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Achat maison

Bien expiré
VilleIlliers-Combray (28)
Surface86m²
Coût Total180 156€
Loyer Annuel8 877€
Rentabilité4.93%
Cashflow/mois-277€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 200 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 1 269,77 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud, 1 Terrasse, Surface de 86 m², 4 Pièces, 2 Chambres, Année de construction 1951, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Toilette séparée, Chauffage gaz collectif, Cuisine séparée équipée, Une entrée, Salle de séjour : 28 m², 2 Boxs, 6 Parkings, Terrain de 497 m²

A ILLIERS COMBRAY, agréable maison de 1951, vous offrant une entrée, une spacieuse pièce de vie de 29m², une cuisine aménagée et équipée, une chambre en rez-de-chaussée, une salle d'eau, un WC et deux chambres ainsi qu'un palier à l'étage. Buanderie et cave en sous sol, et plus de 85m² de dépendances. Le tout sur un agréable terrain de 497m², clos sans vis à vis. BIEN RARE ! 

Ville : Illiers-Combray
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28120
Coordonnées : 48.303090, 1.164150
Total : 180 156€
Prix d'acquisition : 109 200€
Travaux : 62 220€
Valeur du bien : 171 420€
Frais de notaire : 8 736€
Coût estimé : 8 736€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 8.60€/m²/mois
Fourchette : 6.91€ - 10.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 740€/mois
Loyer annuel estimé : 8877€/an
Fourchette totale : 594€ - 921€/mois
Fourchette annuelle : 7132€ - 11050€/an
Rentabilité brute :4.93%
Fourchette de rentabilité :3.96% - 6.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 156€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :890,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :52,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 942,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 949,18€
Coût de l'assurance :15 763,65€
Taxe foncière : 887,72€/an
Soit par mois : 73,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 739,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 016,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-277,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 366 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (86 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien des éléments de cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 220 €(723 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (coût moyen incluant installation)
  • Isolation:5 160€
    Isolation toiture/combles: 86 m² × 60€/m² = 5160€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 800€ = 2400€ (coût moyen incluant installation)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (coût moyen incluant plomberie et électricité)
  • Chambres:4 000€
    Rénovation chambres: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (coût moyen incluant peinture, revêtement et électricité)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (coût moyen incluant peinture)
  • Cuisine:600€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 60€/m² = 600€ (coût moyen incluant peinture)
  • Total:28 860€
    Somme des coûts estimés pour tous les travaux.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région d'Illiers-Combray (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 560€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 740 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 877 €/an
Calcul : 740 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 012 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 156 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 631 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 888 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 750 €
Revenus locatifs : +8 877 €
Charges déductibles : -69 750 €
Résultat foncier Année 1 : -60 873 €(Déficit de 60 873 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 473 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 530 €/an
Revenus locatifs : +8 877 €
Charges déductibles : -7 530 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 347 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39472.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 980 €(65% de 109 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 581 €/an
Calcul : 70 980 € × 3,636% = 2 581 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 877 €69 756 €6 017 €-60 878 €21 400 €39 478 €39 478 €
29 055 €7 375 €5 857 €1 679 €--37 799 €
39 236 €7 210 €5 692 €2 026 €--35 773 €
49 421 €7 038 €5 520 €2 382 €--33 391 €
59 609 €6 861 €5 343 €2 748 €--30 643 €
69 801 €6 678 €5 159 €3 123 €--27 520 €
79 997 €6 488 €4 970 €3 509 €--24 010 €
810 197 €6 292 €4 774 €3 905 €--20 105 €
910 401 €6 089 €4 571 €4 312 €--15 793 €
1010 609 €5 879 €4 361 €4 730 €--11 063 €
1110 821 €5 662 €4 144 €5 159 €--5 904 €
1211 038 €5 438 €3 919 €5 600 €---
1311 258 €5 205 €3 687 €6 053 €---
1411 484 €4 965 €3 447 €6 519 €---
1511 713 €4 717 €3 198 €6 997 €---
1611 948 €4 460 €2 941 €7 488 €---
1712 187 €4 194 €2 676 €7 993 €---
1812 430 €3 919 €2 401 €8 511 €---
1912 679 €3 635 €2 116 €9 044 €---
2012 932 €3 341 €1 822 €9 592 €---
2113 191 €3 036 €1 518 €10 155 €---
2213 455 €2 722 €1 203 €10 733 €---
2313 724 €2 396 €878 €11 328 €---
2413 998 €2 060 €541 €11 939 €---
2514 278 €1 711 €193 €12 567 €---
TOTAL284 340 €187 126 €86 949 €97 214 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 97 214 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 877 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 864 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 864 €-6 420 €+8 284 €
2+1 864 €0 €+1 864 €
3+1 864 €0 €+1 864 €
4+1 864 €0 €+1 864 €
5+1 864 €0 €+1 864 €
6+1 864 €0 €+1 864 €
7+1 864 €0 €+1 864 €
8+1 864 €0 €+1 864 €
9+1 864 €0 €+1 864 €
10+1 864 €0 €+1 864 €
11+1 864 €0 €+1 864 €
12+1 864 €+1 680 €+184 €
13+1 864 €+1 816 €+48 €
14+1 864 €+1 956 €-92 €
15+1 864 €+2 099 €-235 €
16+1 864 €+2 246 €-382 €
17+1 864 €+2 398 €-534 €
18+1 864 €+2 553 €-689 €
19+1 864 €+2 713 €-849 €
20+1 864 €+2 878 €-1 014 €
21+1 864 €+3 046 €-1 182 €
22+1 864 €+3 220 €-1 356 €
23+1 864 €+3 398 €-1 534 €
24+1 864 €+3 582 €-1 718 €
25+1 864 €+3 770 €-1 906 €
Total+46 600 €+30 935 €+15 665 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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