Maison 5 pièces 99 m²

VilleMorlaix (29)
Surface99m²
Coût Total175 054€
Loyer Annuel11 019€
Rentabilité6.29%
Cashflow/mois-130€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 800 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 1 068,69 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 99 m²

A VENDRE - MORLAIX : située à deux pas du centre ville, maison des années 50 comprenant : entrée, cuisine aménagée séparée, salon/salle à manger avec cheminée, WC. Au 1er étage : deux spacieuses chambres, salle d'eau avec WC. Deux pièces sous combles au dernier étage. Garage attenant. Sous-sol complet. Jardinet. Travaux à prévoir.

Surface : 99 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 22/09/2026

Consommation énergie primaire : 261 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 261 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 330 € et 3 190 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Morlaix
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29600
Coordonnées : 48.578182, -3.821738
Total : 175 054€
Prix d'acquisition : 105 800€
Travaux : 60 790€
Valeur du bien : 166 590€
Frais de notaire : 8 464€
Coût estimé : 8 464€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99m²
Loyer prédit : 9.28€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 918€/mois
Loyer annuel estimé : 11019€/an
Fourchette totale : 730€ - 1155€/mois
Fourchette annuelle : 8760€ - 13861€/an
Rentabilité brute :6.29%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 7.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 706,11 €/m²
Basé sur :108 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :168 905 €
Prix d'achat :105 800 €
Décote à l'achat :-63 105€ (-37.4%)
Marge achat-revente :-6 149€ (-3.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 054€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :886,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :70,02€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 956,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 962,81€
Coût de l'assurance :21 006,48€
Taxe foncière : 1 101,94€/an
Soit par mois : 91,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 918,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 048,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-130,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 99 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (99 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (~12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, et carrelage
Quantité: salle de bain complète (~5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet
Quantité: salon (~20 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour maison
Raison: Normes électriques - Maison nécessite mise aux normes
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour la cuisine et la salle de bain
Quantité: plomberie complète pour maison
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 790 €(614 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:4 950€
    Isolation combles: 99 m² × 50€/m² = 4950€, Main d'œuvre: incluse
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 12 m² × 1250€/m² = 15000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:3 840€
    Parquet flottant: 32 m² × 120€/m² = 3840€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 200€
    Peinture murs: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Électricité:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Plomberie:4 000€
    Réfection plomberie complète: 1 maison × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Morlaix). Les prix incluent la main d'œuvre. Les coûts sont adaptés pour une maison de 99 m².

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 750€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 918 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 019 €/an
Calcul : 918 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 241 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 054 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 840 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 102 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 790 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 974 €
Revenus locatifs : +11 019 €
Charges déductibles : -68 974 €
Résultat foncier Année 1 : -57 954 €(Déficit de 57 954 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 554 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 184 €/an
Revenus locatifs : +11 019 €
Charges déductibles : -8 184 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 836 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36554.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 770 €(65% de 105 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 501 €/an
Calcul : 68 770 € × 3,636% = 2 501 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 019 €68 979 €6 247 €-57 960 €21 400 €36 560 €36 560 €
211 240 €8 028 €6 086 €3 212 €--33 348 €
311 465 €7 861 €5 919 €3 604 €--29 745 €
411 694 €7 688 €5 745 €4 006 €--25 739 €
511 928 €7 508 €5 566 €4 420 €--21 319 €
612 166 €7 322 €5 380 €4 845 €--16 474 €
712 410 €7 129 €5 186 €5 281 €--11 193 €
812 658 €6 928 €4 986 €5 729 €--5 464 €
912 911 €6 721 €4 779 €6 190 €---
1013 169 €6 506 €4 564 €6 663 €---
1113 433 €6 283 €4 341 €7 150 €---
1213 701 €6 052 €4 109 €7 650 €---
1313 975 €5 812 €3 870 €8 164 €---
1414 255 €5 563 €3 621 €8 692 €---
1514 540 €5 306 €3 363 €9 234 €---
1614 831 €5 039 €3 096 €9 792 €---
1715 127 €4 762 €2 819 €10 366 €---
1815 430 €4 475 €2 532 €10 955 €---
1915 738 €4 177 €2 235 €11 562 €---
2016 053 €3 868 €1 926 €12 185 €---
2116 374 €3 549 €1 606 €12 826 €---
2216 702 €3 217 €1 275 €13 485 €---
2317 036 €2 873 €931 €14 163 €---
2417 377 €2 517 €575 €14 860 €---
2517 724 €2 147 €205 €15 577 €---
TOTAL352 956 €200 308 €90 963 €152 648 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 648 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 019 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 314 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 314 €-6 420 €+8 734 €
2+2 314 €0 €+2 314 €
3+2 314 €0 €+2 314 €
4+2 314 €0 €+2 314 €
5+2 314 €0 €+2 314 €
6+2 314 €0 €+2 314 €
7+2 314 €0 €+2 314 €
8+2 314 €0 €+2 314 €
9+2 314 €+218 €+2 096 €
10+2 314 €+1 999 €+315 €
11+2 314 €+2 145 €+169 €
12+2 314 €+2 295 €+19 €
13+2 314 €+2 449 €-135 €
14+2 314 €+2 607 €-293 €
15+2 314 €+2 770 €-456 €
16+2 314 €+2 938 €-624 €
17+2 314 €+3 110 €-796 €
18+2 314 €+3 287 €-973 €
19+2 314 €+3 468 €-1 154 €
20+2 314 €+3 655 €-1 341 €
21+2 314 €+3 848 €-1 534 €
22+2 314 €+4 045 €-1 731 €
23+2 314 €+4 249 €-1 935 €
24+2 314 €+4 458 €-2 144 €
25+2 314 €+4 673 €-2 359 €
Total+57 850 €+45 794 €+12 056 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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