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Achat : Appartement (06380)

VilleSospel (06)
Surface94m²
Coût Total171 840€
Loyer Annuel17 690€
Rentabilité10.29%
Cashflow/mois+423€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 1 361,7 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 94 m², 2 pièces, Cave, Cuisine équipée, Rez-de-chaussée

L'Agence vous propose cet appartement en rez-de-chaussée avec cave, composé d'un salon/séjour avec cuisine équipée, 1 chambre voûtée, 1 salle de bain, WC, 1 espace buanderie et, pour compléter le bien, une GRANDE CAVE. Véritable coup de cœur. Contact : RICHARD

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Ville : Sospel
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06380
Coordonnées : 43.879359, 7.446019
Total : 171 840€
Prix d'acquisition : 128 000€
Travaux : 33 600€
Valeur du bien : 161 600€
Frais de notaire : 10 240€
Coût estimé : 10 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 15.68€/m²/mois
Fourchette : 12.89€ - 19.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 1474€/mois
Loyer annuel estimé : 17690€/an
Fourchette totale : 1212€ - 1793€/mois
Fourchette annuelle : 14541€ - 21520€/an
Rentabilité brute :10.29%
Fourchette de rentabilité :8.46% - 12.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 278,48 €/m²
Basé sur :57 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :214 177 €
Prix d'achat :128 000 €
Décote à l'achat :-86 177€ (-40.2%)
Marge achat-revente :42 337€ (19.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :853,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :50,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 903,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 310,15€
Coût de l'assurance :15 036,00€
Taxe foncière : 1 768,96€/an
Soit par mois : 147,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 474,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 051,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :422,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 94 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 600 €(357 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 400€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 2400€
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sospel (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 474 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 690 €/an
Calcul : 1 474 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 819 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 840 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 601 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 769 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 790 €
Revenus locatifs : +17 690 €
Charges déductibles : -41 790 €
Résultat foncier Année 1 : -24 100 €(Déficit de 24 100 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 700 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 190 €/an
Revenus locatifs : +17 690 €
Charges déductibles : -8 190 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 500 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2700.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 128 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 200 €(65% de 128 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 025 €/an
Calcul : 83 200 € × 3,636% = 3 025 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 690 €41 795 €5 825 €-24 106 €21 400 €2 706 €2 706 €
218 043 €8 041 €5 671 €10 002 €---
318 404 €7 882 €5 512 €10 522 €---
418 772 €7 717 €5 347 €11 055 €---
519 148 €7 546 €5 176 €11 601 €---
619 531 €7 370 €4 999 €12 161 €---
719 921 €7 187 €4 816 €12 735 €---
820 320 €6 998 €4 627 €13 322 €---
920 726 €6 802 €4 431 €13 924 €---
1021 141 €6 599 €4 229 €14 541 €---
1121 563 €6 390 €4 019 €15 174 €---
1221 995 €6 173 €3 802 €15 822 €---
1322 435 €5 948 €3 578 €16 487 €---
1422 883 €5 716 €3 345 €17 168 €---
1523 341 €5 475 €3 105 €17 866 €---
1623 808 €5 226 €2 856 €18 581 €---
1724 284 €4 969 €2 599 €19 315 €---
1824 770 €4 702 €2 332 €20 067 €---
1925 265 €4 427 €2 056 €20 838 €---
2025 770 €4 141 €1 771 €21 629 €---
2126 286 €3 846 €1 476 €22 440 €---
2226 811 €3 540 €1 170 €23 271 €---
2327 348 €3 224 €854 €24 124 €---
2427 895 €2 897 €527 €24 998 €---
2528 453 €2 558 €188 €25 894 €---
TOTAL566 602 €177 170 €84 310 €389 432 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 389 432 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 690 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 715 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 715 €-6 420 €+10 135 €
2+3 715 €+2 189 €+1 526 €
3+3 715 €+3 157 €+558 €
4+3 715 €+3 317 €+398 €
5+3 715 €+3 480 €+235 €
6+3 715 €+3 648 €+67 €
7+3 715 €+3 820 €-105 €
8+3 715 €+3 997 €-282 €
9+3 715 €+4 177 €-462 €
10+3 715 €+4 362 €-647 €
11+3 715 €+4 552 €-837 €
12+3 715 €+4 747 €-1 032 €
13+3 715 €+4 946 €-1 231 €
14+3 715 €+5 150 €-1 435 €
15+3 715 €+5 360 €-1 645 €
16+3 715 €+5 574 €-1 859 €
17+3 715 €+5 795 €-2 080 €
18+3 715 €+6 020 €-2 305 €
19+3 715 €+6 252 €-2 537 €
20+3 715 €+6 489 €-2 774 €
21+3 715 €+6 732 €-3 017 €
22+3 715 €+6 981 €-3 266 €
23+3 715 €+7 237 €-3 522 €
24+3 715 €+7 499 €-3 784 €
25+3 715 €+7 768 €-4 053 €
Total+92 875 €+116 830 €+-23 955 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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