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Maison de campagne - Jardin clos avec dépendances !

Bien expiré
VilleThouars (79)
Surface70m²
Coût Total118 060€
Loyer Annuel5 939€
Rentabilité5.03%
Cashflow/mois-173€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 700 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Cheminée, Jardin

Réf 287 - PLAINE ET VALLEES - Située à 10 mn de THOUARS, maison ancienne à rénover, comprenant au RDC : séjour / cuisine, salon, bureau, salle d'eau avec WC, cellier ; à l'étage : 1 chambre avec placard, 1 bureau (chambre d'enfant). Jardin clos de murs avec 2 dépendances et un préau, d'une surface de 303 m2 environ. Côté technique : assainissement collectif et toiture en bon état. Travaux à prtévoir. Absence de système de chauffage. Idéale en 1er achat et maison de vacances ! Honoraires inclus de 8.89 % à la charge de l'acquéreur. Contact : Freddy BILLY : 06.15.35.17.87 - Agence FB IMMOBILIER - 4 rue du 4 Septembre 79100 THOUARS.

  • https://www.fb-immobilier.fr/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Thouars
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79100
Coordonnées : 46.972456, -0.200838
Total : 118 060€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 65 140€
Valeur du bien : 114 140€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 7.07€/m²/mois
Fourchette : 5.72€ - 8.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 495€/mois
Loyer annuel estimé : 5939€/an
Fourchette totale : 400€ - 612€/mois
Fourchette annuelle : 4801€ - 7347€/an
Rentabilité brute :5.03%
Fourchette de rentabilité :4.07% - 6.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :582,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :35,42€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 618,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 791,09€
Coût de l'assurance :10 625,40€
Taxe foncière : 593,94€/an
Soit par mois : 49,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 494,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 667,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-172,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer l'absence de système de chauffage
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le confort et la performance énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'isolation thermique, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé, nécessite rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du carrelage usé
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des murs en pierre apparente dans l'espace d'entrée
Quantité: 8 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessite travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 140 €(931 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 200€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13200€ = 13200€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Isolation:2 520€
    Isolation toiture/combles: 70 m² × 36€/m² = 2520€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€/fenêtre = 10400€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:22 500€
    Rénovation complète cuisine: 22500€ (inclut meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (inclut douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Rénovation chambre: 12 m² × 300€/m² = 3600€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture murs salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Autres pièces:320€
    Rafraîchissement murs d'entrée: 8 m² × 40€/m² = 320€ (inclut matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thouars (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 495 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 939 €/an
Calcul : 495 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 928 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 060 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 425 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 594 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 140 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 087 €
Revenus locatifs : +5 939 €
Charges déductibles : -70 087 €
Résultat foncier Année 1 : -64 147 €(Déficit de 64 147 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 747 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 947 €/an
Revenus locatifs : +5 939 €
Charges déductibles : -4 947 €
Résultat foncier Années 2+ : 993 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42747.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 939 €70 091 €3 932 €-64 151 €21 400 €42 751 €42 751 €
26 058 €4 846 €3 827 €1 212 €--41 539 €
36 179 €4 737 €3 718 €1 442 €--40 097 €
46 303 €4 625 €3 606 €1 678 €--38 419 €
56 429 €4 509 €3 490 €1 920 €--36 499 €
66 558 €4 389 €3 370 €2 168 €--34 331 €
76 689 €4 265 €3 246 €2 423 €--31 908 €
86 823 €4 137 €3 118 €2 685 €--29 222 €
96 959 €4 004 €2 985 €2 955 €--26 268 €
107 098 €3 867 €2 848 €3 231 €--23 037 €
117 240 €3 725 €2 706 €3 515 €--19 522 €
127 385 €3 579 €2 560 €3 806 €---
137 533 €3 427 €2 408 €4 106 €---
147 683 €3 270 €2 251 €4 413 €---
157 837 €3 108 €2 089 €4 729 €---
167 994 €2 940 €1 921 €5 054 €---
178 154 €2 766 €1 747 €5 388 €---
188 317 €2 586 €1 567 €5 730 €---
198 483 €2 401 €1 382 €6 082 €---
208 653 €2 209 €1 190 €6 444 €---
218 826 €2 010 €991 €6 816 €---
229 002 €1 805 €786 €7 198 €---
239 182 €1 592 €573 €7 590 €---
249 366 €1 372 €353 €7 994 €---
259 553 €1 145 €126 €8 408 €---
TOTAL190 241 €147 405 €56 791 €42 836 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 42 836 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 939 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 247 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 247 €-6 420 €+7 667 €
2+1 247 €0 €+1 247 €
3+1 247 €0 €+1 247 €
4+1 247 €0 €+1 247 €
5+1 247 €0 €+1 247 €
6+1 247 €0 €+1 247 €
7+1 247 €0 €+1 247 €
8+1 247 €0 €+1 247 €
9+1 247 €0 €+1 247 €
10+1 247 €0 €+1 247 €
11+1 247 €0 €+1 247 €
12+1 247 €+1 142 €+105 €
13+1 247 €+1 232 €+15 €
14+1 247 €+1 324 €-77 €
15+1 247 €+1 419 €-172 €
16+1 247 €+1 516 €-269 €
17+1 247 €+1 616 €-369 €
18+1 247 €+1 719 €-472 €
19+1 247 €+1 825 €-578 €
20+1 247 €+1 933 €-686 €
21+1 247 €+2 045 €-798 €
22+1 247 €+2 159 €-912 €
23+1 247 €+2 277 €-1 030 €
24+1 247 €+2 398 €-1 151 €
25+1 247 €+2 522 €-1 275 €
Total+31 175 €+18 707 €+12 468 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 283 jours
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