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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBazoges-en-pareds, Chavagnes-les-redoux, Cheffois, Mouilleron-en-pareds, Saint-germain-l'aiguiller, Saint-maurice-le-girard, Tallud-sainte-gemme (85)
Surface179m²
Coût Total177 830€
Loyer Annuel15 360€
Rentabilité8.64%
Cashflow/mois+210€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 179 m²
Prix au m² : 670,39 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 salles de bain, Cave, Cheminée, 4 chambres, Entrée séparée

Maison de village à rénover 178 m², 4 chambres avec cour intérieur et dépendances. Mouilleron St Germain - Je vous propose cette charmante maison de bourg, située dans la commune de Mouilleron Saint Germain, une commune agréable à vivre avec quelques commerces et services ( boulangerie, pâtisserie, épicerie, restaurant, banque, coiffeur, bureau de poste, médecin, dentiste, école élémentaire..).

Située à 10 min de la Châtaigneraie, une ville avec commerces et services (supermarché, hôpital), 15 min de Chantonnay, ville avec commerces et services ( gare TER, supermarchés..), à 1h10 des plages de Vendée et de Nantes (gare TGV, aéroport).

Cette propriété est à rénover, elle est composée : Au rez-de-chaussée : entrée, séjour (ancien local commercial), salon avec cheminée ouverte,salle de bain avec WC, cuisine, salle à manger, chaufferie, cave avec grenier et local cuve à fuel. A l'étage : un premier palier desservant deux chambres et une salle de bain avec WC accès par le salon. un autre palier desservant deux chambres et une salle d'eau avec WC, accès par la cuisine.

Petits toits, cour.

Ville : Bazoges-en-pareds, Chavagnes-les-redoux, Cheffois, Mouilleron-en-pareds, Saint-germain-l'aiguiller, Saint-maurice-le-girard, Tallud-sainte-gemme
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85390
Coordonnées : 46.665162, -0.842264
Total : 177 830€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 48 230€
Valeur du bien : 168 230€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 179m²
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.39€ - 9.48€/m²/mois
Loyer total estimé : 1280€/mois
Loyer annuel estimé : 15360€/an
Fourchette totale : 966€ - 1697€/mois
Fourchette annuelle : 11587€ - 20362€/an
Rentabilité brute :8.64%
Fourchette de rentabilité :6.52% - 11.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 258,06 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :225 193 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-105 193€ (-46.7%)
Marge achat-revente :47 363€ (21.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 830€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :888,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :53,35€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 941,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 675,77€
Coût de l'assurance :16 004,70€
Taxe foncière : 1 536,01€/an
Soit par mois : 128,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 280,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 069,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :210,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 259 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul ancien
Quantité: 1 système pour 179 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 179 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salle à manger en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 230 €(269 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:5 370€
    Isolation toiture/combles: 179 m² × 30€/m² = 5370€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:15 400€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 700€ = 15400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 20€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:200€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 10 m² × 20€/m² = 200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 20€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 25 m² × 20€/m² = 500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 770€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 280 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 360 €/an
Calcul : 1 280 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 111 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 830 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 640 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 536 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 230 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 517 €
Revenus locatifs : +15 360 €
Charges déductibles : -56 517 €
Résultat foncier Année 1 : -41 157 €(Déficit de 41 157 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 757 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 287 €/an
Revenus locatifs : +15 360 €
Charges déductibles : -8 287 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 073 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19756.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 360 €56 523 €6 116 €-41 163 €21 400 €19 763 €19 763 €
215 667 €8 132 €5 956 €7 535 €--12 227 €
315 981 €7 966 €5 789 €8 015 €--4 212 €
416 300 €7 793 €5 617 €8 507 €---
516 626 €7 615 €5 439 €9 011 €---
616 959 €7 430 €5 254 €9 528 €---
717 298 €7 239 €5 063 €10 059 €---
817 644 €7 041 €4 865 €10 603 €---
917 997 €6 836 €4 660 €11 160 €---
1018 357 €6 624 €4 448 €11 732 €---
1118 724 €6 405 €4 228 €12 319 €---
1219 098 €6 177 €4 001 €12 921 €---
1319 480 €5 942 €3 766 €13 539 €---
1419 870 €5 698 €3 522 €14 172 €---
1520 267 €5 446 €3 269 €14 822 €---
1620 673 €5 184 €3 008 €15 488 €---
1721 086 €4 914 €2 737 €16 173 €---
1821 508 €4 633 €2 457 €16 874 €---
1921 938 €4 343 €2 167 €17 595 €---
2022 377 €4 043 €1 867 €18 334 €---
2122 824 €3 732 €1 556 €19 092 €---
2223 281 €3 410 €1 234 €19 871 €---
2323 746 €3 077 €901 €20 670 €---
2424 221 €2 732 €556 €21 490 €---
2524 706 €2 374 €198 €22 331 €---
TOTAL491 988 €191 311 €88 676 €300 677 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 300 677 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 360 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 226 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 226 €-6 420 €+9 646 €
2+3 226 €0 €+3 226 €
3+3 226 €0 €+3 226 €
4+3 226 €+1 288 €+1 938 €
5+3 226 €+2 703 €+523 €
6+3 226 €+2 858 €+368 €
7+3 226 €+3 018 €+208 €
8+3 226 €+3 181 €+45 €
9+3 226 €+3 348 €-122 €
10+3 226 €+3 520 €-294 €
11+3 226 €+3 696 €-470 €
12+3 226 €+3 876 €-650 €
13+3 226 €+4 062 €-836 €
14+3 226 €+4 252 €-1 026 €
15+3 226 €+4 447 €-1 221 €
16+3 226 €+4 647 €-1 421 €
17+3 226 €+4 852 €-1 626 €
18+3 226 €+5 062 €-1 836 €
19+3 226 €+5 278 €-2 052 €
20+3 226 €+5 500 €-2 274 €
21+3 226 €+5 728 €-2 502 €
22+3 226 €+5 961 €-2 735 €
23+3 226 €+6 201 €-2 975 €
24+3 226 €+6 447 €-3 221 €
25+3 226 €+6 699 €-3 473 €
Total+80 650 €+90 203 €+-9 553 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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