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Maison spacieuse avec dépendance au coeur de Pressignac

VillePressignac (16)
Surface101
Coût Total135 540
Loyer Annuel7 891
Rentabilité5.82%
Cashflow/mois-110
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 71 000 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 702,97 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 101 m², 6 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, 190 m² de terrain, Toilettes séparées, 1 place de parking, Chauffage central collectif

Au coeur de Pressignac cette spacieuse maison de 4 chambres avec garage, dépendance et jardin attenant a beaucoup de potentiel Cette propriété en pierre dispose de grandes pièces et serait parfaite pour une maison familiale ou une résidence secondaire. Au rez-de-chaussée se trouve un grand espace de vie avec coin cuisine et porte donnant sur le jardin arrière - idéal pour recevoir la famille et les amis pour des apéros. En plus il y a une buanderie, wc, ancien four à pain et grange. Au premier étage, vous trouverez quatre chambres spacieuses, un Wc et une salle de bain familiale. Un grand grenier, facilement accessible, pourrait être aménagé en chambres supplémentaires ou en espace de rangement. À l'extérieur, vous trouverez un petit jardin privé avec accès à la grange. Il y a un système de chauffage central au fioul et la maison est raccordée au tout-à-l'égout. Pressignac est un petit village idéalement situé pour accéder aux magnifiques lacs de baignade et de loisirs de Haute Charente. Le village dispose d'un restaurant et se trouve à seulement 6 kilomètres de la ville historique de Rochechouart. Les amateurs d'équitation trouveront un centre équestre à proximité et profiteront de la campagne environnante. Avec l'aéroport de Limoges à seulement 30 minutes, cette propriété est idéale pour une résidence secondaire ou pour une installation permanente.

Ville : Pressignac
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16150
Coordonnées : 45.819412, 0.739684
Total : 135 540
Prix d'acquisition : 71 000
Travaux : 58 860
Valeur du bien : 129 860
Frais de notaire : 5 680
Coût estimé : 5 680
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101
Loyer prédit : 6.51€/m²/mois
Fourchette : 4.91€ - 8.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 658€/mois
Loyer annuel estimé : 7891€/an
Fourchette totale : 496€ - 871€/mois
Fourchette annuelle : 5956€ - 10456€/an
Rentabilité brute :5.82%
Fourchette de rentabilité :4.39% - 7.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :644,39 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :65 083
Prix d'achat :71 000
Décote à l'achat :+5 917 (+9.1%)
Marge achat-revente :-70 457€ (-108.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 540
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :661,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :39,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 701,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 042,39
Coût de l'assurance :11 859,75
Taxe foncière : 789,13€/an
Soit par mois : 65,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 657,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 767,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-109,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 448 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au fioul
Quantité: 1 système pour 101 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (101 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste et non fonctionnelle
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 assumé - cuisine en très mauvais état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 6 m² (salle de bain) + 2 m² (WC)
Raison: État 2.5/5 visible - salle de bain nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture pour les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 1/5 assumé - chambres en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs et plafond, peinture
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon nécessite rénovation substantielle
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau + nombre de prises à évaluer
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour l'eau chaude et froide
Quantité: entière maison
Raison: Mise aux normes nécessaire pour la sécurité et le confort

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 860(583 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Isolation:6 060
    Isolation toiture/combles: 101 m² × 60€/m² = 6060€
  • Menuiseries:9 600
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 12000€
  • Salle de bain:6 400
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 400€/m² = 2400€, WC: 2 m² × 400€/m² = 800€, Total: 3200€
  • Chambres:4 800
    Revêtement sol et peinture: 48 m² × 100€/m² = 4800€
  • Salon:2 500
    Rénovation salon: 25 m² × 100€/m² = 2500€
  • Électricité:1 500
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€
  • Plomberie:4 000
    Mise aux normes plomberie: 1 maison × 4000€ = 4000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pressignac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 660✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 658 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 891 €/an
Calcul : 658 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 375 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 540 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 474 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 789 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 860
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 498
Revenus locatifs : +7 891
Charges déductibles : -64 498
Résultat foncier Année 1 : -56 607(Déficit de 56 607 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 207
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 638 €/an
Revenus locatifs : +7 891
Charges déductibles : -5 638
Résultat foncier Années 2+ : 2 253 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35206.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 71 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 150(65% de 71 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 678 €/an
Calcul : 46 150 € × 3,636% = 1 678
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 89164 5034 379-56 61121 400 €35 211 €35 211 €
28 0495 5244 2612 525--32 686 €
38 2105 4024 1382 808--29 878 €
48 3745 2764 0123 099--26 780 €
58 5425 1453 8823 397--23 383 €
68 7135 0103 7473 702--19 681 €
78 8874 8713 6084 016--15 665 €
89 0654 7273 4644 337--11 327 €
99 2464 5783 3154 667--6 660 €
109 4314 4253 1615 006--1 654 €
119 6194 2663 0035 353---
129 8124 1022 8395 710---
1310 0083 9332 6696 075---
1410 2083 7582 4946 451---
1510 4123 5772 3136 836---
1610 6213 3902 1267 231---
1710 8333 1971 9337 636---
1811 0502 9971 7348 053---
1911 2712 7911 5288 480---
2011 4962 5781 3158 918---
2111 7262 3581 0959 368---
2211 9612 1318679 830---
2312 2001 89663210 304---
2412 4441 65339010 791---
2512 6931 40213911 290---
TOTAL252 762153 49063 04299 27121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 99 271
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 891 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 657 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 657-6 420+8 077
2+1 6570+1 657
3+1 6570+1 657
4+1 6570+1 657
5+1 6570+1 657
6+1 6570+1 657
7+1 6570+1 657
8+1 6570+1 657
9+1 6570+1 657
10+1 6570+1 657
11+1 657+1 110+547
12+1 657+1 713-56
13+1 657+1 823-166
14+1 657+1 935-278
15+1 657+2 051-394
16+1 657+2 169-512
17+1 657+2 291-634
18+1 657+2 416-759
19+1 657+2 544-887
20+1 657+2 675-1 018
21+1 657+2 810-1 153
22+1 657+2 949-1 292
23+1 657+3 091-1 434
24+1 657+3 237-1 580
25+1 657+3 387-1 730
Total+41 425+29 781+11 644
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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