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Duplex à vendre

VilleHindisheim (67)
Surface135
Coût Total316 200
Loyer Annuel21 658
Rentabilité6.85%
Cashflow/mois-51
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 250 000 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 1 851,85 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cave, Cheminée, 4 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Garage, Parking, Balcon, Terrasse, Non meublé

Vous avez le budget pour un appartement mais vous recherchez une maison ?

Découvrez le compromis, parfait !

En plein cœur de la commune d'Hindisheim, commune située aux portes de l'Eurométropole, venez découvrir ce charmant appartement duplex très bien entretenu avec son entrée indépendante.

Réparti sur 2 niveaux, ce bien possède tous les atouts pour un premier achat : une grande pièce de vie qui permet d'accueillir un salon et une salle à manger, une cuisine suffisamment grande pour y manger à 4 voir plus, une chambre avec douche et W.C. au rez-de-chaussée (parfait comme chambre d'amis), 2 chambres d'enfants dont une avec son super coin ''salle de jeux'', une salle de bain familiale avec baignoire d'angle et douche italienne et une chambre parents cachée derrière la salle de bain.

En plus de tout cela, l'appartement dispose d'une grande cave, d'un espace extérieur pour jouer et profiter du soleil en terrasse et d'un grand garage fermé.

L'appartement est très bien entretenu avec la réalisation de travaux conséquents pour être tranquille pour de nombreuses années : rafraichissement complet, remodelage des salles de bains, ravalement de façade et réfection de la toiture. Ces travaux importants sont encore couverts par la garantie décennale.

Bien disponible de suite, chauffage électrique accompagné par un chaleureux poêle à pellets.

Contactez-nous sans tarder pour visiter ce bien de caractère et clés en mains ! Référence agence : 266

Ville : Hindisheim
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67150
Coordonnées : 48.468521, 7.638506
Total : 316 200
Prix d'acquisition : 250 000
Travaux : 46 200
Valeur du bien : 296 200
Frais de notaire : 20 000
Coût estimé : 20 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135
Loyer prédit : 13.37€/m²/mois
Fourchette : 10.74€ - 16.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 1805€/mois
Loyer annuel estimé : 21658€/an
Fourchette totale : 1450€ - 2246€/mois
Fourchette annuelle : 17404€ - 26951€/an
Rentabilité brute :6.85%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 8.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :316 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 582,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :92,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 675,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :158 691,52
Coût de l'assurance :27 667,50
Taxe foncière : 2 165,80€/an
Soit par mois : 180,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 804,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 855,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-50,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 241 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/eau ou un système de chauffage plus performant.
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager pour moderniser l'espace.
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 200(342 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation salle de bain: 10 m² × 1000€/m² = 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Hindisheim (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 805 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 658 €/an
Calcul : 1 805 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 928 €/an
Base de calcul : Emprunt de 316 200 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 107 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 166 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 401
Revenus locatifs : +21 658
Charges déductibles : -60 401
Résultat foncier Année 1 : -38 743(Déficit de 38 743 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 343
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 201 €/an
Revenus locatifs : +21 658
Charges déductibles : -14 201
Résultat foncier Années 2+ : 7 457 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17342.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 250 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 500(65% de 250 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 909 €/an
Calcul : 162 500 € × 3,636% = 5 909
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 65860 41110 939-38 75321 400 €17 353 €17 353 €
222 09113 92510 6528 167--9 186 €
322 53313 62810 3558 905--281 €
422 98413 32010 0489 663---
523 44313 0029 73010 441---
623 91212 6739 40011 240---
724 39012 3319 05912 059---
824 87811 9788 70512 900---
925 37611 6128 33913 764---
1025 88311 2337 96014 650---
1126 40110 8407 56815 561---
1226 92910 4347 16116 495---
1327 46810 0136 74117 455---
1428 0179 5776 30518 440---
1528 5779 1265 85319 451---
1629 1498 6585 38620 490---
1729 7328 1744 90221 557---
1830 3267 6734 40122 653---
1930 9337 1543 88123 779---
2031 5526 6163 34424 935---
2132 1836 0602 78726 123---
2232 8265 4832 21127 343---
2333 4834 8861 61428 597---
2434 1534 26899529 885---
2534 8363 62835531 208---
TOTAL693 713286 704158 692407 00921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 407 009
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 658 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 548 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 548-6 420+10 968
2+4 5480+4 548
3+4 5480+4 548
4+4 548+2 815+1 733
5+4 548+3 132+1 416
6+4 548+3 372+1 176
7+4 548+3 618+930
8+4 548+3 870+678
9+4 548+4 129+419
10+4 548+4 395+153
11+4 548+4 668-120
12+4 548+4 949-401
13+4 548+5 236-688
14+4 548+5 532-984
15+4 548+5 835-1 287
16+4 548+6 147-1 599
17+4 548+6 467-1 919
18+4 548+6 796-2 248
19+4 548+7 134-2 586
20+4 548+7 481-2 933
21+4 548+7 837-3 289
22+4 548+8 203-3 655
23+4 548+8 579-4 031
24+4 548+8 965-4 417
25+4 548+9 362-4 814
Total+113 700+122 103+-8 403
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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