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Appartement T3

VilleMer (41)
Surface64m²
Coût Total99 050€
Loyer Annuel6 195€
Rentabilité6.25%
Cashflow/mois-57€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 171,88 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

idéalement situé dans un environnement calme et agréable, proche centre ville, gare, médecin et toutes commodités, cet appartement fonctionnel et lumineux a récemment été rénové. La baie vitrée et les fenêtres sont en PVC double vitrage et les volets sont électriques. Il bénéficie de 2 balcons, un dans la chambre principale et un dans le salon, une petite arrière cuisine et d'une pièce de rangement. Au rez-de-chaussée du bâtiment, se trouve une cave et un grand garage. La chaudière est au gaz, elle a été installée en 2020.

Ville : Mer
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41500
Coordonnées : 47.706230, 1.510900
Total : 99 050€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 18 050€
Valeur du bien : 93 050€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.68€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 516€/mois
Loyer annuel estimé : 6195€/an
Fourchette totale : 428€ - 623€/mois
Fourchette annuelle : 5134€ - 7475€/an
Rentabilité brute :6.25%
Fourchette de rentabilité :5.18% - 7.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 238,1 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :79 238 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-4 238€ (-5.3%)
Marge achat-revente :-19 812€ (-25.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 050€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :493,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :28,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 522,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 914,66€
Coût de l'assurance :8 666,88€
Taxe foncière : 619,49€/an
Soit par mois : 51,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 516,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 573,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-57,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour de la chaudière au gaz pour s'assurer qu'elle est conforme aux normes actuelles.
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE E - Appartement - La chaudière a été installée en 2020, mais une vérification est nécessaire pour garantir son efficacité.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec remplacement des éléments vétustes et mise aux normes de l'électricité et de la plomberie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais un peu datée.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - nécessite un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - nécessite un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans le salon.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé pour le salon - nécessite un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé pour le salon - nécessite un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 050 €(282 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Remplacement chaudière à gaz: 1 chaudière × 4800€ = 4800€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 1000€/m² = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 90€/m² = 1800€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€
  • Salon - Revêtement sol:1 350€
    Parquet flottant: 15 m² × 90€/m² = 1350€
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 60€/m² = 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Mer. Les prix incluent la main d'œuvre. Les coûts sont adaptés pour une zone rurale avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 4 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (4 800€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 516 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 195 €/an
Calcul : 516 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 374 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 050 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 347 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 619 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 390 €
Revenus locatifs : +6 195 €
Charges déductibles : -22 390 €
Résultat foncier Année 1 : -16 195 €(Déficit de 16 195 €)
Imputable sur revenu global : 16 195 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 340 €/an
Revenus locatifs : +6 195 €
Charges déductibles : -4 340 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 855 €/an
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 195 €22 393 €3 377 €-16 199 €16 199 €--
26 319 €4 254 €3 288 €2 064 €---
36 445 €4 162 €3 196 €2 283 €---
46 574 €4 067 €3 101 €2 507 €---
56 706 €3 968 €3 002 €2 738 €---
66 840 €3 866 €2 900 €2 974 €---
76 976 €3 760 €2 794 €3 217 €---
87 116 €3 650 €2 684 €3 466 €---
97 258 €3 537 €2 571 €3 721 €---
107 403 €3 420 €2 454 €3 984 €---
117 552 €3 298 €2 332 €4 253 €---
127 703 €3 173 €2 206 €4 530 €---
137 857 €3 042 €2 076 €4 814 €---
148 014 €2 908 €1 942 €5 106 €---
158 174 €2 768 €1 802 €5 406 €---
168 338 €2 624 €1 658 €5 713 €---
178 504 €2 475 €1 509 €6 030 €---
188 674 €2 320 €1 354 €6 354 €---
198 848 €2 160 €1 194 €6 688 €---
209 025 €1 995 €1 028 €7 030 €---
219 205 €1 823 €857 €7 382 €---
229 389 €1 646 €680 €7 744 €---
239 577 €1 462 €496 €8 115 €---
249 769 €1 272 €306 €8 497 €---
259 964 €1 075 €109 €8 889 €---
TOTAL198 424 €91 119 €48 915 €107 305 €16 199 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 860 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 305 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 195 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 301 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 301 €-4 860 €+6 161 €
2+1 301 €+619 €+682 €
3+1 301 €+685 €+616 €
4+1 301 €+752 €+549 €
5+1 301 €+821 €+480 €
6+1 301 €+892 €+409 €
7+1 301 €+965 €+336 €
8+1 301 €+1 040 €+261 €
9+1 301 €+1 116 €+185 €
10+1 301 €+1 195 €+106 €
11+1 301 €+1 276 €+25 €
12+1 301 €+1 359 €-58 €
13+1 301 €+1 444 €-143 €
14+1 301 €+1 532 €-231 €
15+1 301 €+1 622 €-321 €
16+1 301 €+1 714 €-413 €
17+1 301 €+1 809 €-508 €
18+1 301 €+1 906 €-605 €
19+1 301 €+2 006 €-705 €
20+1 301 €+2 109 €-808 €
21+1 301 €+2 215 €-914 €
22+1 301 €+2 323 €-1 022 €
23+1 301 €+2 435 €-1 134 €
24+1 301 €+2 549 €-1 248 €
25+1 301 €+2 667 €-1 366 €
Total+32 525 €+32 192 €+333 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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