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Charmant T2 de 52 m2 avec balcon et garage

Bien expiré
VilleOloron-Sainte-Marie (64)
Surface53m²
Coût Total86 800€
Loyer Annuel7 850€
Rentabilité9.04%
Cashflow/mois+139€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 72 500 €
Surface : 53 m²
Prix au m² : 1 367,92 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Découvrez ce joli appartement T2 d'environ 52 m2 situé dans une petite copropriété au calme. Ce bien lumineux bénéficie d'une exposition Est avec un agréable balcon pour profiter du soleil matinal.

Points forts :

  • Superficie généreuse d'environ 52m2
  • Balcon exposition Est
  • Garage fermé inclus
  • Petite copropriété humaine
  • Charges de copropriété réduites
  • Environnement calme et paisible

A prévoir :

Quelques travaux de rafraichissement à prévoir, permettant de personnaliser le bien selon vos goûts et d'optimiser votre investissement.

Idéal pour un premier achat, un investissement locatif, un pied-à-terre, un couple ou une personne seule.

A visiter sans tarder

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 160 € et 1 570 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Oloron-Sainte-Marie
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64400
Coordonnées : 43.199690, -0.607546
Total : 86 800€
Prix d'acquisition : 72 500€
Travaux : 8 500€
Valeur du bien : 81 000€
Frais de notaire : 5 800€
Coût estimé : 5 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.89€ - 15.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 654€/mois
Loyer annuel estimé : 7850€/an
Fourchette totale : 524€ - 816€/mois
Fourchette annuelle : 6292€ - 9794€/an
Rentabilité brute :9.04%
Fourchette de rentabilité :7.25% - 11.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :423,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :26,04€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 449,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 234,75€
Coût de l'assurance :7 812,00€
Taxe foncière : 785,01€/an
Soit par mois : 65,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 654,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 514,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :139,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 53 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petites réparations pour rafraîchir la cuisine équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture usée dans les chambres nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée dans le salon nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 500 €(160 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8500€ = 8500€ (installation comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Oloron-Sainte-Marie (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 654 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 850 €/an
Calcul : 654 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 793 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 800 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 312 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 785 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 390 €
Revenus locatifs : +7 850 €
Charges déductibles : -12 390 €
Résultat foncier Année 1 : -4 540 €(Déficit de 4 540 €)
Imputable sur revenu global : 4 540 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 890 €/an
Revenus locatifs : +7 850 €
Charges déductibles : -3 890 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 960 €/an
Prix d'achat du bien : 72 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 125 €(65% de 72 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 714 €/an
Calcul : 47 125 € × 3,636% = 1 714 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 850 €12 393 €2 796 €-4 543 €4 543 €--
28 007 €3 818 €2 720 €4 190 €---
38 167 €3 739 €2 642 €4 428 €---
48 331 €3 659 €2 561 €4 672 €---
58 497 €3 575 €2 478 €4 922 €---
68 667 €3 489 €2 392 €5 178 €---
78 840 €3 400 €2 303 €5 440 €---
89 017 €3 308 €2 211 €5 709 €---
99 198 €3 213 €2 116 €5 984 €---
109 382 €3 115 €2 018 €6 267 €---
119 569 €3 014 €1 916 €6 556 €---
129 761 €2 909 €1 811 €6 852 €---
139 956 €2 801 €1 703 €7 155 €---
1410 155 €2 689 €1 591 €7 466 €---
1510 358 €2 573 €1 476 €7 785 €---
1610 565 €2 454 €1 357 €8 111 €---
1710 776 €2 331 €1 233 €8 446 €---
1810 992 €2 204 €1 106 €8 788 €---
1911 212 €2 072 €975 €9 140 €---
2011 436 €1 936 €839 €9 500 €---
2111 665 €1 796 €698 €9 869 €---
2211 898 €1 651 €553 €10 247 €---
2312 136 €1 501 €403 €10 635 €---
2412 379 €1 346 €249 €11 033 €---
2512 626 €1 186 €89 €11 440 €---
TOTAL251 441 €76 172 €40 235 €175 269 €4 543 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 363 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 175 269 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 850 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 649 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 649 €-1 363 €+3 012 €
2+1 649 €+1 257 €+392 €
3+1 649 €+1 328 €+321 €
4+1 649 €+1 402 €+247 €
5+1 649 €+1 477 €+172 €
6+1 649 €+1 553 €+96 €
7+1 649 €+1 632 €+17 €
8+1 649 €+1 713 €-64 €
9+1 649 €+1 795 €-146 €
10+1 649 €+1 880 €-231 €
11+1 649 €+1 967 €-318 €
12+1 649 €+2 055 €-406 €
13+1 649 €+2 147 €-498 €
14+1 649 €+2 240 €-591 €
15+1 649 €+2 335 €-686 €
16+1 649 €+2 433 €-784 €
17+1 649 €+2 534 €-885 €
18+1 649 €+2 637 €-988 €
19+1 649 €+2 742 €-1 093 €
20+1 649 €+2 850 €-1 201 €
21+1 649 €+2 961 €-1 312 €
22+1 649 €+3 074 €-1 425 €
23+1 649 €+3 191 €-1 542 €
24+1 649 €+3 310 €-1 661 €
25+1 649 €+3 432 €-1 783 €
Total+41 225 €+52 581 €+-11 356 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 152 jours
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