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vente - appartement

Bien expiré
VilleMarseille 14e (13)
Surface66m²
Coût Total176 130€
Loyer Annuel9 836€
Rentabilité5.58%
Cashflow/mois-291€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 136 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 2 060,61 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Balcon, Interphone, Parking, Salle de bain, Petit prix

Situé au 1er étage d'une résidence de 2012 avec ascenseur, cet appartement T3 offre un espace de vie agréable : cuisine indépendante équipée et aménagée, un séjour, un blacon de 7 m². L'espace nuit comprend deux chambres, une salle de bains et des W. C séparés. Vous disposerez également d'une place de parking privative en sous-sol dans un parking sécurisé, accessible par une porte motorisée. Chauffage par convecteurs électriques. Charges : 120 EUR / mois, incluant l'entretien de l'ascenseur et des communs. Venez découvrir ce bien avec Horizon Sud Berry Immobilier - Jessica DI MARIA au 07 60 17 35 47 - Agent commercial en immobilier - RCAS Châteauroux no 879 740 041.1.Informations LOI ALUR : Soumis au régime de copropriété.Nombre de lots : 92. (gedeon_52081_32499205)

Ville : Marseille 14e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13014
Coordonnées : 43.340000, 5.390000
Total : 176 130€
Prix d'acquisition : 136 000€
Travaux : 29 250€
Valeur du bien : 165 250€
Frais de notaire : 10 880€
Coût estimé : 10 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 12.42€/m²/mois
Fourchette : 10.16€ - 15.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 820€/mois
Loyer annuel estimé : 9836€/an
Fourchette totale : 670€ - 1002€/mois
Fourchette annuelle : 8045€ - 12025€/an
Rentabilité brute :5.58%
Fourchette de rentabilité :4.57% - 6.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 130€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :859,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :49,90€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 909,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 642,23€
Coût de l'assurance :14 971,05€
Taxe foncière : 983,55€/an
Soit par mois : 81,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 120,00€/mois
Soit par an : 1 440,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 819,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 111,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-291,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 90 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement des convecteurs électriques par un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air.
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE B - Appartement - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine datés, y compris le remplacement de la robinetterie et des finitions.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, incluant le remplacement de la baignoire ou douche, lavabo, et WC.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessitant des travaux pour mise aux normes.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, mais rafraîchissement recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 250 €(443 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 66 m² × 100€/m² = 6600€, Main d'œuvre: 2400€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les estimations.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→A(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 820 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 836 €/an
Calcul : 820 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 667 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 130 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 599 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 984 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 440 €/an
Calcul : 120 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 940 €
Revenus locatifs : +9 836 €
Charges déductibles : -37 940 €
Résultat foncier Année 1 : -28 104 €(Déficit de 28 104 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 704 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 690 €/an
Revenus locatifs : +9 836 €
Charges déductibles : -8 690 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 146 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6704.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 136 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 88 400 €(65% de 136 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 215 €/an
Calcul : 88 400 € × 3,636% = 3 215 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 836 €37 945 €5 673 €-28 110 €21 400 €6 710 €6 710 €
210 032 €8 542 €5 519 €1 490 €--5 219 €
310 233 €8 383 €5 361 €1 850 €--3 370 €
410 438 €8 220 €5 197 €2 218 €--1 152 €
510 646 €8 050 €5 028 €2 596 €---
610 859 €7 875 €4 853 €2 984 €---
711 076 €7 695 €4 672 €3 382 €---
811 298 €7 508 €4 486 €3 790 €---
911 524 €7 316 €4 293 €4 208 €---
1011 754 €7 116 €4 094 €4 638 €---
1111 989 €6 911 €3 888 €5 079 €---
1212 229 €6 698 €3 676 €5 531 €---
1312 474 €6 479 €3 456 €5 995 €---
1412 723 €6 252 €3 229 €6 472 €---
1512 978 €6 017 €2 995 €6 960 €---
1613 237 €5 775 €2 753 €7 462 €---
1713 502 €5 525 €2 503 €7 977 €---
1813 772 €5 267 €2 244 €8 505 €---
1914 048 €5 000 €1 977 €9 048 €---
2014 328 €4 724 €1 702 €9 604 €---
2114 615 €4 439 €1 417 €10 176 €---
2214 907 €4 145 €1 122 €10 762 €---
2315 206 €3 841 €818 €11 365 €---
2415 510 €3 527 €504 €11 983 €---
2515 820 €3 202 €180 €12 618 €---
TOTAL315 035 €186 452 €81 642 €128 582 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 128 582 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 836 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 065 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 065 €-6 420 €+8 485 €
2+2 065 €0 €+2 065 €
3+2 065 €0 €+2 065 €
4+2 065 €0 €+2 065 €
5+2 065 €+433 €+1 632 €
6+2 065 €+895 €+1 170 €
7+2 065 €+1 014 €+1 051 €
8+2 065 €+1 137 €+928 €
9+2 065 €+1 263 €+802 €
10+2 065 €+1 391 €+674 €
11+2 065 €+1 524 €+541 €
12+2 065 €+1 659 €+406 €
13+2 065 €+1 799 €+266 €
14+2 065 €+1 941 €+124 €
15+2 065 €+2 088 €-23 €
16+2 065 €+2 239 €-174 €
17+2 065 €+2 393 €-328 €
18+2 065 €+2 552 €-487 €
19+2 065 €+2 714 €-649 €
20+2 065 €+2 881 €-816 €
21+2 065 €+3 053 €-988 €
22+2 065 €+3 229 €-1 164 €
23+2 065 €+3 409 €-1 344 €
24+2 065 €+3 595 €-1 530 €
25+2 065 €+3 785 €-1 720 €
Total+51 625 €+38 575 €+13 050 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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