Appartement - 4 pièce(s) - 76 m²

VilleBoulogne-Billancourt (92)

Surface76m²

Coût Total352 880€

Loyer Annuel26 087€

Rentabilité7.39%

Cashflow/mois+130€

Prix : 303 500 €

Surface : 76 m²

Prix au m² : 3 993,42 €/m²

Chambres : 3

Pièces : 4

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

LKK20MPP 4 PIECES GONESSE 4 Livraison : janvier 2028 Se renseigner pour les remises en cours Les images de publicité ne sont pas contractuelles. La commission de l'agence immobilière est payée par le mandant. Le prix de vente affiche est hors frais d'agence. C'est le prix communique par le promoteur. CPI9200226

4 pièces noB11 Nombre de chambres : 3 Etage 1 75,86?m2 de Surface habitable Annexe 9,01?m2 303 500 € (TVA 20%) BATIMENT B (IMMEUBLE R+3)

Détails : Nombre de chambre(s) : 3 Nombre de pièces : 4

Ville : Boulogne-Billancourt

Département : Hauts-de-Seine

Région : Île-de-France

Code postal : 92100

Total : 352 880€

Prix d'acquisition : 303 500€

Travaux : 25 100€

Valeur du bien : 328 600€

Frais de notaire : 24 280€

Coût estimé : 24 280€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 76m²

Loyer prédit : 28.60€/m²/mois

Fourchette : 22.89€ - 35.74€/m²/mois

Loyer total estimé : 2174€/mois

Loyer annuel estimé : 26087€/an

Fourchette totale : 1740€ - 2716€/mois

Fourchette annuelle : 20878€ - 32597€/an

Rentabilité brute :7.39%

Fourchette de rentabilité :5.92% - 9.24%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

Prix médian /m² :8 278,57 €/m²

Basé sur :376 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :629 171 €

Prix d'achat :303 500 €

Décote à l'achat :-325 671€ (-51.8%)

Marge achat-revente :276 291€ (43.9%)

✓ Marge positive à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :352 880€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 743,97€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.38%

Assurance emprunteur :82,34€/mois

Taux d'assurance : 0.28% par an

Total mensualité : 1 826,31€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :170 311,44€

Coût de l'assurance :24 701,60€

Taxe foncière : 2 608,75€/an

Soit par mois : 217,40€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 2 173,96€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 2 043,71€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :130,25€/mois

✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien

Quantité: 1 système pour 76 m²

Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 8 fenêtres

Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel

Quantité: 1 unité

Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres

Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)

Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres

Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)

Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 100 €(330 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage - Remplacement système:7 600€
Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7600€ = 7600€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Menuiseries - Fenêtres:10 400€
Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Chambres - Revêtement sol:2 400€
Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Chambres - Peinture:1 200€
Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boulogne-Billancourt (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 174 €/mois

Revenus locatifs annuels : 26 087 €/an

Calcul : 2 174 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 775 €/an

Base de calcul : Emprunt de 352 880 € à 3.38% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 988 €/an

Calcul : 82 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 2 609 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 100 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 472 €

Revenus locatifs : +26 087 €

Charges déductibles : -40 472 €

Résultat foncier Année 1 : -14 385 €(Déficit de 14 385 €)

Imputable sur revenu global : 14 385 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 372 €/an

Revenus locatifs : +26 087 €

Charges déductibles : -15 372 €

Résultat foncier Années 2+ : 10 715 €/an

Prix d'achat du bien : 303 500 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 197 275 €(65% de 303 500 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 7 174 €/an

Calcul : 197 275 € × 3,636% = 7 174 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	26 087 €	40 483 €	11 787 €	-14 396 €	14 396 €	-	-
2	26 609 €	15 070 €	11 473 €	11 540 €	-	-	-
3	27 141 €	14 745 €	11 148 €	12 396 €	-	-	-
4	27 684 €	14 409 €	10 813 €	13 275 €	-	-	-
5	28 238 €	14 062 €	10 465 €	14 176 €	-	-	-
6	28 803 €	13 703 €	10 106 €	15 100 €	-	-	-
7	29 379 €	13 331 €	9 735 €	16 047 €	-	-	-
8	29 966 €	12 947 €	9 350 €	17 019 €	-	-	-
9	30 566 €	12 550 €	8 953 €	18 016 €	-	-	-
10	31 177 €	12 139 €	8 542 €	19 038 €	-	-	-
11	31 800 €	11 714 €	8 117 €	20 087 €	-	-	-
12	32 436 €	11 274 €	7 677 €	21 163 €	-	-	-
13	33 085 €	10 819 €	7 222 €	22 266 €	-	-	-
14	33 747 €	10 348 €	6 752 €	23 399 €	-	-	-
15	34 422 €	9 862 €	6 265 €	24 560 €	-	-	-
16	35 110 €	9 358 €	5 762 €	25 752 €	-	-	-
17	35 812 €	8 838 €	5 241 €	26 975 €	-	-	-
18	36 529 €	8 299 €	4 702 €	28 230 €	-	-	-
19	37 259 €	7 742 €	4 145 €	29 517 €	-	-	-
20	38 005 €	7 166 €	3 569 €	30 838 €	-	-	-
21	38 765 €	6 570 €	2 973 €	32 194 €	-	-	-
22	39 540 €	5 954 €	2 357 €	33 586 €	-	-	-
23	40 331 €	5 316 €	1 720 €	35 014 €	-	-	-
24	41 137 €	4 657 €	1 060 €	36 480 €	-	-	-
25	41 960 €	3 975 €	378 €	37 985 €	-	-	-
TOTAL	835 589 €	285 332 €	170 311 €	550 258 €	14 396 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 319 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 550 258 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 087 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +5 478 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+5 478 €	-4 319 €	+9 797 €
2	+5 478 €	+3 462 €	+2 016 €
3	+5 478 €	+3 719 €	+1 759 €
4	+5 478 €	+3 982 €	+1 496 €
5	+5 478 €	+4 253 €	+1 225 €
6	+5 478 €	+4 530 €	+948 €
7	+5 478 €	+4 814 €	+664 €
8	+5 478 €	+5 106 €	+372 €
9	+5 478 €	+5 405 €	+73 €
10	+5 478 €	+5 711 €	-233 €
11	+5 478 €	+6 026 €	-548 €
12	+5 478 €	+6 349 €	-871 €
13	+5 478 €	+6 680 €	-1 202 €
14	+5 478 €	+7 020 €	-1 542 €
15	+5 478 €	+7 368 €	-1 890 €
16	+5 478 €	+7 726 €	-2 248 €
17	+5 478 €	+8 092 €	-2 614 €
18	+5 478 €	+8 469 €	-2 991 €
19	+5 478 €	+8 855 €	-3 377 €
20	+5 478 €	+9 252 €	-3 774 €
21	+5 478 €	+9 658 €	-4 180 €
22	+5 478 €	+10 076 €	-4 598 €
23	+5 478 €	+10 504 €	-5 026 €
24	+5 478 €	+10 944 €	-5 466 €
25	+5 478 €	+11 396 €	-5 918 €
Total	+136 950 €	+165 077 €	+-28 127 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Appartement - 4 pièce(s) - 76 m²

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute ❓

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Appartement - 4 pièce(s) - 76 m²

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ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute ❓

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

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