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SALON-DE-PROVENCE - Quartier de La Monaque : Appartement de type 4 de 77 m2 avec balcon

VilleSalon-de-Provence (13)
Surface77m²
Coût Total163 740€
Loyer Annuel11 332€
Rentabilité6.92%
Cashflow/mois-17€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 532,47 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif, Balcon

En exclusivité, appartement de type 4 de 79,62 m2 carrez, situé au 1er étage sur 4 dans résidence sécurisée, quartier de La Monaque à Salon de Provence (13300). Appartement composé d'une entrée, d'un séjour de 19,80 m2 donnant sur un balcon exposé Est, d'une cuisine indépendante de 8,55 m2 donnant sur une loggia, de trois chambres dont deux de 12 m2 et une de 9,50 m2, d'une salle de bains et d'un WC indépendant. Double vitrage dans toutes les pièces, chaudière gaz d'avril 2026 et tableau électrique récent. Parking libre dans la résidence.

Prévoir rénovation. - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/salon-de-provence-13300/agence-immobiliere/foncia-transaction-salon-de-provence-1116

Ville : Salon-de-Provence
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13300
Coordonnées : 43.630248, 5.099231
Total : 163 740€
Prix d'acquisition : 118 000€
Travaux : 36 300€
Valeur du bien : 154 300€
Frais de notaire : 9 440€
Coût estimé : 9 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 12.26€/m²/mois
Fourchette : 9.81€ - 15.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 944€/mois
Loyer annuel estimé : 11332€/an
Fourchette totale : 756€ - 1180€/mois
Fourchette annuelle : 9067€ - 14163€/an
Rentabilité brute :6.92%
Fourchette de rentabilité :5.54% - 8.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 160,52 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :243 360 €
Prix d'achat :118 000 €
Décote à l'achat :-125 360€ (-51.5%)
Marge achat-revente :79 620€ (32.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :801,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :65,50€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 866,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 678,71€
Coût de l'assurance :19 648,80€
Taxe foncière : 1 133,19€/an
Soit par mois : 94,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 944,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 961,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-17,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 149 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer la chaudière actuelle
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du système de chauffage pour efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 77 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique de l'eau chaude
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des équipements de cuisine, y compris placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent un rafraîchissement important
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent un rafraîchissement important

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 300 €(471 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:2 100€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 300€ = 2100€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Revêtement sol: 30 m² × 100€/m² = 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Salon-de-Provence (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 944 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 332 €/an
Calcul : 944 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 317 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 740 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 786 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 133 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 537 €
Revenus locatifs : +11 332 €
Charges déductibles : -43 537 €
Résultat foncier Année 1 : -32 205 €(Déficit de 32 205 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 805 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 237 €/an
Revenus locatifs : +11 332 €
Charges déductibles : -7 237 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 095 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10804.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 700 €(65% de 118 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 789 €/an
Calcul : 76 700 € × 3,636% = 2 789 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 332 €43 542 €5 323 €-32 210 €21 400 €10 810 €10 810 €
211 559 €7 098 €5 179 €4 460 €--6 350 €
311 790 €6 950 €5 031 €4 840 €--1 510 €
412 026 €6 797 €4 878 €5 229 €---
512 266 €6 639 €4 720 €5 627 €---
612 511 €6 475 €4 556 €6 036 €---
712 762 €6 306 €4 387 €6 455 €---
813 017 €6 131 €4 212 €6 885 €---
913 277 €5 951 €4 032 €7 326 €---
1013 543 €5 764 €3 845 €7 778 €---
1113 814 €5 572 €3 652 €8 242 €---
1214 090 €5 372 €3 453 €8 717 €---
1314 372 €5 167 €3 247 €9 205 €---
1414 659 €4 954 €3 035 €9 705 €---
1514 952 €4 734 €2 815 €10 218 €---
1615 251 €4 507 €2 588 €10 745 €---
1715 556 €4 272 €2 353 €11 284 €---
1815 867 €4 029 €2 110 €11 838 €---
1916 185 €3 779 €1 860 €12 406 €---
2016 508 €3 520 €1 600 €12 989 €---
2116 839 €3 252 €1 333 €13 587 €---
2217 175 €2 975 €1 056 €14 200 €---
2317 519 €2 689 €770 €14 830 €---
2417 869 €2 394 €475 €15 476 €---
2518 227 €2 088 €169 €16 138 €---
TOTAL362 965 €160 957 €76 679 €202 008 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 202 008 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 332 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 380 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 380 €-6 420 €+8 800 €
2+2 380 €0 €+2 380 €
3+2 380 €0 €+2 380 €
4+2 380 €+1 116 €+1 264 €
5+2 380 €+1 688 €+692 €
6+2 380 €+1 811 €+569 €
7+2 380 €+1 937 €+443 €
8+2 380 €+2 066 €+314 €
9+2 380 €+2 198 €+182 €
10+2 380 €+2 333 €+47 €
11+2 380 €+2 473 €-93 €
12+2 380 €+2 615 €-235 €
13+2 380 €+2 762 €-382 €
14+2 380 €+2 912 €-532 €
15+2 380 €+3 065 €-685 €
16+2 380 €+3 223 €-843 €
17+2 380 €+3 385 €-1 005 €
18+2 380 €+3 551 €-1 171 €
19+2 380 €+3 722 €-1 342 €
20+2 380 €+3 897 €-1 517 €
21+2 380 €+4 076 €-1 696 €
22+2 380 €+4 260 €-1 880 €
23+2 380 €+4 449 €-2 069 €
24+2 380 €+4 643 €-2 263 €
25+2 380 €+4 842 €-2 462 €
Total+59 500 €+60 602 €+-1 102 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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