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Maison à vendre

VilleRéquista (12)
Surface110
Coût Total150 650
Loyer Annuel9 694
Rentabilité6.44%
Cashflow/mois-63
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 772,73 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cheminée, 4 chambres, 1 parking: Parking, calme, Exposition sud, Pas de cave, Non meublé

vous propose Maison au Cœur de Réquista, Aveyron, à 20 minutes de Albi et 30 minutes de Rodez.

Découvrez cette charmante maison située au centre du pittoresque village de Réquista, dans l'Aveyron. Idéalement placée, elle offre un accès immédiat à tous les commerces locaux et à l'école, facilitant ainsi votre quotidien.

Caractéristiques principales :

Surface habitable : 2 niveaux Chambres : 4 spacieuses chambres Cuisine : Coin cuisine fonctionnel Pièces de vie : Salon et salle à manger accueillants Espace extérieur : Petit espace extérieur agréable pour se détendre Cette maison bénéficie d'un emplacement privilégié, parfait pour une famille ou pour ceux souhaitant profiter d'une vie de village animée et conviviale. L'agencement sur deux niveaux offre une répartition optimale des espaces de vie, permettant à chacun de trouver son confort.

Points forts :

Proximité immédiate des commerces et de l'école Emplacement central dans le village Espaces de vie chaleureux et lumineux Petit espace extérieur pour profiter des beaux jours Ne manquez pas cette opportunité unique de vivre au cœur de Réquista. Contactez moi dès maintenant pour organiser une visite et découvrir tout le charme de cette maison.

Pour plus d'informations, veuillez me contacter merci. Nous pouvons vous proposer gratuitement un avis de valeur et une véritable étude de votre bien immobilier. Les informations Géorisque sont disponibles sur : Contactez Philippe Albouy

Annonce publiée par Philippe Albouy (EI) votre agent commercial en immobilier LMDimmobilier à Cassagnes-Bégonhès, 12120 immatriculé au RSAC de RODEZ sous le n°444 991 186 . Consultez nos tarifs sur le site LMDimmobilier.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Réquista
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12170
Coordonnées : 44.031057, 2.557787
Total : 150 650
Prix d'acquisition : 85 000
Travaux : 58 850
Valeur du bien : 143 850
Frais de notaire : 6 800
Coût estimé : 6 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110
Loyer prédit : 7.34€/m²/mois
Fourchette : 5.56€ - 9.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 808€/mois
Loyer annuel estimé : 9694€/an
Fourchette totale : 612€ - 1067€/mois
Fourchette annuelle : 7339€ - 12806€/an
Rentabilité brute :6.44%
Fourchette de rentabilité :4.87% - 8.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 395,41 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :153 495
Prix d'achat :85 000
Décote à l'achat :-68 495 (-44.6%)
Marge achat-revente :2 845€ (1.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 650
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :746,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :43,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 790,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 190,20
Coût de l'assurance :13 181,88
Taxe foncière : 969,45€/an
Soit par mois : 80,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 807,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 870,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-62,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 536 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitent rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du sol
Quantité: 15 m²
Raison: État 2.5/5 - Salle à manger nécessite un rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de l'entrée (peinture, revêtement, électricité)
Quantité: 5 m²
Raison: État 2.5/5 - Entrée nécessite rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 850(535 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:7 700
    Isolation toiture/combles: 110 m² × 70€/m² = 7700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 200
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger:900
    Rafraîchissement salle à manger: 15 m² × 60€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée:450
    Rénovation entrée: 5 m² × 90€/m² = 450€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Réquista (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 808 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 694 €/an
Calcul : 808 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 057 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 650 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 527 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 969 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 850
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 404
Revenus locatifs : +9 694
Charges déductibles : -65 404
Résultat foncier Année 1 : -55 709(Déficit de 55 709 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 309
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 554 €/an
Revenus locatifs : +9 694
Charges déductibles : -6 554
Résultat foncier Années 2+ : 3 141 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34309.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 69465 4095 062-55 71421 400 €34 314 €34 314 €
29 8886 4244 9273 464--30 850 €
310 0866 2854 7883 801--27 049 €
410 2886 1414 6454 147--22 902 €
510 4945 9924 4964 501--18 401 €
610 7035 8384 3424 865--13 536 €
710 9185 6794 1825 238--8 298 €
811 1365 5144 0185 621--2 676 €
911 3595 3443 8476 015---
1011 5865 1683 6716 418---
1111 8184 9853 4886 832---
1212 0544 7963 3007 257---
1312 2954 6013 1047 694---
1412 5414 3992 9028 142---
1512 7924 1902 6948 601---
1613 0473 9742 4779 073---
1713 3083 7502 2549 558---
1813 5753 5192 02210 056---
1913 8463 2801 78310 566---
2014 1233 0321 53511 091---
2114 4052 7761 27911 630---
2214 6942 5111 01412 183---
2314 9872 23774012 751---
2415 2871 95345613 334---
2515 5931 65916313 934---
TOTAL310 517169 45873 190141 05921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 141 059
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 694 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 036 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 036-6 420+8 456
2+2 0360+2 036
3+2 0360+2 036
4+2 0360+2 036
5+2 0360+2 036
6+2 0360+2 036
7+2 0360+2 036
8+2 0360+2 036
9+2 036+1 002+1 034
10+2 036+1 925+111
11+2 036+2 050-14
12+2 036+2 177-141
13+2 036+2 308-272
14+2 036+2 442-406
15+2 036+2 580-544
16+2 036+2 722-686
17+2 036+2 867-831
18+2 036+3 017-981
19+2 036+3 170-1 134
20+2 036+3 327-1 291
21+2 036+3 489-1 453
22+2 036+3 655-1 619
23+2 036+3 825-1 789
24+2 036+4 000-1 964
25+2 036+4 180-2 144
Total+50 900+42 318+8 582
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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