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Centre ville de nerac

VilleNérac (47)
Surface358m²
Coût Total455 320€
Loyer Annuel31 876€
Rentabilité7.00%
Cashflow/mois-20€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 319 000 €
Surface : 358 m²
Prix au m² : 891,06 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

tres belle maison de maitre avec cour et garage sur 3 niveaux et cave   composee de 10 pieces dont 7 chambres  chauffage central gaz de ville tout a l egout

Ville : Nérac
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47600
Total : 455 320€
Prix d'acquisition : 319 000€
Travaux : 110 800€
Valeur du bien : 429 800€
Frais de notaire : 25 520€
Coût estimé : 25 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 358m²
Loyer prédit : 7.42€/m²/mois
Fourchette : 5.58€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 2656€/mois
Loyer annuel estimé : 31876€/an
Fourchette totale : 1998€ - 3532€/mois
Fourchette annuelle : 23972€ - 42387€/an
Rentabilité brute :7.00%
Fourchette de rentabilité :5.26% - 9.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 297,47 €/m²
Basé sur :85 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :464 494 €
Prix d'achat :319 000 €
Décote à l'achat :-145 494€ (-31.3%)
Marge achat-revente :9 174€ (2.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :455 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 274,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :136,60€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 2 411,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :227 047,48€
Coût de l'assurance :40 978,80€
Taxe foncière : 3 187,63€/an
Soit par mois : 265,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 656,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 676,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-20,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central gaz de ville si ancien.
Quantité: 1 système pour 358 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: environ 45 fenêtres (estimation basée sur 358 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et carrelage.
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (estimation 8 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres.
Quantité: 7 chambres (environ 105 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres.
Quantité: 7 chambres (environ 105 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :110 800 €(309 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (inclut installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:67 500€
    Fenêtres double vitrage: 45 fenêtres × 1500€ = 67500€ (inclut fourniture et pose)
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (12 m²) × 8500€ = 8500€ (inclut meubles, électroménager, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain (8 m²) × 1500€ = 12000€ (inclut douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:6 300€
    Parquet flottant: 105 m² × 60€ = 6300€ (inclut fourniture et pose)
  • Chambres - Peinture:4 200€
    Peinture murs et plafonds: 105 m² × 40€ = 4200€ (inclut fourniture et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€ = 800€ (inclut fourniture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nérac (zone rurale, coefficients appliqués). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 79 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 656 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 876 €/an
Calcul : 2 656 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 646 €/an
Base de calcul : Emprunt de 455 320 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 639 €/an
Calcul : 137 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 188 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 110 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 131 273 €
Revenus locatifs : +31 876 €
Charges déductibles : -131 273 €
Résultat foncier Année 1 : -99 396 €(Déficit de 99 396 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 77 996 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 473 €/an
Revenus locatifs : +31 876 €
Charges déductibles : -20 473 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 404 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 77996.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 319 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 207 350 €(65% de 319 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 540 €/an
Calcul : 207 350 € × 3,636% = 7 540 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 876 €131 288 €15 661 €-99 411 €21 400 €78 011 €78 011 €
232 514 €20 076 €15 249 €12 438 €--65 574 €
333 164 €19 650 €14 823 €13 514 €--52 060 €
433 827 €19 209 €14 382 €14 618 €--37 442 €
534 504 €18 753 €13 926 €15 751 €--21 690 €
635 194 €18 280 €13 453 €16 914 €--4 776 €
735 898 €17 790 €12 964 €18 107 €---
836 616 €17 284 €12 457 €19 332 €---
937 348 €16 759 €11 932 €20 589 €---
1038 095 €16 216 €11 389 €21 879 €---
1138 857 €15 653 €10 827 €23 204 €---
1239 634 €15 071 €10 244 €24 563 €---
1340 427 €14 468 €9 641 €25 959 €---
1441 235 €13 844 €9 017 €27 391 €---
1542 060 €13 198 €8 371 €28 862 €---
1642 901 €12 528 €7 702 €30 373 €---
1743 759 €11 836 €7 009 €31 924 €---
1844 634 €11 118 €6 292 €33 516 €---
1945 527 €10 376 €5 549 €35 152 €---
2046 438 €9 607 €4 780 €36 831 €---
2147 366 €8 811 €3 984 €38 556 €---
2248 314 €7 986 €3 160 €40 328 €---
2349 280 €7 133 €2 306 €42 147 €---
2450 266 €6 249 €1 422 €44 016 €---
2551 271 €5 334 €508 €45 937 €---
TOTAL1 021 007 €458 517 €227 047 €562 490 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 562 490 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 876 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 694 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 694 €-6 420 €+13 114 €
2+6 694 €0 €+6 694 €
3+6 694 €0 €+6 694 €
4+6 694 €0 €+6 694 €
5+6 694 €0 €+6 694 €
6+6 694 €0 €+6 694 €
7+6 694 €+3 999 €+2 695 €
8+6 694 €+5 800 €+894 €
9+6 694 €+6 177 €+517 €
10+6 694 €+6 564 €+130 €
11+6 694 €+6 961 €-267 €
12+6 694 €+7 369 €-675 €
13+6 694 €+7 788 €-1 094 €
14+6 694 €+8 217 €-1 523 €
15+6 694 €+8 659 €-1 965 €
16+6 694 €+9 112 €-2 418 €
17+6 694 €+9 577 €-2 883 €
18+6 694 €+10 055 €-3 361 €
19+6 694 €+10 545 €-3 851 €
20+6 694 €+11 049 €-4 355 €
21+6 694 €+11 567 €-4 873 €
22+6 694 €+12 098 €-5 404 €
23+6 694 €+12 644 €-5 950 €
24+6 694 €+13 205 €-6 511 €
25+6 694 €+13 781 €-7 087 €
Total+167 350 €+168 747 €+-1 397 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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