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Appartement - 3 pièce(s) - 65 m²

Bien expiré
VilleValenciennes (59)
Surface65m²
Coût Total143 850€
Loyer Annuel8 868€
Rentabilité6.16%
Cashflow/mois-293€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 615,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 6
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 chambres, traversant et lumineuxCuisine équipée récenteRue Simon Leboucq dans la résidence Val Clair sécurisée et à 2 pas de la place d'Armes.A 100m du TramwayVisites et renseignements par téléphoneLe bien comprend 2 lots, et il est situé dans une copropriété de 146 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 2562 € et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frPrix de vente : 105 000 €Honoraires charge vendeurContactez votre conseiller SAFTI : Gaël HUREZ - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de VALENCIENNES sous le numéro 882 821 192

Ville : Valenciennes
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59300
Coordonnées : 50.358017, 3.519581
Total : 143 850€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 30 450€
Valeur du bien : 135 450€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 11.37€/m²/mois
Fourchette : 8.93€ - 14.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 739€/mois
Loyer annuel estimé : 8868€/an
Fourchette totale : 581€ - 941€/mois
Fourchette annuelle : 6968€ - 11287€/an
Rentabilité brute :6.16%
Fourchette de rentabilité :4.84% - 7.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 000 €/m²
Basé sur :353 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 000 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :-25 000€ (-19.2%)
Marge achat-revente :-13 850€ (-10.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 850€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :708,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :35,96€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 744,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 738,00€
Coût de l'assurance :10 788,75€
Taxe foncière : 886,81€/an
Soit par mois : 73,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 213,50€/mois
Soit par an : 2 562,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 739,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 031,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-292,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 supposé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 450 €(468 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valenciennes. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone urbaine avec un coefficient de 1.0.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 739 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 868 €/an
Calcul : 739 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 757 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 850 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 432 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 887 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 562 €/an
Calcul : 214 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 088 €
Revenus locatifs : +8 868 €
Charges déductibles : -39 088 €
Résultat foncier Année 1 : -30 219 €(Déficit de 30 219 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 819 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 638 €/an
Revenus locatifs : +8 868 €
Charges déductibles : -8 638 €
Résultat foncier Années 2+ : 231 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8819.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 868 €39 092 €4 762 €-30 224 €21 400 €8 824 €8 824 €
29 045 €8 515 €4 635 €531 €--8 294 €
39 226 €8 383 €4 503 €843 €--7 451 €
49 411 €8 247 €4 367 €1 164 €--6 287 €
59 599 €8 107 €4 226 €1 493 €--4 794 €
69 791 €7 961 €4 081 €1 830 €--2 964 €
79 987 €7 811 €3 930 €2 176 €--788 €
810 187 €7 655 €3 775 €2 532 €---
910 390 €7 494 €3 614 €2 896 €---
1010 598 €7 328 €3 447 €3 271 €---
1110 810 €7 156 €3 275 €3 654 €---
1211 026 €6 978 €3 098 €4 049 €---
1311 247 €6 794 €2 914 €4 453 €---
1411 472 €6 604 €2 723 €4 868 €---
1511 701 €6 407 €2 527 €5 294 €---
1611 935 €6 204 €2 323 €5 731 €---
1712 174 €5 994 €2 113 €6 180 €---
1812 418 €5 776 €1 896 €6 641 €---
1912 666 €5 551 €1 671 €7 114 €---
2012 919 €5 319 €1 439 €7 600 €---
2113 178 €5 079 €1 198 €8 099 €---
2213 441 €4 830 €950 €8 611 €---
2313 710 €4 573 €693 €9 137 €---
2413 984 €4 307 €427 €9 677 €---
2514 264 €4 033 €152 €10 231 €---
TOTAL284 049 €196 197 €68 738 €87 852 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 87 852 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 868 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 862 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 862 €-6 420 €+8 282 €
2+1 862 €0 €+1 862 €
3+1 862 €0 €+1 862 €
4+1 862 €0 €+1 862 €
5+1 862 €0 €+1 862 €
6+1 862 €0 €+1 862 €
7+1 862 €0 €+1 862 €
8+1 862 €+523 €+1 339 €
9+1 862 €+869 €+993 €
10+1 862 €+981 €+881 €
11+1 862 €+1 096 €+766 €
12+1 862 €+1 215 €+647 €
13+1 862 €+1 336 €+526 €
14+1 862 €+1 460 €+402 €
15+1 862 €+1 588 €+274 €
16+1 862 €+1 719 €+143 €
17+1 862 €+1 854 €+8 €
18+1 862 €+1 992 €-130 €
19+1 862 €+2 134 €-272 €
20+1 862 €+2 280 €-418 €
21+1 862 €+2 430 €-568 €
22+1 862 €+2 583 €-721 €
23+1 862 €+2 741 €-879 €
24+1 862 €+2 903 €-1 041 €
25+1 862 €+3 069 €-1 207 €
Total+46 550 €+26 355 €+20 195 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 74 jours
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