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Maison à vendre

VilleChampenoise (36)
Surface62m²
Coût Total96 560€
Loyer Annuel4 865€
Rentabilité5.04%
Cashflow/mois-148€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 42 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 677,42 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 chambre, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Jardin, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Située à La Champenoise (36100), cette maison à rénover offre un beau potentiel dans un cadre de vie paisible, en plein cœur de la campagne berrichonne.

Cette maison de 62 m² sur une parcelle d'environ 736 m² se distingue par ses 4 pièces offrant un agencement pratique. Dotée de dépendances et d'un garage, elle propose une entrée donnant sur une cuisine, une chambre et un séjour. Son espace extérieur généreux offre de belles possibilités d'aménagement pour profiter pleinement des beaux jours.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 42 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Emmanuel SELLIER - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de CHATEAUROUX sous le numéro 102501707

Ville : Champenoise
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36100
Coordonnées : 46.942757, 1.793099
Total : 96 560€
Prix d'acquisition : 42 000€
Travaux : 51 200€
Valeur du bien : 93 200€
Frais de notaire : 3 360€
Coût estimé : 3 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 6.54€/m²/mois
Fourchette : 5.19€ - 8.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 405€/mois
Loyer annuel estimé : 4865€/an
Fourchette totale : 322€ - 511€/mois
Fourchette annuelle : 3863€ - 6127€/an
Rentabilité brute :5.04%
Fourchette de rentabilité :4.00% - 6.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :993,94 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :61 624 €
Prix d'achat :42 000 €
Décote à l'achat :-19 624€ (-31.8%)
Marge achat-revente :-34 936€ (-56.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :484,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :28,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 512,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 771,54€
Coût de l'assurance :8 449,00€
Taxe foncière : 486,47€/an
Soit par mois : 40,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 405,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 553,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-147,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 62 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon incluant revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries
Quantité: salon de 16 m²
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète de la chambre incluant revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 1/5 assumé - chambre sans photo, état très mauvais

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 200 €(826 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:3 100€
    Isolation combles: 62 m² × 50€/m² = 3100€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€/fenêtre = 5600€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salon:4 000€
    Rénovation complète salon: 16 m² × 250€/m² = 4000€ (incluant revêtement de sol, peinture, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation complète chambre: 12 m² × 250€/m² = 3000€ (incluant revêtement de sol, peinture, électricité et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Champenoise (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 405 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 865 €/an
Calcul : 405 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 356 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 560 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 338 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 486 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 381 €
Revenus locatifs : +4 865 €
Charges déductibles : -55 381 €
Résultat foncier Année 1 : -50 516 €(Déficit de 50 516 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 116 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 181 €/an
Revenus locatifs : +4 865 €
Charges déductibles : -4 181 €
Résultat foncier Années 2+ : 684 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29116.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 42 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 27 300 €(65% de 42 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 993 €/an
Calcul : 27 300 € × 3,636% = 993 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 865 €55 384 €3 360 €-50 519 €21 400 €29 119 €29 119 €
24 962 €4 096 €3 272 €866 €--28 254 €
35 061 €4 005 €3 181 €1 056 €--27 198 €
45 162 €3 911 €3 087 €1 251 €--25 946 €
55 266 €3 814 €2 989 €1 452 €--24 494 €
65 371 €3 713 €2 888 €1 658 €--22 836 €
75 478 €3 608 €2 784 €1 870 €--20 965 €
85 588 €3 500 €2 675 €2 088 €--18 877 €
95 700 €3 387 €2 563 €2 312 €--16 565 €
105 814 €3 271 €2 447 €2 543 €--14 022 €
115 930 €3 151 €2 326 €2 779 €--11 242 €
126 049 €3 026 €2 201 €3 023 €---
136 170 €2 897 €2 072 €3 273 €---
146 293 €2 763 €1 938 €3 530 €---
156 419 €2 624 €1 800 €3 795 €---
166 547 €2 481 €1 656 €4 067 €---
176 678 €2 332 €1 507 €4 346 €---
186 812 €2 178 €1 353 €4 634 €---
196 948 €2 018 €1 194 €4 930 €---
207 087 €1 853 €1 029 €5 234 €---
217 229 €1 682 €857 €5 547 €---
227 373 €1 505 €680 €5 869 €---
237 521 €1 321 €497 €6 200 €---
247 671 €1 131 €306 €6 540 €---
257 825 €934 €109 €6 891 €---
TOTAL155 817 €120 582 €48 772 €35 235 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 35 235 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 865 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 022 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 022 €-6 420 €+7 442 €
2+1 022 €0 €+1 022 €
3+1 022 €0 €+1 022 €
4+1 022 €0 €+1 022 €
5+1 022 €0 €+1 022 €
6+1 022 €0 €+1 022 €
7+1 022 €0 €+1 022 €
8+1 022 €0 €+1 022 €
9+1 022 €0 €+1 022 €
10+1 022 €0 €+1 022 €
11+1 022 €0 €+1 022 €
12+1 022 €+907 €+115 €
13+1 022 €+982 €+40 €
14+1 022 €+1 059 €-37 €
15+1 022 €+1 138 €-116 €
16+1 022 €+1 220 €-198 €
17+1 022 €+1 304 €-282 €
18+1 022 €+1 390 €-368 €
19+1 022 €+1 479 €-457 €
20+1 022 €+1 570 €-548 €
21+1 022 €+1 664 €-642 €
22+1 022 €+1 761 €-739 €
23+1 022 €+1 860 €-838 €
24+1 022 €+1 962 €-940 €
25+1 022 €+2 067 €-1 045 €
Total+25 550 €+13 943 €+11 607 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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