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Maison 4 pièces

VilleOrvilliers-Saint-Julien (10)
Surface84m²
Coût Total148 680€
Loyer Annuel8 108€
Rentabilité5.45%
Cashflow/mois-158€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 904,76 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Pompe à chaleur pompe à chaleur, Mandat exclusif

Exclusivité Orvilliers saint julien maison comprenant: entrée sur petite véranda, cuisine, salon, salle à manger, 2 chambres dont une avec dressing, salle d'eau, wc. Atelier de 75m2, une autre pièce de 48m2, grenier aménageable. Dépendance sur terrain. Le tout sur 2082m2 de terrain clos. Beau potentiel

Honoraires à la charge du vendeur Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Jérôme MARECHAL inscrit au RSAC de TROYES n° 523 253 896 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://media.3gimmo.com/get_ressource/794/08-bareme-3g-immo

Ville : Orvilliers-Saint-Julien
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10170
Coordonnées : 48.443514, 3.827528
Total : 148 680€
Prix d'acquisition : 76 000€
Travaux : 66 600€
Valeur du bien : 142 600€
Frais de notaire : 6 080€
Coût estimé : 6 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 8.04€/m²/mois
Fourchette : 6.39€ - 10.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 676€/mois
Loyer annuel estimé : 8108€/an
Fourchette totale : 536€ - 851€/mois
Fourchette annuelle : 6436€ - 10215€/an
Rentabilité brute :5.45%
Fourchette de rentabilité :4.33% - 6.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 000 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :84 000 €
Prix d'achat :76 000 €
Décote à l'achat :-8 000€ (-9.5%)
Marge achat-revente :-64 680€ (-77.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :728,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :37,17€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 765,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 862,46€
Coût de l'assurance :11 151,00€
Taxe foncière : 810,84€/an
Soit par mois : 67,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 675,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 833,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-157,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 84 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur la performance énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine avec électroménager obsolète et carrelage usé.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon avec mobilier ancien et papier peint usé.
Salle à mangerOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 1 salle à manger (environ 18 m²)
Raison: État 2/5 visible - salle à manger avec mobilier ancien et décoration vieillissante.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 600 €(793 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 200€
    Isolation combles: 84 m² × 50€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:6 000€
    Rénovation lourde salon: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger:5 400€
    Rénovation lourde salle à manger: 18 m² × 300€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Orvilliers-Saint-Julien (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 676 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 108 €/an
Calcul : 676 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 843 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 680 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 446 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 811 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 700 €
Revenus locatifs : +8 108 €
Charges déductibles : -72 700 €
Résultat foncier Année 1 : -64 592 €(Déficit de 64 592 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 192 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 100 €/an
Revenus locatifs : +8 108 €
Charges déductibles : -6 100 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 008 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43191.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400 €(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 108 €72 705 €4 848 €-64 596 €21 400 €43 196 €43 196 €
28 271 €5 974 €4 717 €2 296 €--40 900 €
38 436 €5 839 €4 583 €2 596 €--38 304 €
48 605 €5 700 €4 443 €2 905 €--35 399 €
58 777 €5 556 €4 299 €3 221 €--32 179 €
68 952 €5 407 €4 150 €3 545 €--28 633 €
79 131 €5 253 €3 997 €3 878 €--24 756 €
89 314 €5 094 €3 838 €4 219 €--20 536 €
99 500 €4 930 €3 673 €4 570 €--15 966 €
109 690 €4 760 €3 503 €4 930 €--11 036 €
119 884 €4 585 €3 328 €5 299 €--5 737 €
1210 082 €4 403 €3 147 €5 678 €---
1310 283 €4 216 €2 959 €6 067 €---
1410 489 €4 022 €2 765 €6 467 €---
1510 699 €3 822 €2 565 €6 877 €---
1610 913 €3 615 €2 358 €7 298 €---
1711 131 €3 401 €2 144 €7 730 €---
1811 354 €3 180 €1 923 €8 173 €---
1911 581 €2 952 €1 695 €8 629 €---
2011 812 €2 716 €1 459 €9 097 €---
2112 049 €2 472 €1 215 €9 577 €---
2212 290 €2 220 €963 €10 070 €---
2312 535 €1 959 €702 €10 577 €---
2412 786 €1 690 €433 €11 097 €---
2513 042 €1 411 €154 €11 631 €---
TOTAL259 714 €167 884 €69 862 €91 830 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 91 830 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 108 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 703 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 703 €-6 420 €+8 123 €
2+1 703 €0 €+1 703 €
3+1 703 €0 €+1 703 €
4+1 703 €0 €+1 703 €
5+1 703 €0 €+1 703 €
6+1 703 €0 €+1 703 €
7+1 703 €0 €+1 703 €
8+1 703 €0 €+1 703 €
9+1 703 €0 €+1 703 €
10+1 703 €0 €+1 703 €
11+1 703 €0 €+1 703 €
12+1 703 €+1 703 €0 €
13+1 703 €+1 820 €-117 €
14+1 703 €+1 940 €-237 €
15+1 703 €+2 063 €-360 €
16+1 703 €+2 189 €-486 €
17+1 703 €+2 319 €-616 €
18+1 703 €+2 452 €-749 €
19+1 703 €+2 589 €-886 €
20+1 703 €+2 729 €-1 026 €
21+1 703 €+2 873 €-1 170 €
22+1 703 €+3 021 €-1 318 €
23+1 703 €+3 173 €-1 470 €
24+1 703 €+3 329 €-1 626 €
25+1 703 €+3 489 €-1 786 €
Total+42 575 €+29 270 €+13 305 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 36 jours
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