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Maison à vendre

Bien expiré
VilleAngerville (91)
Surface145m²
Coût Total237 510€
Loyer Annuel19 019€
Rentabilité8.01%
Cashflow/mois+183€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 173 250 €
Surface : 145 m²
Prix au m² : 1 194,83 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

15' d'Angerville, proche Janville (28). Dans un village avec écoles et commerce. Maison ancienne offrant de très beau volumes; Elle comprend un grand séjour, une cuisine aménagée équipée. 3 belles chambres, 2 salles d'eau, 2 WC, un grand garage. L'ensemble clos. Un beau bureau au dessus du garage idéal pour une profession libérale ou une chambre pour un adolescent en quête d'autonomie. De beaux volumes !

Ville : Angerville
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91670
Coordonnées : 48.320880, 2.006700
Total : 237 510€
Prix d'acquisition : 173 250€
Travaux : 50 400€
Valeur du bien : 223 650€
Frais de notaire : 13 860€
Coût estimé : 13 860€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 145m²
Loyer prédit : 10.93€/m²/mois
Fourchette : 8.85€ - 13.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 1585€/mois
Loyer annuel estimé : 19019€/an
Fourchette totale : 1283€ - 1958€/mois
Fourchette annuelle : 15396€ - 23495€/an
Rentabilité brute :8.01%
Fourchette de rentabilité :6.48% - 9.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :237 510€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 172,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :71,25€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 243,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 250,82€
Coût de l'assurance :21 375,90€
Taxe foncière : 1 901,91€/an
Soit par mois : 158,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 584,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 402,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :182,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 345 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 145 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 145 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 145 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 2 salles d'eau
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, mise aux normes nécessaires
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 400 €(348 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:5 800€
    Isolation des combles: 145 m² × 40€/m² = 5800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 1000€/fenêtre = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles d'eau × 4000€/salle = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Pose de parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 120€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 40€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Angerville (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 585 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 019 €/an
Calcul : 1 585 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 902 €/an
Base de calcul : Emprunt de 237 510 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 855 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 902 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 059 €
Revenus locatifs : +19 019 €
Charges déductibles : -61 059 €
Résultat foncier Année 1 : -42 040 €(Déficit de 42 040 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 640 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 659 €/an
Revenus locatifs : +19 019 €
Charges déductibles : -10 659 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 360 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20639.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 173 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 112 613 €(65% de 173 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 095 €/an
Calcul : 112 613 € × 3,636% = 4 095 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 019 €61 066 €7 910 €-42 047 €21 400 €20 647 €20 647 €
219 400 €10 456 €7 699 €8 944 €--11 703 €
319 788 €10 238 €7 481 €9 550 €--2 153 €
420 183 €10 012 €7 255 €10 171 €---
520 587 €9 779 €7 022 €10 808 €---
620 999 €9 537 €6 781 €11 461 €---
721 419 €9 288 €6 531 €12 131 €---
821 847 €9 030 €6 273 €12 817 €---
922 284 €8 763 €6 006 €13 521 €---
1022 730 €8 487 €5 730 €14 243 €---
1123 184 €8 202 €5 445 €14 983 €---
1223 648 €7 906 €5 149 €15 742 €---
1324 121 €7 601 €4 844 €16 520 €---
1424 603 €7 285 €4 528 €17 318 €---
1525 095 €6 959 €4 202 €18 137 €---
1625 597 €6 621 €3 864 €18 976 €---
1726 109 €6 272 €3 515 €19 838 €---
1826 631 €5 910 €3 153 €20 721 €---
1927 164 €5 537 €2 780 €21 627 €---
2027 707 €5 150 €2 393 €22 557 €---
2128 261 €4 751 €1 994 €23 511 €---
2228 827 €4 337 €1 580 €24 489 €---
2329 403 €3 910 €1 153 €25 493 €---
2429 991 €3 468 €711 €26 524 €---
2530 591 €3 010 €254 €27 581 €---
TOTAL609 189 €233 575 €114 251 €375 614 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 375 614 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 019 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 994 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 994 €-6 420 €+10 414 €
2+3 994 €0 €+3 994 €
3+3 994 €0 €+3 994 €
4+3 994 €+2 405 €+1 589 €
5+3 994 €+3 242 €+752 €
6+3 994 €+3 438 €+556 €
7+3 994 €+3 639 €+355 €
8+3 994 €+3 845 €+149 €
9+3 994 €+4 056 €-62 €
10+3 994 €+4 273 €-279 €
11+3 994 €+4 495 €-501 €
12+3 994 €+4 722 €-728 €
13+3 994 €+4 956 €-962 €
14+3 994 €+5 195 €-1 201 €
15+3 994 €+5 441 €-1 447 €
16+3 994 €+5 693 €-1 699 €
17+3 994 €+5 951 €-1 957 €
18+3 994 €+6 216 €-2 222 €
19+3 994 €+6 488 €-2 494 €
20+3 994 €+6 767 €-2 773 €
21+3 994 €+7 053 €-3 059 €
22+3 994 €+7 347 €-3 353 €
23+3 994 €+7 648 €-3 654 €
24+3 994 €+7 957 €-3 963 €
25+3 994 €+8 274 €-4 280 €
Total+99 850 €+112 684 €+-12 834 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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