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Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Gaudens (31)
Surface70.96
Coût Total82 600
Loyer Annuel6 794
Rentabilité8.22%
Cashflow/mois-67
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 35 000 €
Surface : 70.96 m²
Prix au m² : 493,24 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Central Central gaz de ville Gaz, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

« APPARTEMENT T4 . LA RÉSIDENCE » À Saint-Gaudens, au sein d'une résidence des années 60, découvrez cet appartement T4 de 70,96 m². Vous êtes à la recherche d'un investissement locatif ou d'une résidence principale ? Voisin d'une école et à deux pas du centre-ville. Son emplacement est un vrai atout : à proximité immédiate d'une école et à deux pas du centre-ville. Commerces et services essentiels sont accessibles à pied ou en voiture : pharmacie, supermarché, aire de jeux, cinéma, restaurants tout est réuni pour un quotidien pratique. Situé au troisième étage, l'appartement s'ouvre sur une entrée desservant l'ensemble des pièces. Découvrez un salon / salle à manger, lumineux, qui donne accès à un balcon offrant une vue dégagée sur la ville. Poursuivez dans une cuisine, à repenser et aménager selon vos envies, qui se prolonge par un espace annexe pouvant accueillir rangements, lave-linge ou réfrigérateur Côté nuit, vous trouverez trois chambres agréables, dont deux avec placards intégrés pour un rangement optimisé. Une salle d'eau ainsi qu'un WC séparé complètent ce bien. Un logement fonctionnel, bien situé, avec un fort potentiel. À visiter sans tarder. Chargée d'affaires : Sophie AMOROSO Pour toute information complémentaire, contactez votre conseiller Century 21 au 05 61 95 01 01. Bien proposé par Sophie AMOROSO EI, agent commercial (RSAC 927690313) - https://www.century21.fr/trouver_agence/agence/7181817719/

Ville : Saint-Gaudens
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31800
Coordonnées : 43.107426, 0.713269
Total : 82 600
Prix d'acquisition : 35 000
Travaux : 44 800
Valeur du bien : 79 800
Frais de notaire : 2 800
Coût estimé : 2 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70.96
Loyer prédit : 7.98€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 9.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 566€/mois
Loyer annuel estimé : 6794€/an
Fourchette totale : 471€ - 680€/mois
Fourchette annuelle : 5656€ - 8160€/an
Rentabilité brute :8.22%
Fourchette de rentabilité :6.85% - 9.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :82 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :402,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :23,40€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 426,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 287,90
Coût de l'assurance :7 021,00
Taxe foncière : 679,37€/an
Soit par mois : 56,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 566,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 632,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-66,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Estimé (année de construction)Confiance : Faible
L'appartement est situé dans une résidence des années 60, ce qui suggère une classe énergétique souvent inférieure à D.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 70.96 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 70.96 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 800(631 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 600
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries:6 300
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: 700€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000
    Cuisine complète: 10 m² × 1500€ = 15000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:7 000
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1400€ = 7000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:4 800
    Revêtement sol (parquet flottant): 30 m² × 40€ = 1200€, Peinture murs: 90 m² × 30€ = 2700€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon:1 600
    Peinture murs: 20 m² × 30€ = 600€, Rafraîchissement parquet: 20 m² × 40€ = 800€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Gaudens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 566 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 794 €/an
Calcul : 566 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 658 €/an
Base de calcul : Emprunt de 82 600 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 281 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 679 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 218
Revenus locatifs : +6 794
Charges déductibles : -50 218
Résultat foncier Année 1 : -43 424(Déficit de 43 424 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 024
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 418 €/an
Revenus locatifs : +6 794
Charges déductibles : -5 418
Résultat foncier Années 2+ : 1 376 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22024.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 35 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 750(65% de 35 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 827 €/an
Calcul : 22 750 € × 3,636% = 827
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 79450 2212 660-43 42721 400 €22 027 €22 027 €
26 9305 3492 5881 581--20 446 €
37 0685 2742 5141 794--18 652 €
47 2105 1982 4372 012--16 640 €
57 3545 1182 3582 236--14 404 €
67 5015 0362 2762 465--11 940 €
77 6514 9512 1912 699--9 240 €
87 8044 8642 1042 940--6 300 €
97 9604 7742 0133 186--3 114 €
108 1194 6801 9203 439---
118 2824 5841 8233 698---
128 4474 4841 7243 963---
138 6164 3811 6214 235---
148 7884 2751 5144 514---
158 9644 1651 4054 799---
169 1434 0511 2915 092---
179 3263 9341 1745 392---
189 5133 8131 0535 700---
199 7033 6889276 016---
209 8973 5587986 339---
2110 0953 4256646 670---
2210 2973 2875267 010---
2310 5033 1443847 359---
2410 7132 9972377 716---
2510 9272 845848 083---
TOTAL217 606152 09338 28865 51221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 65 512
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 794 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 427 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 427-6 420+7 847
2+1 4270+1 427
3+1 4270+1 427
4+1 4270+1 427
5+1 4270+1 427
6+1 4270+1 427
7+1 4270+1 427
8+1 4270+1 427
9+1 4270+1 427
10+1 427+97+1 330
11+1 427+1 109+318
12+1 427+1 189+238
13+1 427+1 271+156
14+1 427+1 354+73
15+1 427+1 440-13
16+1 427+1 528-101
17+1 427+1 618-191
18+1 427+1 710-283
19+1 427+1 805-378
20+1 427+1 902-475
21+1 427+2 001-574
22+1 427+2 103-676
23+1 427+2 208-781
24+1 427+2 315-888
25+1 427+2 425-998
Total+35 675+19 654+16 021
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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