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Détails du bien

Bien expiré
VilleBelfort (90)
Surface42.8m²
Coût Total85 980€
Loyer Annuel6 098€
Rentabilité7.09%
Cashflow/mois+0€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 000 €
Surface : 42.8 m²
Prix au m² : 1 308,41 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel électrique Radiateur Electricité, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Au cœur de Belfort, cet appartement de 42m² vous accueille au rezdechaussée, offrant un accès aisé et sans escalier. Vous pénétrez d'abord dans une entrée fonctionnelle qui mène à un séjour, idéal pour recevoir ou profiter d'un moment de détente. La cuisine séparée donne sur un espace de vie convivial, tandis que la chambre d'une grande taille vous assure un havre de tranquillité. La salle d'eau et les WC, modernes et pratiques, complètent ce bien à rafraîchir, prêt à être personnalisé selon vos goûts. L'emplacement bénéficie d'une bonne desserte en transports en commun : à deux minutes à pied, vous trouverez un arrêt de bus (ligne1) desservant le quartier, et à trois minutes, un autre arrêt (bus du Ballon) pour vos déplacements quotidiens. Cette proximité facilite vos trajets vers le centre-ville ou les zones périphériques, tout en restant dans un environnement calme. Le quartier se distingue par ses espaces verts à proximité immédiate, comme un square à trois minutes à pied, offrant un cadre verdoyant pour vos promenades et vos moments de détente en plein air. Vous profiterez ainsi d'un cadre de vie paisible, tout en restant bien relié aux commodités de la ville. Bien proposé par Loïc MAISONNEUVE EI, agent commercial (RSAC 940589799) - https://www.century21agencedutheatre.com/mentions_legales/

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.657996, 6.846588
Total : 85 980€
Prix d'acquisition : 56 000€
Travaux : 25 500€
Valeur du bien : 81 500€
Frais de notaire : 4 480€
Coût estimé : 4 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42.8m²
Loyer prédit : 11.87€/m²/mois
Fourchette : 9.48€ - 14.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 508€/mois
Loyer annuel estimé : 6098€/an
Fourchette totale : 406€ - 636€/mois
Fourchette annuelle : 4871€ - 7633€/an
Rentabilité brute :7.09%
Fourchette de rentabilité :5.67% - 8.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 154,64 €/m²
Basé sur :215 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :49 419 €
Prix d'achat :56 000 €
Décote à l'achat :+6 581€ (+13.3%)
Marge achat-revente :-36 561€ (-74.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :431,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :25,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 456,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 566,23€
Coût de l'assurance :7 523,25€
Taxe foncière : 609,75€/an
Soit par mois : 50,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 508,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 507,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :0,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 290 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 42.8 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 1 chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3.7/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3.7/5 visible - murs avec quelques imperfections
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs avec quelques marques

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 500 €(596 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 400€
    Installation d'une pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries:3 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 700€ = 2800€, Main d'œuvre: 200€
  • Eau chaude:3 500€
    Installation d'un chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Pose de parquet flottant: 15 m² × 60€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds chambre: 15 m² × 40€/m² = 600€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 508 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 098 €/an
Calcul : 508 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 997 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 980 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 301 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 610 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 408 €
Revenus locatifs : +6 098 €
Charges déductibles : -29 408 €
Résultat foncier Année 1 : -23 310 €(Déficit de 23 310 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 910 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 908 €/an
Revenus locatifs : +6 098 €
Charges déductibles : -3 908 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 190 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1910.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 400 €(65% de 56 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 324 €/an
Calcul : 36 400 € × 3,636% = 1 324 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 098 €29 411 €3 000 €-23 313 €21 400 €1 913 €1 913 €
26 219 €3 832 €2 922 €2 387 €---
36 344 €3 751 €2 841 €2 593 €---
46 471 €3 667 €2 757 €2 803 €---
56 600 €3 580 €2 670 €3 020 €---
66 732 €3 490 €2 580 €3 242 €---
76 867 €3 397 €2 486 €3 470 €---
87 004 €3 300 €2 389 €3 704 €---
97 144 €3 200 €2 289 €3 944 €---
107 287 €3 096 €2 185 €4 191 €---
117 433 €2 989 €2 078 €4 444 €---
127 581 €2 877 €1 967 €4 704 €---
137 733 €2 762 €1 851 €4 971 €---
147 888 €2 642 €1 732 €5 245 €---
158 046 €2 519 €1 608 €5 527 €---
168 206 €2 390 €1 480 €5 816 €---
178 371 €2 258 €1 347 €6 113 €---
188 538 €2 120 €1 209 €6 418 €---
198 709 €1 978 €1 067 €6 731 €---
208 883 €1 830 €919 €7 053 €---
219 061 €1 677 €766 €7 384 €---
229 242 €1 519 €608 €7 723 €---
239 427 €1 354 €444 €8 072 €---
249 615 €1 185 €274 €8 431 €---
259 807 €1 008 €98 €8 799 €---
TOTAL195 305 €91 833 €43 566 €103 472 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 472 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 098 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 280 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 280 €-6 420 €+7 700 €
2+1 280 €+142 €+1 138 €
3+1 280 €+778 €+502 €
4+1 280 €+841 €+439 €
5+1 280 €+906 €+374 €
6+1 280 €+973 €+307 €
7+1 280 €+1 041 €+239 €
8+1 280 €+1 111 €+169 €
9+1 280 €+1 183 €+97 €
10+1 280 €+1 257 €+23 €
11+1 280 €+1 333 €-53 €
12+1 280 €+1 411 €-131 €
13+1 280 €+1 491 €-211 €
14+1 280 €+1 574 €-294 €
15+1 280 €+1 658 €-378 €
16+1 280 €+1 745 €-465 €
17+1 280 €+1 834 €-554 €
18+1 280 €+1 925 €-645 €
19+1 280 €+2 019 €-739 €
20+1 280 €+2 116 €-836 €
21+1 280 €+2 215 €-935 €
22+1 280 €+2 317 €-1 037 €
23+1 280 €+2 422 €-1 142 €
24+1 280 €+2 529 €-1 249 €
25+1 280 €+2 640 €-1 360 €
Total+32 000 €+31 041 €+959 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 113 jours
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