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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleColombes (92)
Surface69.1m²
Coût Total256 370€
Loyer Annuel17 470€
Rentabilité6.81%
Cashflow/mois-10€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 223 500 €
Surface : 69.1 m²
Prix au m² : 3 234,44 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 11
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 11/17 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 24,2 m²), 2 chambres, 1 parking: Parking, Belle vue, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

Appartement de 69m² environs, 3 pièces refait à neuf, proche de commodités (commerces, gare SNCF, écoles..).

NCI+ vous propose un spacieux appartement avec zéro travaux, spacieux séjour, cuisine équipée, 2 chambres, salle de bains, toilettes séparée, cave et parking en sous-sol Avis aux primoaccédants et aux investisseurs.

A ne pas rater !

Ville : Colombes
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92700
Coordonnées : 48.931337, 2.262977
Total : 256 370€
Prix d'acquisition : 223 500€
Travaux : 14 990€
Valeur du bien : 238 490€
Frais de notaire : 17 880€
Coût estimé : 17 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69.1m²
Loyer prédit : 21.07€/m²/mois
Fourchette : 17.09€ - 25.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1456€/mois
Loyer annuel estimé : 17470€/an
Fourchette totale : 1181€ - 1795€/mois
Fourchette annuelle : 14168€ - 21543€/an
Rentabilité brute :6.81%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 8.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 476,32 €/m²
Basé sur :66 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :309 314 €
Prix d'achat :223 500 €
Décote à l'achat :-85 814€ (-27.7%)
Marge achat-revente :52 944€ (17.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :256 370€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 256,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :64,09€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 320,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :120 464,34€
Coût de l'assurance :19 227,75€
Taxe foncière : 1 747,02€/an
Soit par mois : 145,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 455,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 465,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-9,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 207 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche/baignoire, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitent un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 990 €(217 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 590€
    Rafraîchissement cuisine (8 m²): 30€/m² × 8 = 240€, Peinture murs: 25€/m² × 8 = 200€, Remplacement robinetterie: 150€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain - Rénovation:7 800€
    Rénovation salle de bain (5 m²): 1000€/m² × 5 = 5000€, Carrelage: 50€/m² × 5 = 250€, Remplacement lavabo: 300€, Remplacement douche: 800€, Main d'œuvre: 1450€
  • Chambres - Rafraîchissement:3 600€
    Rafraîchissement chambres (24 m²): 30€/m² × 24 = 720€, Peinture murs: 25€/m² × 24 = 600€, Remplacement robinetterie: 150€, Main d'œuvre: 2130€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Colombes (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 456 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 470 €/an
Calcul : 1 456 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 351 €/an
Base de calcul : Emprunt de 256 370 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 769 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 747 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 990 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 857 €
Revenus locatifs : +17 470 €
Charges déductibles : -25 857 €
Résultat foncier Année 1 : -8 387 €(Déficit de 8 387 €)
Imputable sur revenu global : 8 387 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 867 €/an
Revenus locatifs : +17 470 €
Charges déductibles : -10 867 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 603 €/an
Prix d'achat du bien : 223 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 145 275 €(65% de 223 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 283 €/an
Calcul : 145 275 € × 3,636% = 5 283 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 470 €25 865 €8 359 €-8 395 €8 395 €--
217 820 €10 650 €8 134 €7 169 €---
318 176 €10 418 €7 902 €7 758 €---
418 539 €10 178 €7 662 €8 362 €---
518 910 €9 929 €7 413 €8 981 €---
619 288 €9 673 €7 157 €9 616 €---
719 674 €9 407 €6 891 €10 267 €---
820 068 €9 133 €6 617 €10 934 €---
920 469 €8 850 €6 334 €11 619 €---
1020 878 €8 557 €6 041 €12 321 €---
1121 296 €8 255 €5 738 €13 041 €---
1221 722 €7 942 €5 426 €13 780 €---
1322 156 €7 619 €5 103 €14 538 €---
1422 600 €7 285 €4 768 €15 315 €---
1523 052 €6 939 €4 423 €16 112 €---
1623 513 €6 582 €4 066 €16 930 €---
1723 983 €6 214 €3 698 €17 769 €---
1824 462 €5 833 €3 316 €18 630 €---
1924 952 €5 439 €2 923 €19 513 €---
2025 451 €5 032 €2 515 €20 419 €---
2125 960 €4 611 €2 095 €21 349 €---
2226 479 €4 176 €1 660 €22 303 €---
2327 009 €3 727 €1 210 €23 282 €---
2427 549 €3 262 €746 €24 287 €---
2528 100 €2 782 €266 €25 318 €---
TOTAL559 575 €198 358 €120 464 €361 217 €8 395 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 519 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 361 217 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 470 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 669 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 669 €-2 519 €+6 188 €
2+3 669 €+2 151 €+1 518 €
3+3 669 €+2 327 €+1 342 €
4+3 669 €+2 509 €+1 160 €
5+3 669 €+2 694 €+975 €
6+3 669 €+2 885 €+784 €
7+3 669 €+3 080 €+589 €
8+3 669 €+3 280 €+389 €
9+3 669 €+3 486 €+183 €
10+3 669 €+3 696 €-27 €
11+3 669 €+3 912 €-243 €
12+3 669 €+4 134 €-465 €
13+3 669 €+4 361 €-692 €
14+3 669 €+4 594 €-925 €
15+3 669 €+4 834 €-1 165 €
16+3 669 €+5 079 €-1 410 €
17+3 669 €+5 331 €-1 662 €
18+3 669 €+5 589 €-1 920 €
19+3 669 €+5 854 €-2 185 €
20+3 669 €+6 126 €-2 457 €
21+3 669 €+6 405 €-2 736 €
22+3 669 €+6 691 €-3 022 €
23+3 669 €+6 985 €-3 316 €
24+3 669 €+7 286 €-3 617 €
25+3 669 €+7 595 €-3 926 €
Total+91 725 €+108 365 €+-16 640 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 77 jours
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