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Immeuble 14 pièces 161 m²

VilleVillefranche-de-Rouergue (12)
Surface161m²
Coût Total215 224€
Loyer Annuel17 848€
Rentabilité8.29%
Cashflow/mois+225€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 800 €
Surface : 161 m²
Prix au m² : 855,9 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 14
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 3 logements :

Situé dans le quartier de la Bastide, cet immeuble de rapport représente une belle opportunité d'investissement. Il se compose de trois logements actuellement loués : Un T3 en rez-de-chaussée Un T4 en duplex au premier étage Un T3/4 en duplex au deuxième étage L'immeuble offre un bon potentiel de valorisation grâce à des travaux de rénovation à prévoir (mise en conformité énergétique et électrique, modernisation des intérieurs, rénovation des communs), permettant d'optimiser les loyers à terme. Chauffage électrique, raccordement au tout-à-l'égout. Revenus locatifs actuels : 1 227 euros / mois. Idéal pour investisseurs souhaitant allier rendement et valorisation patrimoniale. En exclusivité chez Immo de France Tranier. (6.00 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Référence annonce : 1840 Date de réalisation du diagnostic : 21/04/2026 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 6,00% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 130 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 860 € et 5 260 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Villefranche-de-Rouergue
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12200
Coordonnées : 44.350346, 2.036858
Total : 215 224€
Prix d'acquisition : 137 800€
Travaux : 66 400€
Valeur du bien : 204 200€
Frais de notaire : 11 024€
Coût estimé : 11 024€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 161m²
Loyer prédit : 9.24€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 12.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1487€/mois
Loyer annuel estimé : 17848€/an
Fourchette totale : 1123€ - 1969€/mois
Fourchette annuelle : 13481€ - 23631€/an
Rentabilité brute :8.29%
Fourchette de rentabilité :6.26% - 10.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 268,23 €/m²
Basé sur :75 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :204 185 €
Prix d'achat :137 800 €
Décote à l'achat :-66 385€ (-32.5%)
Marge achat-revente :-11 039€ (-5.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :215 224€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 051,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :62,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 113,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 105,02€
Coût de l'assurance :18 832,10€
Taxe foncière : 1 784,83€/an
Soit par mois : 148,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 487,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 262,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :224,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système pour 161 m²
Raison: DPE E - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres anciennes par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur 161 m²)
Raison: DPE E - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 chauffe-eau pour l'immeuble
Raison: DPE E - Immeuble - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et équipements
Quantité: cuisine de 8 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine étroite avec équipements anciens
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des chambres avec revêtement de sol, peinture, et mise aux normes électriques
Quantité: 3 chambres (estimation 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et petites réparations
Quantité: salon de 15-20 m²
Raison: État 3.3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour l'immeuble
Raison: DPE E - Immeuble - Mise aux normes électrique nécessaire
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: plomberie de l'immeuble
Raison: DPE E - Immeuble - Assurer le bon fonctionnement des évacuations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 400 €(412 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:19 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 16 fenêtres × 1200€ = 19200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1250€/m² = 10000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 300€/m² = 9000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 intervention × 3000€ = 3000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villefranche-de-Rouergue (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 487 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 848 €/an
Calcul : 1 487 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 947 €/an
Base de calcul : Emprunt de 215 224 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 753 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 785 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 885 €
Revenus locatifs : +17 848 €
Charges déductibles : -75 885 €
Résultat foncier Année 1 : -58 036 €(Déficit de 58 036 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 636 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 485 €/an
Revenus locatifs : +17 848 €
Charges déductibles : -9 485 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 364 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36636.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 137 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 570 €(65% de 137 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 257 €/an
Calcul : 89 570 € × 3,636% = 3 257 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 848 €75 892 €6 954 €-58 043 €21 400 €36 643 €36 643 €
218 205 €9 304 €6 766 €8 902 €--27 742 €
318 569 €9 110 €6 572 €9 460 €--18 282 €
418 941 €8 909 €6 371 €10 032 €--8 250 €
519 320 €8 702 €6 164 €10 618 €---
619 706 €8 488 €5 950 €11 218 €---
720 100 €8 267 €5 728 €11 834 €---
820 502 €8 038 €5 500 €12 464 €---
920 912 €7 802 €5 264 €13 110 €---
1021 330 €7 558 €5 020 €13 772 €---
1121 757 €7 306 €4 768 €14 451 €---
1222 192 €7 046 €4 507 €15 147 €---
1322 636 €6 776 €4 238 €15 860 €---
1423 089 €6 498 €3 960 €16 590 €---
1523 551 €6 211 €3 673 €17 339 €---
1624 022 €5 914 €3 376 €18 107 €---
1724 502 €5 608 €3 070 €18 894 €---
1824 992 €5 291 €2 753 €19 701 €---
1925 492 €4 964 €2 426 €20 528 €---
2026 002 €4 626 €2 087 €21 376 €---
2126 522 €4 276 €1 738 €22 245 €---
2227 052 €3 915 €1 377 €23 137 €---
2327 593 €3 542 €1 004 €24 051 €---
2428 145 €3 157 €619 €24 988 €---
2528 708 €2 759 €221 €25 949 €---
TOTAL571 688 €229 958 €100 105 €341 730 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 341 730 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 848 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 748 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 748 €-6 420 €+10 168 €
2+3 748 €0 €+3 748 €
3+3 748 €0 €+3 748 €
4+3 748 €0 €+3 748 €
5+3 748 €+710 €+3 038 €
6+3 748 €+3 365 €+383 €
7+3 748 €+3 550 €+198 €
8+3 748 €+3 739 €+9 €
9+3 748 €+3 933 €-185 €
10+3 748 €+4 132 €-384 €
11+3 748 €+4 335 €-587 €
12+3 748 €+4 544 €-796 €
13+3 748 €+4 758 €-1 010 €
14+3 748 €+4 977 €-1 229 €
15+3 748 €+5 202 €-1 454 €
16+3 748 €+5 432 €-1 684 €
17+3 748 €+5 668 €-1 920 €
18+3 748 €+5 910 €-2 162 €
19+3 748 €+6 158 €-2 410 €
20+3 748 €+6 413 €-2 665 €
21+3 748 €+6 674 €-2 926 €
22+3 748 €+6 941 €-3 193 €
23+3 748 €+7 215 €-3 467 €
24+3 748 €+7 496 €-3 748 €
25+3 748 €+7 785 €-4 037 €
Total+93 700 €+102 519 €+-8 819 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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