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APPARTMENT 86.50M2 AVEC GARAGE AU CALME EN PLEIN COEUR DE VI

VilleAmélie-les-Bains-Palalda (66)
Surface86.5m²
Coût Total160 600€
Loyer Annuel9 233€
Rentabilité5.75%
Cashflow/mois-332€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 86.5 m²
Prix au m² : 1 271,68 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 1

Idéalement situé en centre ville, nous vous proposons de découvrir un appartement de 87m2 au 2ème étage d'une résidence avec ascenseur comprenant: un hall d'entrée desservant deux chambres dotées de placards, des toilettes indépendants, une grande salle d'eau avec douche à l'italienne, une cuisine séparée attenante à un lumineux séjour de plus de 30m2 donnant sur un balcon équipé d'un store banne, une cave et surtout UN GARAGE! Cet appartement bénéficie d'un environnement particulièrement calme offrant ainsi le confort d'une adresse centrale tout en préservant la tranquilité au quotidien. Le double vitrage et les volets roulants électriques sont déjà installés mais l'appartement nécessite des travaux de rafraichissement offrant de nombreuses possibilités. Une belle opportunité pour créer un intérieur à votre image, dans un emplacement recherché. Possibilité d'un accompagnement pour les travaux à venir. Nombre de lots: 47 dont 23 principaux.Charges annuelles:1348EUR soit 112EUR par mois. Taxe foncière:1641EUR. Pas de procédure en cours. Pour plus de renseignements ou organiser une visite, contacter Manuela ASSUMPCAO au 06 12 54 96 57.

  • https://www.cabinet-clemenceau.fr/i/redac/honoraires
Ville : Amélie-les-Bains-Palalda
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66110
Coordonnées : 42.470385, 2.667744
Total : 160 600€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 41 800€
Valeur du bien : 151 800€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86.5m²
Loyer prédit : 8.90€/m²/mois
Fourchette : 7.04€ - 11.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 769€/mois
Loyer annuel estimé : 9233€/an
Fourchette totale : 609€ - 972€/mois
Fourchette annuelle : 7312€ - 11660€/an
Rentabilité brute :5.75%
Fourchette de rentabilité :4.55% - 7.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 428,57 €/m²
Basé sur :319 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :123 571 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-13 571€ (-11.0%)
Marge achat-revente :-37 029€ (-30.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :805,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :46,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 852,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 117,54€
Coût de l'assurance :14 052,50€
Taxe foncière : 1 641,00€/an
Soit par mois : 136,75€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 112,00€/mois
Soit par an : 1 344,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 769,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 101,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-331,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 110 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 800 €(483 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:21 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:13 600€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Carrelage (15m²): 600€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:3 000€
    Rafraîchissement parquet 22 m²: 120€/m² × 22 = 2640€, Main d'œuvre: 360€
  • Salon:4 200€
    Rafraîchissement parquet 30 m²: 120€/m² × 30 = 3600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amélie-les-Bains-Palalda (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 769 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 233 €/an
Calcul : 769 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 582 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 600 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 562 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 641 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 344 €/an
Calcul : 112 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 930 €
Revenus locatifs : +9 233 €
Charges déductibles : -50 930 €
Résultat foncier Année 1 : -41 696 €(Déficit de 41 696 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 30 996 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 130 €/an
Revenus locatifs : +9 233 €
Charges déductibles : -9 130 €
Résultat foncier Années 2+ : 104 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 30996.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 233 €50 935 €5 588 €-41 701 €10 700 €31 001 €31 001 €
29 418 €8 989 €5 442 €429 €--30 572 €
39 606 €8 838 €5 290 €769 €--29 803 €
49 799 €8 681 €5 134 €1 118 €--28 686 €
59 995 €8 519 €4 972 €1 476 €--27 210 €
610 194 €8 351 €4 804 €1 844 €--25 366 €
710 398 €8 177 €4 630 €2 222 €--23 144 €
810 606 €7 996 €4 449 €2 610 €--20 534 €
910 818 €7 810 €4 263 €3 009 €--17 526 €
1011 035 €7 616 €4 069 €3 419 €--14 107 €
1111 256 €7 416 €3 869 €3 840 €--10 267 €
1211 481 €7 208 €3 661 €4 272 €---
1311 710 €6 994 €3 446 €4 717 €---
1411 944 €6 771 €3 224 €5 173 €---
1512 183 €6 540 €2 993 €5 643 €---
1612 427 €6 302 €2 755 €6 125 €---
1712 676 €6 054 €2 507 €6 621 €---
1812 929 €5 798 €2 251 €7 131 €---
1913 188 €5 533 €1 986 €7 655 €---
2013 451 €5 258 €1 711 €8 193 €---
2113 720 €4 973 €1 426 €8 747 €---
2213 995 €4 678 €1 131 €9 316 €---
2314 275 €4 373 €826 €9 902 €---
2414 560 €4 057 €510 €10 504 €---
2514 851 €3 729 €182 €11 122 €---
TOTAL295 750 €211 595 €81 118 €84 155 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 84 155 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 233 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 939 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 939 €-3 210 €+5 149 €
2+1 939 €0 €+1 939 €
3+1 939 €0 €+1 939 €
4+1 939 €0 €+1 939 €
5+1 939 €0 €+1 939 €
6+1 939 €0 €+1 939 €
7+1 939 €0 €+1 939 €
8+1 939 €0 €+1 939 €
9+1 939 €0 €+1 939 €
10+1 939 €0 €+1 939 €
11+1 939 €0 €+1 939 €
12+1 939 €+1 282 €+657 €
13+1 939 €+1 415 €+524 €
14+1 939 €+1 552 €+387 €
15+1 939 €+1 693 €+246 €
16+1 939 €+1 838 €+101 €
17+1 939 €+1 986 €-47 €
18+1 939 €+2 139 €-200 €
19+1 939 €+2 296 €-357 €
20+1 939 €+2 458 €-519 €
21+1 939 €+2 624 €-685 €
22+1 939 €+2 795 €-856 €
23+1 939 €+2 971 €-1 032 €
24+1 939 €+3 151 €-1 212 €
25+1 939 €+3 337 €-1 398 €
Total+48 475 €+28 327 €+20 148 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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