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Appartement - 4 pièces

Bien expiré
VilleSaint-Dizier (52)
Surface76m²
Coût Total127 600€
Loyer Annuel7 364€
Rentabilité5.77%
Cashflow/mois-118€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 80 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 1 052,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Je vous propose cet appartement de 4 pièces de 80 m² situé au 1er étage à Saint-Dizier. Cet appartement comprend 2 chambres, 1 salle de bain et une cuisine . Il bénéficie d'un balcon et d'une cave.

  • Très bon état général
  • 1 place de parking souterrain
  • Ascenseur
  • Chauffage collectif au gaz L'appartement est situé dans un quartier calme et verdoyant. Avec locataire sérieux en place. . Classe énergie E- Classe climat C N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite.
Ville : Saint-Dizier
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52100
Coordonnées : 48.638250, 4.933620
Total : 127 600€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 41 200€
Valeur du bien : 121 200€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.18€ - 10.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 614€/mois
Loyer annuel estimé : 7364€/an
Fourchette totale : 470€ - 802€/mois
Fourchette annuelle : 5636€ - 9623€/an
Rentabilité brute :5.77%
Fourchette de rentabilité :4.42% - 7.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 128,69 €/m²
Basé sur :70 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :85 780 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-5 780€ (-6.7%)
Marge achat-revente :-41 820€ (-48.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :632,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :37,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 669,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 195,97€
Coût de l'assurance :11 165,00€
Taxe foncière : 736,42€/an
Soit par mois : 61,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 613,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 731,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-117,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 200 €(542 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Chaudière à condensation: 1 système: 4000€ + Main d'œuvre: 1500€ = 5500€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres: 600€ × 8 = 4800€ (pose comprise)
  • Eau chaude:6 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 2500€ + Main d'œuvre: 1000€ = 3500€
  • Cuisine:17 000€
    Cuisine complète: 8000€ + Plomberie: 1000€ = 9000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres: 600€/chambre × 2 = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Dizier (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 614 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 364 €/an
Calcul : 614 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 296 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 600 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 447 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 736 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 679 €
Revenus locatifs : +7 364 €
Charges déductibles : -46 679 €
Résultat foncier Année 1 : -39 315 €(Déficit de 39 315 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 915 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 479 €/an
Revenus locatifs : +7 364 €
Charges déductibles : -5 479 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 885 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17914.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 364 €46 683 €4 300 €-39 319 €21 400 €17 919 €17 919 €
27 512 €5 369 €4 186 €2 143 €--15 776 €
37 662 €5 251 €4 068 €2 411 €--13 366 €
47 815 €5 129 €3 946 €2 686 €--10 680 €
57 971 €5 003 €3 820 €2 969 €--7 711 €
68 131 €4 872 €3 689 €3 259 €--4 452 €
78 293 €4 737 €3 554 €3 556 €--896 €
88 459 €4 597 €3 414 €3 862 €---
98 628 €4 452 €3 269 €4 176 €---
108 801 €4 303 €3 120 €4 498 €---
118 977 €4 148 €2 965 €4 829 €---
129 157 €3 987 €2 804 €5 169 €---
139 340 €3 822 €2 639 €5 518 €---
149 526 €3 650 €2 467 €5 876 €---
159 717 €3 472 €2 289 €6 245 €---
169 911 €3 289 €2 106 €6 623 €---
1710 110 €3 099 €1 916 €7 011 €---
1810 312 €2 902 €1 719 €7 410 €---
1910 518 €2 699 €1 516 €7 819 €---
2010 728 €2 488 €1 305 €8 240 €---
2110 943 €2 271 €1 087 €8 672 €---
2211 162 €2 045 €862 €9 117 €---
2311 385 €1 812 €629 €9 573 €---
2411 613 €1 571 €388 €10 042 €---
2511 845 €1 321 €138 €10 524 €---
TOTAL235 879 €132 972 €62 196 €102 907 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 907 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 364 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 546 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 546 €-6 420 €+7 966 €
2+1 546 €0 €+1 546 €
3+1 546 €0 €+1 546 €
4+1 546 €0 €+1 546 €
5+1 546 €0 €+1 546 €
6+1 546 €0 €+1 546 €
7+1 546 €0 €+1 546 €
8+1 546 €+890 €+656 €
9+1 546 €+1 253 €+293 €
10+1 546 €+1 350 €+196 €
11+1 546 €+1 449 €+97 €
12+1 546 €+1 551 €-5 €
13+1 546 €+1 655 €-109 €
14+1 546 €+1 763 €-217 €
15+1 546 €+1 873 €-327 €
16+1 546 €+1 987 €-441 €
17+1 546 €+2 103 €-557 €
18+1 546 €+2 223 €-677 €
19+1 546 €+2 346 €-800 €
20+1 546 €+2 472 €-926 €
21+1 546 €+2 602 €-1 056 €
22+1 546 €+2 735 €-1 189 €
23+1 546 €+2 872 €-1 326 €
24+1 546 €+3 013 €-1 467 €
25+1 546 €+3 157 €-1 611 €
Total+38 650 €+30 872 €+7 778 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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