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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleRouen (76)
Surface62m²
Coût Total129 520€
Loyer Annuel8 692€
Rentabilité6.71%
Cashflow/mois-218€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 387,1 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 1 chambre, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, calme, Exposition sud

ROUEN GAUCHE OPPORTUNITÉ IDÉALE INVESTISSEUR ou PREMIERE ACQUISITION. Secteur recherché, à proximité immédiate du métro, découvrez cet appartement lumineux de 62 m². Parfaitement agencé, il offre un grand potentiel pour un investissement locatif . Il se compose d'une entrée, d'un vaste séjour/salon, d'une grande cuisine, d'une chambre ou deux et d'une salle de bains. Profitez d'un grand balcon de 12 m² Exposé sud et d'un parking privé au sein de la résidence. Les charges annuelles de 2 201 € incluent le chauffage, l'eau et l'ascenseur, assurant une gestion simplifiée. DPE : D. PREVOIR TRAVAUX Information Risques : Copropriété de 56 lots - dont 20 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2201.00 euros.

Ville : Rouen
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76100
Coordonnées : 49.433208, 1.080715
Total : 129 520€
Prix d'acquisition : 86 000€
Travaux : 36 640€
Valeur du bien : 122 640€
Frais de notaire : 6 880€
Coût estimé : 6 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 11.68€/m²/mois
Fourchette : 9.17€ - 14.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 724€/mois
Loyer annuel estimé : 8692€/an
Fourchette totale : 569€ - 922€/mois
Fourchette annuelle : 6826€ - 11068€/an
Rentabilité brute :6.71%
Fourchette de rentabilité :5.27% - 8.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 204,79 €/m²
Basé sur :568 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :136 697 €
Prix d'achat :86 000 €
Décote à l'achat :-50 697€ (-37.1%)
Marge achat-revente :7 177€ (5.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :648,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :37,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 686,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 002,29€
Coût de l'assurance :11 333,00€
Taxe foncière : 869,18€/an
Soit par mois : 72,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 183,42€/mois
Soit par an : 2 201,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 724,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 942,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-217,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 216 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'une classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique pour une meilleure efficacité
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 640 €(591 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 200€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rouen (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 724 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 692 €/an
Calcul : 724 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 476 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 520 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 453 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 869 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 201 €/an
Calcul : 183 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 640 €
Revenus locatifs : +8 692 €
Charges déductibles : -44 640 €
Résultat foncier Année 1 : -35 948 €(Déficit de 35 948 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 548 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 000 €/an
Revenus locatifs : +8 692 €
Charges déductibles : -8 000 €
Résultat foncier Années 2+ : 692 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14548.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900 €(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 692 €44 644 €4 481 €-35 952 €21 400 €14 552 €14 552 €
28 866 €7 887 €4 363 €979 €--13 573 €
39 043 €7 765 €4 242 €1 278 €--12 296 €
49 224 €7 639 €4 116 €1 585 €--10 711 €
59 408 €7 509 €3 985 €1 899 €--8 812 €
69 596 €7 374 €3 850 €2 223 €--6 589 €
79 788 €7 234 €3 711 €2 554 €--4 035 €
89 984 €7 089 €3 566 €2 895 €--1 140 €
910 184 €6 939 €3 416 €3 244 €---
1010 387 €6 784 €3 261 €3 603 €---
1110 595 €6 623 €3 100 €3 972 €---
1210 807 €6 457 €2 933 €4 350 €---
1311 023 €6 285 €2 761 €4 739 €---
1411 244 €6 106 €2 582 €5 138 €---
1511 469 €5 921 €2 398 €5 548 €---
1611 698 €5 730 €2 206 €5 968 €---
1711 932 €5 531 €2 008 €6 401 €---
1812 171 €5 326 €1 803 €6 845 €---
1912 414 €5 113 €1 590 €7 301 €---
2012 662 €4 893 €1 370 €7 769 €---
2112 916 €4 665 €1 142 €8 250 €---
2213 174 €4 429 €906 €8 745 €---
2313 437 €4 184 €661 €9 253 €---
2413 706 €3 931 €408 €9 775 €---
2513 980 €3 669 €146 €10 311 €---
TOTAL278 401 €189 730 €65 002 €88 671 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 88 671 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 692 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 825 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 825 €-6 420 €+8 245 €
2+1 825 €0 €+1 825 €
3+1 825 €0 €+1 825 €
4+1 825 €0 €+1 825 €
5+1 825 €0 €+1 825 €
6+1 825 €0 €+1 825 €
7+1 825 €0 €+1 825 €
8+1 825 €0 €+1 825 €
9+1 825 €+631 €+1 194 €
10+1 825 €+1 081 €+744 €
11+1 825 €+1 192 €+633 €
12+1 825 €+1 305 €+520 €
13+1 825 €+1 422 €+403 €
14+1 825 €+1 541 €+284 €
15+1 825 €+1 664 €+161 €
16+1 825 €+1 791 €+34 €
17+1 825 €+1 920 €-95 €
18+1 825 €+2 053 €-228 €
19+1 825 €+2 190 €-365 €
20+1 825 €+2 331 €-506 €
21+1 825 €+2 475 €-650 €
22+1 825 €+2 623 €-798 €
23+1 825 €+2 776 €-951 €
24+1 825 €+2 932 €-1 107 €
25+1 825 €+3 093 €-1 268 €
Total+45 625 €+26 601 €+19 024 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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