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Maison à vendre

VilleMontchevrier (36)
Surface68m²
Coût Total105 300€
Loyer Annuel5 274€
Rentabilité5.01%
Cashflow/mois-157€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 661,76 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, 1 chambre, Entrée séparée, 4 parkings: 4 parkings, calme, Pas de cave

Dans un petit hameau calme à 10 minutes des commerces, maison à rénover en partie et comprenant au rez-de-chaussée entrée, cuisine, salle à manger, salon et WC. A l'étage : chambre, pièce et salle de bains. Granges, étables et dépendances non attenantes. Le tout sur terrain de 1000m² environ.

Ville : Montchevrier
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36140
Coordonnées : 46.481695, 1.749253
Total : 105 300€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 56 700€
Valeur du bien : 101 700€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 6.46€/m²/mois
Fourchette : 5.24€ - 7.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 440€/mois
Loyer annuel estimé : 5274€/an
Fourchette totale : 356€ - 542€/mois
Fourchette annuelle : 4274€ - 6509€/an
Rentabilité brute :5.01%
Fourchette de rentabilité :4.06% - 6.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :666,67 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :45 334 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :-334€ (-0.7%)
Marge achat-revente :-59 966€ (-132.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :521,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :30,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 552,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 157,84€
Coût de l'assurance :9 213,75€
Taxe foncière : 527,43€/an
Soit par mois : 43,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 439,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 596,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-156,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 68 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais usée
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, rénovation du parquet
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 700 €(834 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 800€
    Isolation toiture/combles: 68 m² × 100€/m² = 6800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:6 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 1800€/m² = 18000€ (incluant meubles, plan de travail, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant baignoire, lavabo, carrelage et main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Peinture murs et plafond: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:6 000€
    Rénovation chambre: 12 m² × 500€/m² = 6000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montchevrier (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué pour certains postes). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 440 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 274 €/an
Calcul : 440 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 535 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 300 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 369 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 527 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 131 €
Revenus locatifs : +5 274 €
Charges déductibles : -61 131 €
Résultat foncier Année 1 : -55 856 €(Déficit de 55 856 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 456 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 431 €/an
Revenus locatifs : +5 274 €
Charges déductibles : -4 431 €
Résultat foncier Années 2+ : 844 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34456.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 274 €61 134 €3 538 €-55 860 €21 400 €34 460 €34 460 €
25 380 €4 340 €3 444 €1 040 €--33 420 €
35 487 €4 243 €3 347 €1 245 €--32 175 €
45 597 €4 142 €3 246 €1 455 €--30 721 €
55 709 €4 038 €3 142 €1 671 €--29 050 €
65 823 €3 931 €3 035 €1 893 €--27 157 €
75 940 €3 819 €2 923 €2 120 €--25 037 €
86 059 €3 704 €2 808 €2 354 €--22 683 €
96 180 €3 585 €2 689 €2 595 €--20 088 €
106 303 €3 462 €2 566 €2 841 €--17 247 €
116 429 €3 334 €2 438 €3 095 €--14 152 €
126 558 €3 202 €2 306 €3 356 €---
136 689 €3 066 €2 170 €3 623 €---
146 823 €2 925 €2 029 €3 898 €---
156 959 €2 779 €1 883 €4 181 €---
167 099 €2 628 €1 732 €4 471 €---
177 241 €2 471 €1 575 €4 769 €---
187 385 €2 310 €1 414 €5 076 €---
197 533 €2 142 €1 246 €5 391 €---
207 684 €1 969 €1 073 €5 715 €---
217 837 €1 790 €894 €6 047 €---
227 994 €1 605 €709 €6 389 €---
238 154 €1 413 €517 €6 741 €---
248 317 €1 215 €319 €7 102 €---
258 483 €1 010 €114 €7 474 €---
TOTAL168 939 €130 257 €51 158 €38 682 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 38 682 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 274 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 108 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 108 €-6 420 €+7 528 €
2+1 108 €0 €+1 108 €
3+1 108 €0 €+1 108 €
4+1 108 €0 €+1 108 €
5+1 108 €0 €+1 108 €
6+1 108 €0 €+1 108 €
7+1 108 €0 €+1 108 €
8+1 108 €0 €+1 108 €
9+1 108 €0 €+1 108 €
10+1 108 €0 €+1 108 €
11+1 108 €0 €+1 108 €
12+1 108 €+1 007 €+101 €
13+1 108 €+1 087 €+21 €
14+1 108 €+1 169 €-61 €
15+1 108 €+1 254 €-146 €
16+1 108 €+1 341 €-233 €
17+1 108 €+1 431 €-323 €
18+1 108 €+1 523 €-415 €
19+1 108 €+1 617 €-509 €
20+1 108 €+1 714 €-606 €
21+1 108 €+1 814 €-706 €
22+1 108 €+1 917 €-809 €
23+1 108 €+2 022 €-914 €
24+1 108 €+2 131 €-1 023 €
25+1 108 €+2 242 €-1 134 €
Total+27 700 €+15 850 €+11 850 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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