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Immeuble de rapport

Bien expiré
VilleUzerche (19)
Surface265m²
Coût Total226 380€
Loyer Annuel21 591€
Rentabilité9.54%
Cashflow/mois+451€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 192 500 €
Surface : 265 m²
Prix au m² : 726,42 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 10
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

IMMEUBLE DE RAPPORT avec trois logements actuellement loués.

  • le rez-de-chaussée est actuellement loué à un professionnel 
  • le premier étage propose deux logements en duplex meublés également loués : le premier appartement propose un séjour, une cuisine aménagée, une salle à manger, une salle de bains et WC séparé, l'étage propose deux chambres. Le second appartement propose : un séjour, une cuisine aménagée, une salle à manger, une salle de bains et WC séparé, l'étage propose deux chambres, un dressing et un WC supplémentaire. Terrasse commune en partie couverte, partagée avec l'appartement voisin.  Terrain non attenant d'environ 585m² Revenu locatif immédiat d'environ 1490€ et stabilité grâce à des baux en cours.

Appelez CELAUR Uzerche au +33 (0)5 55 73 25 14 - https://www.celaurimmo.com/honoraire-frais-agence-immobiliere

Ville : Uzerche
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19140
Coordonnées : 45.420543, 1.558894
Total : 226 380€
Prix d'acquisition : 192 500€
Travaux : 18 480€
Valeur du bien : 210 980€
Frais de notaire : 15 400€
Coût estimé : 15 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 265m²
Loyer prédit : 6.79€/m²/mois
Fourchette : 5.44€ - 8.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1799€/mois
Loyer annuel estimé : 21591€/an
Fourchette totale : 1442€ - 2246€/mois
Fourchette annuelle : 17299€ - 26948€/an
Rentabilité brute :9.54%
Fourchette de rentabilité :7.64% - 11.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :226 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 104,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :64,14€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 168,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 934,81€
Coût de l'assurance :19 242,30€
Taxe foncière : 2 159,10€/an
Soit par mois : 179,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 799,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 348,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :450,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 171 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des fixtures de la salle de bain pour moderniser l'espace
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible sur photos - fixtures légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et rafraîchissement du parquet dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais nécessite un entretien
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'électricité dans l'ensemble de l'immeuble
Quantité: 1 immeuble
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité des locataires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 480 €(70 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain: 12 m² × 1000€/m² = 12000€ (incluant fixtures modernes et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Rafraîchissement parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:3 600€
    Mise aux normes électricité: 40 m² × 90€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre, ajusté pour 1 immeuble)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Uzerche (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 799 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 591 €/an
Calcul : 1 799 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 284 €/an
Base de calcul : Emprunt de 226 380 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 770 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 159 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 693 €
Revenus locatifs : +21 591 €
Charges déductibles : -28 693 €
Résultat foncier Année 1 : -7 102 €(Déficit de 7 102 €)
Imputable sur revenu global : 7 102 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 213 €/an
Revenus locatifs : +21 591 €
Charges déductibles : -10 213 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 378 €/an
Prix d'achat du bien : 192 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 125 125 €(65% de 192 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 550 €/an
Calcul : 125 125 € × 3,636% = 4 550 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 591 €28 700 €7 291 €-7 109 €7 109 €--
222 023 €10 023 €7 094 €12 000 €---
322 463 €9 819 €6 890 €12 644 €---
422 913 €9 609 €6 680 €13 304 €---
523 371 €9 391 €6 462 €13 980 €---
623 838 €9 166 €6 238 €14 672 €---
724 315 €8 934 €6 006 €15 381 €---
824 801 €8 694 €5 766 €16 107 €---
925 297 €8 447 €5 518 €16 851 €---
1025 803 €8 191 €5 262 €17 613 €---
1126 319 €7 926 €4 998 €18 393 €---
1226 846 €7 653 €4 724 €19 193 €---
1327 383 €7 371 €4 442 €20 012 €---
1427 930 €7 079 €4 151 €20 851 €---
1528 489 €6 778 €3 849 €21 711 €---
1629 059 €6 467 €3 538 €22 592 €---
1729 640 €6 146 €3 217 €23 494 €---
1830 233 €5 814 €2 885 €24 419 €---
1930 837 €5 470 €2 542 €25 367 €---
2031 454 €5 116 €2 187 €26 338 €---
2132 083 €4 750 €1 821 €27 333 €---
2232 725 €4 372 €1 443 €28 353 €---
2333 379 €3 981 €1 052 €29 399 €---
2434 047 €3 577 €648 €30 470 €---
2534 728 €3 160 €231 €31 568 €---
TOTAL691 568 €196 635 €104 935 €494 933 €7 109 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 133 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 494 933 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 591 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 534 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 534 €-2 133 €+6 667 €
2+4 534 €+3 600 €+934 €
3+4 534 €+3 793 €+741 €
4+4 534 €+3 991 €+543 €
5+4 534 €+4 194 €+340 €
6+4 534 €+4 402 €+132 €
7+4 534 €+4 614 €-80 €
8+4 534 €+4 832 €-298 €
9+4 534 €+5 055 €-521 €
10+4 534 €+5 284 €-750 €
11+4 534 €+5 518 €-984 €
12+4 534 €+5 758 €-1 224 €
13+4 534 €+6 004 €-1 470 €
14+4 534 €+6 255 €-1 721 €
15+4 534 €+6 513 €-1 979 €
16+4 534 €+6 777 €-2 243 €
17+4 534 €+7 048 €-2 514 €
18+4 534 €+7 326 €-2 792 €
19+4 534 €+7 610 €-3 076 €
20+4 534 €+7 901 €-3 367 €
21+4 534 €+8 200 €-3 666 €
22+4 534 €+8 506 €-3 972 €
23+4 534 €+8 820 €-4 286 €
24+4 534 €+9 141 €-4 607 €
25+4 534 €+9 470 €-4 936 €
Total+113 350 €+148 480 €+-35 130 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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