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Appartement à vendre

VilleLimoges (87)
Surface38m²
Coût Total62 042€
Loyer Annuel6 101€
Rentabilité9.83%
Cashflow/mois+75€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 900 €
Surface : 38 m²
Prix au m² : 1 181,58 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 1
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, 1 chambre, Interphone

Centre Saint Martial, dans une petite copropriété, type F1 bis au troisième étage avec grenier aménageable au dessus (potentiel d'un appartement de 47 m² en duplex) cuisine aménagée, salle d'eau et wc indépendant, grande chambre, chauffage individuel gaz. (9.51 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 19 lots - dont 8 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 740.00 euros.

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.838324, 1.258736
Total : 62 042€
Prix d'acquisition : 44 900€
Travaux : 13 550€
Valeur du bien : 58 450€
Frais de notaire : 3 592€
Coût estimé : 3 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 38m²
Loyer prédit : 13.38€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 16.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 508€/mois
Loyer annuel estimé : 6101€/an
Fourchette totale : 406€ - 636€/mois
Fourchette annuelle : 4874€ - 7636€/an
Rentabilité brute :9.83%
Fourchette de rentabilité :7.86% - 12.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 550 €/m²
Basé sur :789 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :58 900 €
Prix d'achat :44 900 €
Décote à l'achat :-14 000€ (-23.8%)
Marge achat-revente :-3 142€ (-5.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :62 042€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :303,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :17,58€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 320,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :28 856,99€
Coût de l'assurance :5 273,57€
Taxe foncière : 610,08€/an
Soit par mois : 50,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 61,67€/mois
Soit par an : 740,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 508,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 433,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :75,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 319 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel gaz ancien
Quantité: 1 système pour 38 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et mise aux normes de la plomberie si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 550 €(357 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 600€ = 2400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:1 500€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 150€/m² = 1500€ (peinture et électricité incluses)
  • Salle de bain:600€
    Rafraîchissement salle de bain: 5 m² × 120€/m² = 600€ (peinture et plomberie incluses)
  • Chambres:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Salon:750€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 10 100€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (10 100€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 508 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 101 €/an
Calcul : 508 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 003 €/an
Base de calcul : Emprunt de 62 042 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 211 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 610 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 740 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 114 €
Revenus locatifs : +6 101 €
Charges déductibles : -17 114 €
Résultat foncier Année 1 : -11 013 €(Déficit de 11 013 €)
Imputable sur revenu global : 11 013 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 564 €/an
Revenus locatifs : +6 101 €
Charges déductibles : -3 564 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 537 €/an
Prix d'achat du bien : 44 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 185 €(65% de 44 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 061 €/an
Calcul : 29 185 € × 3,636% = 1 061 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 101 €17 115 €2 004 €-11 015 €11 015 €--
26 223 €3 511 €1 950 €2 711 €---
36 347 €3 455 €1 894 €2 892 €---
46 474 €3 398 €1 837 €3 077 €---
56 604 €3 338 €1 777 €3 266 €---
66 736 €3 276 €1 715 €3 460 €---
76 870 €3 212 €1 651 €3 658 €---
87 008 €3 146 €1 585 €3 861 €---
97 148 €3 078 €1 517 €4 070 €---
107 291 €3 008 €1 447 €4 283 €---
117 437 €2 935 €1 374 €4 501 €---
127 586 €2 860 €1 299 €4 725 €---
137 737 €2 783 €1 222 €4 954 €---
147 892 €2 703 €1 142 €5 189 €---
158 050 €2 620 €1 059 €5 430 €---
168 211 €2 534 €973 €5 677 €---
178 375 €2 446 €885 €5 929 €---
188 543 €2 355 €794 €6 188 €---
198 713 €2 260 €699 €6 453 €---
208 888 €2 163 €602 €6 725 €---
219 065 €2 062 €501 €7 003 €---
229 247 €1 958 €397 €7 289 €---
239 432 €1 850 €289 €7 581 €---
249 620 €1 739 €178 €7 881 €---
259 813 €1 625 €64 €8 188 €---
TOTAL195 410 €81 433 €28 857 €113 978 €11 015 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 304 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 978 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 101 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 281 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 281 €-3 304 €+4 585 €
2+1 281 €+813 €+468 €
3+1 281 €+868 €+413 €
4+1 281 €+923 €+358 €
5+1 281 €+980 €+301 €
6+1 281 €+1 038 €+243 €
7+1 281 €+1 097 €+184 €
8+1 281 €+1 158 €+123 €
9+1 281 €+1 221 €+60 €
10+1 281 €+1 285 €-4 €
11+1 281 €+1 350 €-69 €
12+1 281 €+1 418 €-137 €
13+1 281 €+1 486 €-205 €
14+1 281 €+1 557 €-276 €
15+1 281 €+1 629 €-348 €
16+1 281 €+1 703 €-422 €
17+1 281 €+1 779 €-498 €
18+1 281 €+1 856 €-575 €
19+1 281 €+1 936 €-655 €
20+1 281 €+2 017 €-736 €
21+1 281 €+2 101 €-820 €
22+1 281 €+2 187 €-906 €
23+1 281 €+2 274 €-993 €
24+1 281 €+2 364 €-1 083 €
25+1 281 €+2 456 €-1 175 €
Total+32 025 €+34 193 €+-2 168 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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