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Maison 3 pièces 60 m²

VilleGacé (61)
Surface60m²
Coût Total97 000€
Loyer Annuel4 729€
Rentabilité4.88%
Cashflow/mois-497€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 833,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

GACE, centre-ville, maison d'habitation actuellement louée 350 Euros/mois offrant env 60 m² hab dont séjour avec conduit, cuisine, 2 chambres, salle d'eau avec wc. Grenier aménageable. DV. Chauffage électrique. TAE. Cave. Courette. Rapport brut annuel : 4 200 Euros /an. Idéal investisseur !!! Honoraires d'agence charge vendeur. DPE : E. Prix : 50 000 * *Honoraires à la charge du vendeur

  • Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : Entre 1500 Euros et 2070 Euros par an. Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2023 (abonnement compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : 3177 Date de réalisation du diagnostic : 22/05/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 500 € et 2 070 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Gacé
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61230
Coordonnées : 48.804090, 0.295043
Total : 97 000€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 43 000€
Valeur du bien : 93 000€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 6.57€/m²/mois
Fourchette : 5.19€ - 8.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 394€/mois
Loyer annuel estimé : 4729€/an
Fourchette totale : 311€ - 499€/mois
Fourchette annuelle : 3734€ - 5990€/an
Rentabilité brute :4.88%
Fourchette de rentabilité :3.85% - 6.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :783,58 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :47 015 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :+2 985€ (+6.3%)
Marge achat-revente :-49 985€ (-106.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :473,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :28,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 502,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 116,66€
Coût de l'assurance :8 487,50€
Taxe foncière : 472,95€/an
Soit par mois : 39,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 350,00€/mois
Soit par an : 4 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 394,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 891,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-497,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 60 m²
Raison: DPE E - Maison - Très efficace pour améliorer le score DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative du DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais datée, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 000 €(717 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Isolation:2 400€
    Isolation combles: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 1000€ = 3000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (inclut matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 394 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 729 €/an
Calcul : 394 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 131 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 000 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 339 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 473 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 200 €/an
Calcul : 350 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 143 €
Revenus locatifs : +4 729 €
Charges déductibles : -51 143 €
Résultat foncier Année 1 : -46 414 €(Déficit de 46 414 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 014 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 143 €/an
Revenus locatifs : +4 729 €
Charges déductibles : -8 143 €
Résultat foncier Années 2+ : -3 414 €/an(Déficit de 3 414 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25013.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 729 €51 146 €3 134 €-46 417 €21 400 €25 017 €25 017 €
24 824 €8 062 €3 049 €-3 238 €3 238 €-25 017 €
34 921 €7 974 €2 962 €-3 054 €3 054 €-25 017 €
45 019 €7 884 €2 871 €-2 865 €2 865 €-25 017 €
55 119 €7 790 €2 778 €-2 671 €2 671 €-25 017 €
65 222 €7 694 €2 681 €-2 472 €2 472 €-25 017 €
75 326 €7 594 €2 582 €-2 268 €2 268 €-25 017 €
85 433 €7 491 €2 479 €-2 059 €2 059 €-25 017 €
95 541 €7 385 €2 372 €-1 843 €1 843 €-25 017 €
105 652 €7 275 €2 262 €-1 623 €1 623 €-25 017 €
115 765 €7 161 €2 149 €-1 396 €1 396 €-25 017 €
125 881 €7 044 €2 031 €-1 163 €1 163 €--
135 998 €6 923 €1 910 €-925 €925 €--
146 118 €6 797 €1 785 €-679 €679 €--
156 240 €6 668 €1 655 €-427 €427 €--
166 365 €6 534 €1 522 €-169 €169 €--
176 493 €6 396 €1 384 €97 €---
186 622 €6 253 €1 241 €369 €---
196 755 €6 106 €1 093 €649 €---
206 890 €5 953 €941 €937 €---
217 028 €5 796 €783 €1 232 €---
227 168 €5 633 €621 €1 535 €---
237 312 €5 465 €453 €1 847 €---
247 458 €5 291 €279 €2 167 €---
257 607 €5 112 €99 €2 495 €---
TOTAL151 486 €213 428 €45 117 €-61 941 €48 252 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 14 476 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -61 941 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 729 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +993 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+993 €-6 420 €+7 413 €
2+993 €-971 €+1 964 €
3+993 €-916 €+1 909 €
4+993 €-859 €+1 852 €
5+993 €-801 €+1 794 €
6+993 €-742 €+1 735 €
7+993 €-680 €+1 673 €
8+993 €-618 €+1 611 €
9+993 €-553 €+1 546 €
10+993 €-487 €+1 480 €
11+993 €-419 €+1 412 €
12+993 €-349 €+1 342 €
13+993 €-277 €+1 270 €
14+993 €-204 €+1 197 €
15+993 €-128 €+1 121 €
16+993 €-51 €+1 044 €
17+993 €+29 €+964 €
18+993 €+111 €+882 €
19+993 €+195 €+798 €
20+993 €+281 €+712 €
21+993 €+370 €+623 €
22+993 €+461 €+532 €
23+993 €+554 €+439 €
24+993 €+650 €+343 €
25+993 €+749 €+244 €
Total+24 825 €-11 077 €+35 902 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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