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Appartement T2 de 36 m² loué – Gaillard, secteur Douane de Fossard

VilleGaillard (74)
Surface36m²
Coût Total141 700€
Loyer Annuel9 843€
Rentabilité6.95%
Cashflow/mois-14€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 36 m²
Prix au m² : 2 638,89 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Situé à Gaillard, à quelques pas de la douane de Fossard et de la frontière suisse, cet appartement T2 de 36 m², actuellement loué, est situé au 6ᵉ étage sur 8 avec ascenseur.

Il se compose d'un hall d'entrée avec rangement intégré, desservant une salle de bains avec WC, puis d'un séjour lumineux avec cuisine ouverte, offrant un espace de vie agréable et fonctionnel. Le séjour donne accès à un balcon bénéficiant d'une vue dégagée sur le Salève.

La chambre dispose également d'un accès direct au balcon, permettant de profiter pleinement de cet espace extérieur.

Son emplacement privilégié, à proximité immédiate de la frontière suisse, des transports en commun, des commerces et de toutes les commodités, en fait un bien particulièrement recherché.

N'hésitez pas à nous contacter pour obtenir davantage d'informations ou organiser une visite.

Ville : Gaillard
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74240
Coordonnées : 46.185978, 6.209796
Total : 141 700€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 39 100€
Valeur du bien : 134 100€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 36m²
Loyer prédit : 22.79€/m²/mois
Fourchette : 17.85€ - 29.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 820€/mois
Loyer annuel estimé : 9843€/an
Fourchette totale : 643€ - 1047€/mois
Fourchette annuelle : 7712€ - 12564€/an
Rentabilité brute :6.95%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 8.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 674,18 €/m²
Basé sur :226 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :132 270 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-37 270€ (-28.2%)
Marge achat-revente :-9 430€ (-7.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :710,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :41,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 752,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 571,33€
Coût de l'assurance :12 398,75€
Taxe foncière : 984,33€/an
Soit par mois : 82,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 820,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 834,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-13,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 36 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité de la cuisine, remplacement des éléments vétustes si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité de la salle de bain, remplacement des éléments vétustes si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - installations récentes mais à vérifier
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 100 €(1 086 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:2 800€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 700€ = 2800€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Plomberie cuisine: 1000€, Électricité cuisine: 1500€, Cuisine complète: 2500€, Main d'œuvre: 1000€ = 5000€
  • Salle de bain:9 000€
    Plomberie salle de bain: 1500€, Électricité salle de bain: 1000€, Salle de bain complète: 2000€, Main d'œuvre: 1000€ = 4500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs: 12 m² × 50€/m² = 600€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Gaillard (coefficient 0.9 appliqué pour une zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 820 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 843 €/an
Calcul : 820 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 925 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 700 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 496 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 984 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 506 €
Revenus locatifs : +9 843 €
Charges déductibles : -45 506 €
Résultat foncier Année 1 : -35 662 €(Déficit de 35 662 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 262 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 406 €/an
Revenus locatifs : +9 843 €
Charges déductibles : -6 406 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 438 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14262.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 843 €45 510 €4 930 €-35 667 €21 400 €14 267 €14 267 €
210 040 €6 282 €4 801 €3 759 €--10 509 €
310 241 €6 148 €4 668 €4 093 €--6 416 €
410 446 €6 010 €4 530 €4 436 €--1 980 €
510 655 €5 867 €4 387 €4 788 €---
610 868 €5 719 €4 238 €5 149 €---
711 085 €5 565 €4 085 €5 520 €---
811 307 €5 406 €3 926 €5 901 €---
911 533 €5 241 €3 761 €6 292 €---
1011 764 €5 071 €3 590 €6 693 €---
1111 999 €4 894 €3 414 €7 105 €---
1212 239 €4 711 €3 231 €7 528 €---
1312 484 €4 521 €3 041 €7 963 €---
1412 733 €4 325 €2 845 €8 409 €---
1512 988 €4 121 €2 641 €8 867 €---
1613 248 €3 911 €2 430 €9 337 €---
1713 513 €3 692 €2 212 €9 820 €---
1813 783 €3 466 €1 986 €10 317 €---
1914 059 €3 232 €1 752 €10 826 €---
2014 340 €2 990 €1 509 €11 350 €---
2114 627 €2 739 €1 258 €11 888 €---
2214 919 €2 478 €998 €12 441 €---
2315 218 €2 209 €729 €13 009 €---
2415 522 €1 930 €450 €13 592 €---
2515 832 €1 641 €160 €14 192 €---
TOTAL315 284 €147 678 €71 571 €167 606 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 167 606 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 843 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 067 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 067 €-6 420 €+8 487 €
2+2 067 €0 €+2 067 €
3+2 067 €0 €+2 067 €
4+2 067 €0 €+2 067 €
5+2 067 €+842 €+1 225 €
6+2 067 €+1 545 €+522 €
7+2 067 €+1 656 €+411 €
8+2 067 €+1 770 €+297 €
9+2 067 €+1 888 €+179 €
10+2 067 €+2 008 €+59 €
11+2 067 €+2 132 €-65 €
12+2 067 €+2 258 €-191 €
13+2 067 €+2 389 €-322 €
14+2 067 €+2 523 €-456 €
15+2 067 €+2 660 €-593 €
16+2 067 €+2 801 €-734 €
17+2 067 €+2 946 €-879 €
18+2 067 €+3 095 €-1 028 €
19+2 067 €+3 248 €-1 181 €
20+2 067 €+3 405 €-1 338 €
21+2 067 €+3 566 €-1 499 €
22+2 067 €+3 732 €-1 665 €
23+2 067 €+3 903 €-1 836 €
24+2 067 €+4 078 €-2 011 €
25+2 067 €+4 257 €-2 190 €
Total+51 675 €+50 282 €+1 393 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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