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Maison de ville avec terrain

Bien expiré
VillePierrefort (15)
Surface120m²
Coût Total126 600€
Loyer Annuel9 720€
Rentabilité7.68%
Cashflow/mois+72€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 625 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 2, Cheminée, Jardin

EB1373 - emmanuel barnerias et Cebeillac immobilier saint flour vous proposent à proximité de l'école maternelle et primaire Pierre Perret et commerces , cette maison implantée sur une parcelle de 181 m², dispose d'une surface habitable de 120m², composée d'une pièce de vie et une cuisine séparée, ainsi que 4 chambres, une salle de douche, une petite véranda coté jardin Le chauffage est assuré par une chaudière fuel récente, complétée par un poêle à bois au rez-de-chaussée. Les fenêtres sont en double vitrage PVC avec volets roulants électriques. Contactez-nous pour organiser une visite au 0753878383. Le prix de vente est de 75 000 €, de frais d'agence INCLUS à la charge de l'acquéreur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. (9.65 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://www.auvergneimmobilier.com/docs/honoraires.pdf

Ville : Pierrefort
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15230
Coordonnées : 44.927766, 2.840874
Total : 126 600€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 45 600€
Valeur du bien : 120 600€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 6.75€/m²/mois
Fourchette : 4.80€ - 9.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 810€/mois
Loyer annuel estimé : 9720€/an
Fourchette totale : 576€ - 1139€/mois
Fourchette annuelle : 6912€ - 13671€/an
Rentabilité brute :7.68%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 10.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :927,46 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :111 295 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-36 295€ (-32.6%)
Marge achat-revente :-15 305€ (-13.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :620,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :36,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 657,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 487,40€
Coût de l'assurance :11 077,50€
Taxe foncière : 972,04€/an
Soit par mois : 81,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 810,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 738,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :71,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière fuel
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres en double vitrage
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain d'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 supposé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 supposé - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 supposé - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité dans la cuisine
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 600 €(380 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 200€
    Isolation toiture/combles: 120 m² × 60€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:2 400€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 200€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 810 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 720 €/an
Calcul : 810 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 124 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 600 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 443 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 972 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 139 €
Revenus locatifs : +9 720 €
Charges déductibles : -51 139 €
Résultat foncier Année 1 : -41 419 €(Déficit de 41 419 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 019 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 539 €/an
Revenus locatifs : +9 720 €
Charges déductibles : -5 539 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 181 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20018.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 720 €51 143 €4 128 €-41 423 €21 400 €20 023 €20 023 €
29 915 €5 432 €4 017 €4 483 €--15 540 €
310 113 €5 317 €3 902 €4 796 €--10 744 €
410 315 €5 199 €3 783 €5 117 €--5 627 €
510 522 €5 076 €3 661 €5 446 €--181 €
610 732 €4 949 €3 534 €5 783 €---
710 947 €4 818 €3 403 €6 129 €---
811 166 €4 683 €3 268 €6 483 €---
911 389 €4 543 €3 128 €6 846 €---
1011 617 €4 398 €2 983 €7 218 €---
1111 849 €4 249 €2 834 €7 600 €---
1212 086 €4 094 €2 679 €7 992 €---
1312 328 €3 935 €2 520 €8 393 €---
1412 574 €3 770 €2 355 €8 805 €---
1512 826 €3 599 €2 184 €9 227 €---
1613 082 €3 423 €2 008 €9 659 €---
1713 344 €3 241 €1 826 €10 103 €---
1813 611 €3 053 €1 638 €10 558 €---
1913 883 €2 858 €1 443 €11 025 €---
2014 161 €2 657 €1 242 €11 504 €---
2114 444 €2 450 €1 034 €11 995 €---
2214 733 €2 235 €820 €12 498 €---
2315 028 €2 013 €598 €13 015 €---
2415 328 €1 784 €368 €13 545 €---
2515 635 €1 547 €131 €14 088 €---
TOTAL311 349 €140 466 €59 487 €170 883 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 170 883 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 720 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 041 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 041 €-6 420 €+8 461 €
2+2 041 €0 €+2 041 €
3+2 041 €0 €+2 041 €
4+2 041 €0 €+2 041 €
5+2 041 €0 €+2 041 €
6+2 041 €+1 681 €+360 €
7+2 041 €+1 839 €+202 €
8+2 041 €+1 945 €+96 €
9+2 041 €+2 054 €-13 €
10+2 041 €+2 166 €-125 €
11+2 041 €+2 280 €-239 €
12+2 041 €+2 398 €-357 €
13+2 041 €+2 518 €-477 €
14+2 041 €+2 641 €-600 €
15+2 041 €+2 768 €-727 €
16+2 041 €+2 898 €-857 €
17+2 041 €+3 031 €-990 €
18+2 041 €+3 167 €-1 126 €
19+2 041 €+3 307 €-1 266 €
20+2 041 €+3 451 €-1 410 €
21+2 041 €+3 598 €-1 557 €
22+2 041 €+3 749 €-1 708 €
23+2 041 €+3 904 €-1 863 €
24+2 041 €+4 063 €-2 022 €
25+2 041 €+4 226 €-2 185 €
Total+51 025 €+51 265 €+-240 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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