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Appartement 3 pièces 69 m²

Bien expiré
VilleSaint-Gaudens (31)
Surface69m²
Coût Total106 444€
Loyer Annuel6 606€
Rentabilité6.21%
Cashflow/mois-113€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 300 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 786,96 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 3 pièces principales

Appartement en rez-de-chaussée d'une résidence paisible, offrant une belle superficie à aménager selon vos envies. Idéalement situé dans un quartier calme, à deux pas du centre-ville et de toutes les commodités. Bien libre de toute occupation : une opportunité rare pour créer un projet à votre image. Honoraires à charge acquéreur : 11.96% Référence annonce : 359-8079C Date de réalisation du diagnostic : 17/06/2024 Prix hors honoraires : 48 500 €

A propos de la copropriété : Charges prévisionnelles annuelles : 597 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 160 € et 1 570 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Saint-Gaudens
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31800
Coordonnées : 43.120950, 0.728674
Total : 106 444€
Prix d'acquisition : 54 300€
Travaux : 47 800€
Valeur du bien : 102 100€
Frais de notaire : 4 344€
Coût estimé : 4 344€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 7.98€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 9.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 551€/mois
Loyer annuel estimé : 6606€/an
Fourchette totale : 458€ - 661€/mois
Fourchette annuelle : 5500€ - 7934€/an
Rentabilité brute :6.21%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 7.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :822,19 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :56 731 €
Prix d'achat :54 300 €
Décote à l'achat :-2 431€ (-4.3%)
Marge achat-revente :-49 713€ (-87.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 444€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :527,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :31,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 558,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 883,92€
Coût de l'assurance :9 313,85€
Taxe foncière : 660,61€/an
Soit par mois : 55,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 49,75€/mois
Soit par an : 597,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 550,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 663,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-113,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, y compris peinture et remplacement de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète du salon, y compris peinture des murs et réparation des fissures.
Quantité: 20-22 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état nécessitant rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage, et mise aux normes de plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessitant rénovation complète.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du revêtement de sol dans les chambres.
Quantité: 10 m² pour 1 chambre
Raison: État 3/5 visible sur photos - état correct mais nécessite rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 800 €(693 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Menuiseries - Fenêtres:5 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 800€ = 5 600€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Cuisine - Rafraîchissement:15 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 10 000€, Électroménager: 3 000€, Plomberie cuisine: 1 000€, Électricité cuisine: 1 000€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Salon - Rénovation:2 000€
    Peinture murs: 22 m² × 30€/m² = 660€, Réparation fissures: 500€, Main d'œuvre: 840€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 2 000€/m² = 12 000€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Chambres - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture murs: 10 m² × 30€/m² = 300€, Parquet flottant: 10 m² × 60€/m² = 600€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Gaudens (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse dans certains postes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 551 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 606 €/an
Calcul : 551 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 584 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 444 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 373 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 661 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 597 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 014 €
Revenus locatifs : +6 606 €
Charges déductibles : -53 014 €
Résultat foncier Année 1 : -46 408 €(Déficit de 46 408 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 008 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 214 €/an
Revenus locatifs : +6 606 €
Charges déductibles : -5 214 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 392 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25007.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 295 €(65% de 54 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 283 €/an
Calcul : 35 295 € × 3,636% = 1 283 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 606 €53 017 €3 587 €-46 411 €21 400 €25 011 €25 011 €
26 738 €5 122 €3 492 €1 616 €--23 395 €
36 873 €5 024 €3 394 €1 849 €--21 546 €
47 010 €4 922 €3 292 €2 089 €--19 457 €
57 151 €4 817 €3 186 €2 334 €--17 123 €
67 294 €4 708 €3 077 €2 586 €--14 537 €
77 440 €4 595 €2 965 €2 845 €--11 692 €
87 588 €4 478 €2 848 €3 110 €--8 582 €
97 740 €4 357 €2 727 €3 383 €--5 199 €
107 895 €4 232 €2 602 €3 662 €--1 537 €
118 053 €4 103 €2 473 €3 950 €---
128 214 €3 970 €2 339 €4 244 €---
138 378 €3 831 €2 201 €4 547 €---
148 546 €3 688 €2 058 €4 858 €---
158 717 €3 540 €1 910 €5 177 €---
168 891 €3 387 €1 757 €5 504 €---
179 069 €3 228 €1 598 €5 840 €---
189 250 €3 064 €1 434 €6 186 €---
199 435 €2 895 €1 264 €6 541 €---
209 624 €2 719 €1 089 €6 905 €---
219 816 €2 537 €907 €7 279 €---
2210 013 €2 349 €719 €7 663 €---
2310 213 €2 155 €525 €8 058 €---
2410 417 €1 954 €324 €8 463 €---
2510 625 €1 746 €115 €8 880 €---
TOTAL211 595 €140 438 €51 884 €71 157 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 71 157 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 606 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 387 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 387 €-6 420 €+7 807 €
2+1 387 €0 €+1 387 €
3+1 387 €0 €+1 387 €
4+1 387 €0 €+1 387 €
5+1 387 €0 €+1 387 €
6+1 387 €0 €+1 387 €
7+1 387 €0 €+1 387 €
8+1 387 €0 €+1 387 €
9+1 387 €0 €+1 387 €
10+1 387 €0 €+1 387 €
11+1 387 €+724 €+663 €
12+1 387 €+1 273 €+114 €
13+1 387 €+1 364 €+23 €
14+1 387 €+1 457 €-70 €
15+1 387 €+1 553 €-166 €
16+1 387 €+1 651 €-264 €
17+1 387 €+1 752 €-365 €
18+1 387 €+1 856 €-469 €
19+1 387 €+1 962 €-575 €
20+1 387 €+2 071 €-684 €
21+1 387 €+2 184 €-797 €
22+1 387 €+2 299 €-912 €
23+1 387 €+2 417 €-1 030 €
24+1 387 €+2 539 €-1 152 €
25+1 387 €+2 664 €-1 277 €
Total+34 675 €+21 347 €+13 328 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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