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A vendre, Maison, Neris les Bains, T2, Jardin, Idéal Airbnb

Bien expiré
VilleNéris-les-Bains (03)
Surface37.22
Coût Total65 149
Loyer Annuel3 497
Rentabilité5.37%
Cashflow/mois-74
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 29 500 €
Surface : 37.22 m²
Prix au m² : 792,58 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

Située au coeur du centre-ville de Neris les bains, ville thermale, cette maison de type T2 se compose : Au rez-de-chaussée d'une cuisine, d'une pièce de vie et de WC. À l'étage, vous trouverez une chambre ainsi qu'une salle d'eau. L'ensemble bénéficie d'un jardin de 100 m² clôturé, avec un accès direct depuis la pièce de vie. La maison est équipée de menuiseries PVC double vitrage. Son emplacement à proximité des thermes en fait un bien particulièrement intéressant pour un investissement locatif de type Airbnb, avec un stationnement facile devant le logement. Visite virtuelle en 360° disponible sur demande. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr (1.72 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/350314.pdf

Ville : Néris-les-Bains
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03310
Coordonnées : 46.289397, 2.659764
Total : 65 149
Prix d'acquisition : 29 500
Travaux : 33 289
Valeur du bien : 62 789
Frais de notaire : 2 360
Coût estimé : 2 360
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 37.22
Loyer prédit : 7.83€/m²/mois
Fourchette : 6.06€ - 10.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 291€/mois
Loyer annuel estimé : 3497€/an
Fourchette totale : 226€ - 376€/mois
Fourchette annuelle : 2708€ - 4517€/an
Rentabilité brute :5.37%
Fourchette de rentabilité :4.16% - 6.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :65 149
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :317,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :18,46€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 336,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :30 198,77
Coût de l'assurance :5 537,67
Taxe foncière : 349,71€/an
Soit par mois : 29,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 291,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 365,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-74,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 37.22 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (37.22 m²)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des menuiseries PVC double vitrage existantes
Quantité: 2 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (7 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 289(894 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:1 489
    Isolation combles: 37.22 m² × 40€/m² = 1488.8€, Main d'œuvre: 11.2€
  • Menuiseries:1 300
    Fenêtres PVC double vitrage: 2 fenêtres × 650€ = 1300€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:2 500
    Rafraîchissement cuisine: 7 m² × 350€/m² = 2450€, Main d'œuvre: 50€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:3 000
    Rénovation chambre: 10 m² × 300€/m² = 3000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Néris-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 291 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 497 €/an
Calcul : 291 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 096 €/an
Base de calcul : Emprunt de 65 149 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 222 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 350 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 289
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 957
Revenus locatifs : +3 497
Charges déductibles : -35 957
Résultat foncier Année 1 : -32 459(Déficit de 32 459 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 059
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 668 €/an
Revenus locatifs : +3 497
Charges déductibles : -2 668
Résultat foncier Années 2+ : 830 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11059.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 29 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 19 175(65% de 29 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 697 €/an
Calcul : 19 175 € × 3,636% = 697
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 49735 9592 098-32 46121 400 €11 061 €11 061 €
23 5672 6132 042954--10 107 €
33 6382 5541 9831 084--9 023 €
43 7112 4941 9221 218--7 805 €
53 7852 4311 8601 354--6 451 €
63 8612 3661 7951 495--4 956 €
73 9382 3001 7281 639--3 317 €
84 0172 2311 6591 787--1 531 €
94 0972 1591 5881 938---
104 1792 0861 5142 094---
114 2632 0091 4382 254---
124 3481 9311 3602 417---
134 4351 8501 2782 586---
144 5241 7661 1942 758---
154 6141 6791 1082 935---
164 7071 5891 0183 117---
174 8011 4979263 304---
184 8971 4018303 495---
194 9951 3037313 692---
205 0951 2016293 894---
215 1971 0955244 101---
225 3019864154 314---
235 4078743034 533---
245 5157581874 757---
255 625638674 987---
TOTAL112 01577 76830 19934 24621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 34 246
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 497 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +734 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+734-6 420+7 154
2+7340+734
3+7340+734
4+7340+734
5+7340+734
6+7340+734
7+7340+734
8+7340+734
9+734+122+612
10+734+628+106
11+734+676+58
12+734+725+9
13+734+776-42
14+734+827-93
15+734+881-147
16+734+935-201
17+734+991-257
18+734+1 049-315
19+734+1 108-374
20+734+1 168-434
21+734+1 230-496
22+734+1 294-560
23+734+1 360-626
24+734+1 427-693
25+734+1 496-762
Total+18 350+10 274+8 076
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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