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Maison à vendre

VilleTulle (19)
Surface111
Coût Total137 184
Loyer Annuel11 526
Rentabilité8.40%
Cashflow/mois+154
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 800 €
Surface : 111 m²
Prix au m² : 1 070,27 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 55 m²), 4 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Terrasse, calme, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

Maison située dans un cadre naturel agréable, au calme, tout en restant proche de la ville et de ses commodités. Elle se compose d'une belle pièce de vie offrant de beaux volumes, d'une cuisine équipée, de quatre chambres et de deux salles d'eau avec wc. Une agréable terrasse en bois. L'ensemble est lumineux et fonctionnel. Quelques travaux de remise au goût du jour sont à prévoir, permettant de personnaliser le bien selon vos besoins. Maison idéale pour une famille recherchant espace et tranquillité, avec un accès rapide aux commerces et écoles. Honoraires TTC : 8%. Prix hors honoraires d'agence : 110000 euros. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1940 et 2680 euros. Prix moyen des énergies indexé en 2021. Les honoraires d'agence seront intégralement à la charge de l'acquéreur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Honoraires inclus de 8% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 110 000 euros. Classe énergie D, Classe climat D Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2023 : entre 1940.00 et 2680.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.278920, 1.749010
Total : 137 184
Prix d'acquisition : 118 800
Travaux : 8 880
Valeur du bien : 127 680
Frais de notaire : 9 504
Coût estimé : 9 504
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 111
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.81€ - 11.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 960€/mois
Loyer annuel estimé : 11526€/an
Fourchette totale : 756€ - 1221€/mois
Fourchette annuelle : 9069€ - 14648€/an
Rentabilité brute :8.40%
Fourchette de rentabilité :6.61% - 10.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 112,5 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :123 488
Prix d'achat :118 800
Décote à l'achat :-4 688 (-3.8%)
Marge achat-revente :-13 696€ (-11.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 184
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :669,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :40,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 709,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 807,05
Coût de l'assurance :12 003,60
Taxe foncière : 1 152,58€/an
Soit par mois : 96,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 960,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 806,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :154,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 223 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 111 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 111 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures de la salle de bain et peinture
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain légèrement datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 4 chambres
Quantité: 48 m² (4 chambres)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 50 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec usure normale

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 880(80 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 880
    Isolation toiture/combles: 111 m² × 80€/m² = 8880€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 880✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 960 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 526 €/an
Calcul : 960 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 428 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 184 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 153 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 880
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 941
Revenus locatifs : +11 526
Charges déductibles : -14 941
Résultat foncier Année 1 : -3 415(Déficit de 3 415 €)
Imputable sur revenu global : 3 415
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 061 €/an
Revenus locatifs : +11 526
Charges déductibles : -6 061
Résultat foncier Années 2+ : 5 465 €/an
Prix d'achat du bien : 118 800
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 220(65% de 118 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 808 €/an
Calcul : 77 220 € × 3,636% = 2 808
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 52614 9454 432-3 4193 419 €--
211 7565 9454 3125 811---
311 9915 8214 1896 170---
412 2315 6944 0616 538---
512 4765 5623 9296 914---
612 7255 4253 7927 300---
712 9805 2843 6517 696---
813 2395 1383 5068 101---
913 5044 9883 3558 516---
1013 7744 8323 2008 942---
1114 0504 6723 0399 378---
1214 3314 5062 8739 825---
1314 6174 3342 70210 283---
1414 9104 1572 52410 753---
1515 2083 9742 34111 234---
1615 5123 7852 15211 727---
1715 8223 5891 95712 233---
1816 1393 3871 75512 751---
1916 4623 1791 54613 283---
2016 7912 9631 33113 828---
2117 1272 7411 10814 386---
2217 4692 51087814 959---
2317 8192 27364015 546---
2418 1752 02739416 148---
2518 5381 77314116 765---
TOTAL369 174113 50563 807255 6693 419Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 026
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 255 669
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 526 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 420 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 420-1 026+3 446
2+2 420+1 743+677
3+2 420+1 851+569
4+2 420+1 961+459
5+2 420+2 074+346
6+2 420+2 190+230
7+2 420+2 309+111
8+2 420+2 430-10
9+2 420+2 555-135
10+2 420+2 683-263
11+2 420+2 813-393
12+2 420+2 948-528
13+2 420+3 085-665
14+2 420+3 226-806
15+2 420+3 370-950
16+2 420+3 518-1 098
17+2 420+3 670-1 250
18+2 420+3 825-1 405
19+2 420+3 985-1 565
20+2 420+4 148-1 728
21+2 420+4 316-1 896
22+2 420+4 488-2 068
23+2 420+4 664-2 244
24+2 420+4 844-2 424
25+2 420+5 030-2 610
Total+60 500+76 701+-16 201
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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